La vision de la forêt de grues qui barre le ciel de Rouen serait-elle trompeuse ? A cette question, la Fédération des promoteurs immobiliers de Normandie (FPI) répond par l'affirmative. A écouter ses représentants, le stock de logements neufs tend au contraire à se réduire comme peau de chagrin dans les soixante-et-onze communes qui composent la Métropole rouennaise (500.000 habitants). Avec pour corollaire une hausse des prix du mètre carré déjà patente dans certains quartiers de l'hyper centre où ils crèvent leurs plafonds - bien que restant très en deçà de ceux d'autres grandes villes de l'Ouest comme Rennes.

« Tout ce qui se construit en ce moment est déjà vendu, assure Christophe Demoulliez, président de la FPI. En réalité, nous avons moins de neuf mois d'offres pour les appartements et moins de six mois pour les terrains à bâtir. Autant dire quasiment rien ».

La Fédération, qui vient de réaliser une étude très documentée (un pavé de 160 pages) sur les besoins en logements de la capitale administrative de la Normandie, est formelle. Si l'agglomération veut accueillir de nouveaux résidents et endiguer le départ des familles vers des communes proches mieux pourvues en maisons individuelles, il faudra se résoudre à construire un tiers de logements supplémentaires par an, réhabilitations comprises. « La production actuelle répond juste aux besoins structurels », analyse Guillaume Basile, président de l'Observatoire du logement neuf en Normandie.

Plus d'étudiants, de seniors ... et de parisiens

Bien que les promoteurs se défendent de vouloir dicter leur conduite aux élus, leur étude met en avant plusieurs phénomènes qui plaident en faveur d'une politique de l'habitat plus volontariste. Certains sont connus. Comme toutes les grandes agglomérations, Rouen fait face à une croissance de la décohabitation des ménages couplée à une augmentation de la population âgée ( + 10% de plus de 75 ans en dix ans) qui engendrent de nouveaux besoins.

Plus singulier, elle connaît un afflux de nouveaux étudiants -de l'ordre de 850 par an- qu'il faut bien loger. « Ce nombre est l'une des grandes surprises de l'étude », commente Guillaume Basile. Enfin, la métropole, arrière-cour du Grand Paris, semble gagner du crédit auprès des franciliens en quête d'ailleurs qui ont représenté « plus de 15% des acquéreurs dans l'ancien » l'an dernier, les notaires dixit. Là encore, l'offre risque de ne pas suffire, prévient Christophe Demoulliez. « Si les parisiens débarquent en masse, le marché ne suivra pas ».

Face à cette situation qu'elle qualifie de tendue, la FPI recommande à l'exécutif de la Métropole de créer des conditions plus favorables à la production de logements « notamment abordables » : mise en place de baux réels solidaires voire d'un office foncier solidaire, résorption accrue de la vacance, création d'une maison de l'habitat, développement de résidences à destination de personnes seules (étudiants, jeunes actifs, seniors)...

Ses représentants s'étonnent, par ailleurs, du faible nombre de secteurs aménagés. En clair, de terrains publics sanctuarisés au bénéfice de l'habitat.

« En raison du développement de secteurs aménagés et des aides mises en place pour les ménages modestes, la communauté urbaine de Caen-la-mer, presque deux fois moins importante en taille, construit autant de logements que la métropole de Rouen » font-ils valoir.

Un argument qui pourrait faire mouche tant la vieille rivalité entre les deux principales agglomérations normandes a la vie dure.