La mesure sur l'encadrement des loyers a fait couler beaucoup d'encre lors des 24 derniers mois. Elle devrait finalement voir le jour à Paris dès cet été, et pourrait surtout avoir des effets sensibles dans de nombreux quartiers tant cossus que populaires et, dans certains cas, toucher un logement sur quatre à la relocation, selon les évaluations disponibles.

Institué par la loi Alur du 24 mars 2014 portée par l'ancienne ministre du Logement Cécile Duflot, ce dispositif prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

Ce loyer de référence, décliné par type de bien (studio, 2 pièces, 3 pièces, "4 pièces et plus") et par période de construction ("avant 1946", 1946-1970, 1971-1990 et "après 1990") sera égal ou proche des loyers médians calculés par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (l'Olap).

L'observatoire a divisé la capitale en 14 zones aux niveaux de loyers homogènes, distinctes du découpage en arrondissements, et rendu publics, début mai, ses calculs de loyers médians.

Un encadrement significatif pour les studios

Au vu de ces chiffres, il apparaît que, dans certains quartiers et sur certains types de biens, l'effet de l'encadrement sera notable, en particulier sur les studios situés dans des immeubles datant d'avant 1946 (comme 70% du parc immobilier), mais aussi sur des logements plus grands. Et ce, tant dans les arrondissements chic que dans les quartiers plus populaires.

Ainsi dans le nord du XVIe arrondissement (quartiers de la Porte Dauphine, Chaillot et la Muette), dans les immeubles antérieurs à 1946, environ un studio sur quatre, devrait, à la relocation, voir son loyer plafonné car il excède le loyer majoré autorisé, à savoir 31,70 euros le mètre carré. Il s'agit souvent d'anciennes "chambres de bonnes" transformées en logements et louées au prix fort, à des prix au mètre carré parmi les plus chers de la capitale.

De même, dans certains quartiers de deux arrondissements plus populaires, le IXe et le Xe, près d'un quart des studios situés dans des immeubles datant de 1946 à 1970, pourraient voir leur loyer baisser, car il dépasse les 28 euros au mètre carré autorisés dans ces zones. Il s'agit des quartiers du Faubourg-Montmartre, de Rochechouart, de la Porte-Saint-Denis et de St-Vincent-de-Paul.

Des grands logements aussi impactés

Mais les studios ne seront pas les seuls touchés : certains grands logements de type familial pourraient eux aussi voir leur loyer abaissé.

Ainsi, dans les XIXe et XXe arrondissements parmi les plus accessibles de la capitale, les logements de "4 pièces et plus" dans des immeubles construits de 1946 à 1970 dont le loyer dépasse 18,50 euros le mètre carré, pourraient voir ce dernier baisser.

Sont concernés: les quartiers de Charonne, Saint-Fargeau, Pont-de-Flandres, Amérique et La Villette. En revanche, l'effet sur les deux pièces, le type de logement le plus important dans le parc locatif parisien, devrait être plus marginal.

L'écart entre les loyers des plus onéreux et le loyer majoré autorisé est en effet bien moindre, indiquant que peu d'entre eux sont susceptibles d'être plafonnés.

Le complément de loyer, un point essentiel

Pour entrer en vigueur, l'encadrement doit encore être complété par un décret essentiel dont dépendra l'efficacité du dispositif: celui qui définit les cas où un "complément de loyer", au-delà de la majoration de 20%, sera toléré. Une définition trop souple de ce complément risquerait d'ouvrir une brèche en faveur des propriétaires et de nuire à l'esprit de la loi.

Ce décret devrait être publié au journal officiel d'ici deux à trois semaines. Une fois paru l'arrêté préfectoral fixant le loyer de référence, un délai de quelques semaines devrait s'écouler avant la mise en œuvre effective de l'encadrement des loyers.

Une majorité de Français souhaitent l'encadrement des loyers, selon un sondage Ipsos réalisé à l'automne pour la Fondation Abbé Pierre : 56% aimeraient le voir étendu à un maximum de grandes villes et "regrettent son abandon" à l'échelle nationale.

(Avec AFP)