Les Français auront-ils le nez creux ? En décembre, ils étaient 53 % à pronostiquer pour 2011 une nouvelle augmentation des prix de l'immobilier, selon un sondage Ifop / Fnaim.
A vous de juger !
La Tribune a fait le tour du marché pour connaître les prévisions des différents professionnels. Libre à chacun de juger le scénario qu'il estime le plus probable et de vérifier l'an prochain... qui aura eu raison.
Peu enclins d'ordinaire à livrer leurs pronostics, les Notaires de France ont cette fois avancé, en janvier, des chiffres précis pour 2011, qu'ils ont affiné en avril. "Sur les marchés les plus recherchés, l'augmentation sera significative et supérieure à 5%. A côté de ces marchés d'exceptions, on devrait assister à une multiplication des marchés immobiliers gagnés par une certaine morosité en raison de la baisse du pouvoir d'achat, avec une stabilité voire une baisse des prix", annonce Pierre Bazaille, président de l'Institut Notarial de l'Immobilier.
En s'appuyant sur les avant-contrats à fin mars 2011, Orléans verrait ses prix reculer de 1% en 2011, Marseille et Bordeaux également. Rennes connaît un repli de 3% et Lille de 6%.
De son côté, la Fnaim entrevoit un renchérissement de 3 à 6 % en 2011, selon le niveau des taux. "Il est erroné de pronostiquer une évolution moyenne car il n'y a plus d'homogénéité du marché", indique la note de conjoncture. Les deux organismes se rejoignent au moins sur un point : la baisse n'est pas envisageable.
L'Observatoire Crédit Logement / CSA, par l'intermédiaire de Michel Mouillart, maître de conférence, est, de loin le plus optimiste: +3 à 4% au 1er semestre, puis +6 à +8% au second semestre 2011. Sauf si "les nouvelles règles prudentielles (Bâle III) conduisent à freiner l'offre nouvelle. Les prix de l'ancien seraient alors en progression lente (+3 à +4%) au mons jusqu'à l'été 2012".
Même optimisme de rigueur à l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) qui a réalisé des simulations arrivant à des prévisions... à la virgule près.Bilan : +7.6% en cas de rechute de l'économie, +9.7% en cas de croissance de 2%.
Chez les autres experts de la profession, habitués des études immobilières, on est plus circonspect.
Laurent Vimont, président du réseau Century 21, rappelle par exemple que « les délais de vente s'allongent et les acheteurs ne sont plus prêts à payer ce qu'exigent les vendeurs ». Il table sur une hausse d'à peine 1 à 3 %, à condition que les taux du crédit restent sous les 4 %.
Hausse également mesurée selon l'institut d'études Xerfi, qui entrevoit une hausse de 2,4% en 2011 en Province (et une baisse de 0,1% en 2012) et de 3,4% en Ile-de-France (+0.8% en 2012).
Particulier à Particulier (PAP), va plus loin. Malgré une nouvelle hausse des prix en janvier (+ 0,19 % sur les appartements, + 0,87 % sur les maisons sur un mois d'après l'indice PAP paru ce mercredi), William Legrand reste mesuré pour 2011 : "On est à un niveau record et les taux de crédit continuent d'augmenter. On ne voit pas de raison rationnelle pour justifier un nouveau renchérissement des prix".
Même prudence chez Era immobilier : "On est tellement dépendants de la hausse des taux de crédit que le jeu des pronostics est risqué. S'ils n'explosent pas, les prix pourraient continuer de grimper, mais plus raisonnablement qu'en 2010", note Jérôme Bost, directeur de l'animation du réseau.
Le site MeilleursAgents.com est le plus alarmiste, qualifiant la situation de "bulle spéculative".
Et vous ? Quel professionnel vous paraît voir juste ? Quel est votre pronostic? Réagissez en publiant des commentaires dans l'espace ci-dessous
Le résumé des prévisions pour 2011:
| Notaires de France |
Prévisions réalisées en janvier :
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| Crédit Agricole |
-2011: +5% -2012 : +2% |
| Fnaim | - Scénario pessimiste : +3% - Scénario optimiste : +6% |
| Century 21 | +1% à +3% selon le niveau des taux de crédit |
| Seloger.com | - Entre +5% et +10% à Paris, petite et grande couronne et dans les centres des grand métropoles - Jusqu'à -5% de baisse ailleurs |
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PAP
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Stabilisation, voire baisse des prix
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| Observatoire Crédit Logement / CSA | - Entre +3% et +4% au 1er semestre puis accélération au 2ème (+6% à +8%).
- Variante : les contraintes de Bâle III freinent l'offre : +3% à +4% jusqu'à l'été 2012. |
| IEIF* |
+7.6% en cas de rechute de l'économie +9.7% avec une croissance de 2% de l'économie |
| Xerfi |
+3.4% en Ile-de-France (+0.8% en 2012) +2.4% en Province (-0.1% en 2012) |
* Institut de l'épargne immobilière et foncière
Leur point de vue n'a AUCUN interêt.
Comme ces messieurs disent que ça va augmenter, les gens achètent: c'est une prophétie autoréalisatrice.
Si les journaux étaient sérieux ils ne les interrogeraient pas.
Mais de l'extérieur vers l'intérieur....
La question est : hormis les propriétaires, A QUI RAPPORTE LE PLUS LA FLAMBEE DES PRIX: Etat ? notaires? agences ?
LES TROIS ?
hormis les propriétaires, qui a intérêt à ce que les prix ne diminuent pas?
http://www.bfmtv.com/video-infos-actualite/detail/immobilier-hausse-des-prix-des-logements-1201643/
J'ai fais une proposition d'achat, nous avons signe un compromis et l'agence 3 jours après signe un second compromis avec d'autres acquéreurs. JE SUIS PRET A VOUS TRANSMETTRE LES COORDONNEES DE CETTE AGENCE
Après les écarts se creusent en france entre les plus riches qui pourront habiter le centre ville ( soit en étant cadre supèrieur, chef d'entreprise, ou en remerciant papa et maman) et les moins riches (qui il y a 15 ans pensaient être une classe privilégiée qui vont de plus en plus être poussée en dehors des centres villes) . C'est une mutation de notre société et celle-ci est inélucatble : la population augmente (ce n'est pas le cas de la taille des centres villes) si baisse du marché immobilier il y a celle-ci s'opérera dans les marchés périphériques et satellites mais en aucun cas en centre ville .....
100k, ici vous n'avez rien même en mettant 100k de plus comment apport, un petit T2 (IDF) çà s'affiche à 180 minimum mais dans le récent les biens s'affichent plus proche de 200-220K , je ne vous parle de versailles et alentours.....
@faux mon très cher ami prennez le temps de lire mes propos, je n'ai pas dit que les taux n'avaient aucun impact sur l'immobilier, j'ai juste dit que les ajustements se faiaient à la marge et de quelques % (à la hausse comme à la baisse) par la suite vous prennez l'exemple de 2008 , je suis navré de vous dire que vous avez tort car ce n'était pas les taux qui empéchaient les particuliers d'acheter mais c'est surtout la rétention des banques en pleine crise des subprimes et de la chute de lehman. C'est ce climat d'incertitude et pas les taux.
@HUM en 2008 et 09 çà a baissé en région parisienne , peut-être pas proche de paris mais je survaillais les prix à ce moment là et il y avait une différence avec les prix d'avant et des agents me disaient qu'ils ne vendaient rien quasiment.
je suis jeune, j'ai un bon métier, je suis supposé bien gagner ma vie, mais visiblement pas assez pour pouvoir acheter à paris à moins d'avoir un bon apport et de s'endetter lourdement pour un seul bien immobilier.
- c'est un fait que les prix se déconnectent du revenu moyen des ménages,
- c'est aussi un fait que l'immobilier est une valeur refuge de placement,
- c'est aussi un fait que la spéculation parasite le marché (des prises de valeur parfois à deux chiffres juste par l'écoulement d'un laps de temps court, sans aucune amélioration du bien vendu ou de son quartier équivaut à une augmentation artificielle du prix - surtout à paris et certaines grandes villes riches)
- c'est aussi un fait que les statistiques et indices sont donnés par des personnes conflictées, puisque bénéficiaires des hausses de prix, il ne faudrait pas couler le bateau sur lequel on navigue et on s'enrichit, on peut donc parfois douter de la sincérité de leurs perspectives ...
- c'est aussi un fait que les dispositifs fiscaux on été établis en vue de favoriser la création de parcs locatifs d'investissement pour des personnes au revenus aisés, créer de la défiscalisation par de l'endettement (effet de levier) et rembourser par les loyers (d'où certains loyers élevés pour de toutes petites surfaces souvent louées en meublé, car le propriétaire est LMP, afin de rembourser les échéances de prêt sans trop impacter les revenus des éventuels autres logements ou du ménage)
- c?est aussi un fait, qu?aujourd?hui trois ou quatre générations ont besoin de se loger alors qu?il y a 30 ans (?) que les personnes âgées souhaites de plus en plus rester chez elles avec des aides à domicile, que lorsqu?elles sont seules elle occupent généralement de petites surfaces, lesquelles sont par principe celle que les jeunes recherchent,
- c?est aussi un fait qu?avant un ménage n?occupait qu?un logement alors qu?aujourd?hui il peut en occuper deux, du fait du « chacun chez soit même si on vit ensemble » ; des divorces avec gardes conjointes ; des logements pour le travail dans une ville différente de celle du ménage principal,
- je peux continuer encore un peu (?) mais cela montre bien que les données de base ont changées et que le marché actuel est sous contrainte.
L'arrivée d'un trop grand nombre d'investisseurs sur le marché du logement "pour investir", a grignoté des parts sur le marché du logement "pour habiter". Ce dernier est parasité car il faut bien trouver des biens à acheter, donc augmentation du nombre d'acheteurs - donc augmentation du prix.
Il ne faut pas oublier la bêtise humaine, des personnes se réveille avec une soudaine envie d?acheter car les taux sont bas et que tout le monde le fait, que l?on nous dit que les prix vont encore augmenter (ce qui n?est pas faux) ?blablabla. « syndrome du projecteur »
La cupidité humaine entraine l?envie de maximiser son profit, on met le prix le plus fort et on verra bien si on trouve et si l?on ne trouve pas on retire le bien du marché
Cependant, quand les beaux jours vont revenir (s'ils reviennent ...) et que je vais vouloir vendre mes investissements, vu que je suis un bon investisseur je ne perdrais pas d'argent car (i) je n'ai pas acheté des biens surcôtés ; (ii) je vendrais au bon moment ; (iii) j?ai investis dans des biens à HVA.
Par contre, si j?ai acheté en acheteur non averti, je perdrais de l?argent dans le cas d?une revente si (i) j?ai acheté un bien surcôté sans HVA et que je vends au mauvais moment.
L?investisseur vend quand il veut, le bon père de famille vend quand il peut.
Des changements vont intervenir au niveaux économique (avec le désinvestissement dans l?immobilier d?habitation), démographique (le décès des plus âgés, la mise à la retraite d?une grande tranche de la population), sociaux (de possibles réformes législatives et fiscales car la situation ne sera plus tenable), etc.
L?éclatement du bulle avec une chute brutale ne serait profitable qu?aux investisseurs ayant conservés du capital disponible, achetant à bas prix pour laisser remonter les prix.
Pour le moment il semble que la contrainte ne soit pas assez forte pour rompre la courbe, bas oui ! les gens achètent toujours !
C'est le symptôme évident d'une bulle spéculative. On sait comment ça se termine... Un peu de patience.
Il faut séparer les investisseurs institutionnels des acheteurs et vendeurs qui composent la majorité des transactions.
Paris ne représente qu'un infime pourcentage du marché et n'est pas la référence en la matière. Chaque marché local détient des poches de résistance sur les prix au m2 et mystères quant à certains glissements vertigineux......
Il existe néanmoins une vérité si l'on analyse la péréquation par région et par villes entre les données économiques , taux de chômage, taxes locales, pouvoir d'achat etc....
Rarement le prix du m2 à Denain flambe..................
Le problème c'est qu'avec ce scénario ce n'est pas seulement l'immobilier qui baissera, l'emploi et l?investissement vont subir eux aussi
Je ne vois qu'un scénario catastrophe pour endiguer la folle montée.
- La prix des carburants va continuer à grimper, fragilisant la situation de ceux qui se sont endettés pour devenir propriétaires loin de leur lieu de travail. L'énergie de chauffage ou les coûts des réseaux augmenteront aussi de manière significative. Dans les zones péri-urbaines, les défaillances de paiement (notamment des fonctionnaires ou retraités) deviendront fréquentes d'ici 2 à 3 ans, en réponse à la réduction des dépenses de l'Etat. Le prix des maisons individuelles devrait y baisser de 15 à 30% d'ici 2 ou 3 ans.
- Dans les grandes villes, la bulle peut durer plus longtemps. Cependant, les coûts d'entretien des immeubles ou des réseaux vont augmenter,car les salariés requis pour les travaux ne peuvent venir que de loin, ou subir des charges très importantes. Cela vaudra aussi pour les services aux personnes habitant les centres-ville (notamment personnes agées). De nombreux bailleurs ou même propriétaires des classes moyennes ne pourront pas faire face à ces dépenses et seront obligés de revendre leur bien. Les prix devraient se stabiliser. Il est en revanche possible que se maintiennent des prix très élevés à Paris ou dans les villes où de nombreuses multinationales sont présentes.
quand aux organismes, ils sont aussi fiable que la météo de la semaine prochaine, il suffit de regarder les prévisions qu'ils avaient fait pour 2010.
pour l'analyse, tous les indicateurs devraient faire penser à une baisse, alors pourquoi une prévision haussière ?
et bien, on peut encore allonger la durée des prêts,(si,si c'est possible, on commence à voir des prets sur 40 ans) cela vas juguler la hausse des taux. laisser le marché en pénurie ( on encourage à faire des enfants, on laisse rentrer plus d'étranger qui auront besoin de se loger et on construit un minimum) je sais cette vision est ignoble, mais n'est ce pas ce qui se passe ?
on peut aussi faire un pret a taux zero pour tous et surtout pour les cadres moyens qui avec la hausse permanente vont bientot etre exclus eux aussi du marché.
des autres villes de province dont beaucoup sont en fortes baisse depuis plus d'un an : http://www.lavieimmo.com/prix-des-villes/classement/
Après selon moi la seule source fiable reste celle des notaires quis e basent sur des données fiable !
L'allongement de la durée des prêts ??? le prêt sur 30 ans n'existe plus et la durée moyenne des emprunts est toujours le même depuis plus de 30 ans...
Le logement social vous le payez lorsque vous acheter un logement collectif neuf.
Exemple: en 2008, je suis allé rencontrer un promoteur pour acheter un logement dans la grande banlieue de lyon.
le prix du logement : 100 K? pour un modeste studio orienté plein est et sans balcon. En outre, le promoteur m'annonce qu'en plus de mon bloc 2 autres blocs sont construits:
- 1 dont le copropriétaire principal sera la SNCF et sa filiale immobilière plus précisémment,
- 1 autre dont le copropriétaire est l'OPDHLM du Rhône.
Ce que le promoteur s'est bien gardé de me dire, c'est que sur les 100 K?, 30 servaient à financer les logements destinés à l'OPDHLM du Rhône et la SNCF.
En clair, je paye pour accueillir dans la copropriété que je rejoindrais des gens, dont certains peuvent poser de gros problèmes.
En outre, pour des décisions qui concerneraient l'ensemble des blocs, je vous laisse imaginer la difficulté de parvenir à un consensus.
Puisque des organismes publics ou semi-publics contrôlent les 2/3 du domaine.
Le risque, c'est le vieillissement prématuré et la perte financière qu'il engendre.
Les prix de l'immobilier monteront donc sur les logements collectifs car il faut pallier la demande de logement sociaux en la finançant via des taxes déguisées sur les logements collectifs neufs privés.
Cependant, ils baisseront sur les vieilles maisons (mise en place du diagnostic énergie) pas forcément sur les maisons neuves.
Le risque est de voir surgir une nouvelle forme d'immobilier, le non-taxé.
Pour mémoire, un mobile-home est considéré comme une construction non scellée au sol. Dès lors, aucune taxe d'habitation ne s'y applique.
Chacun s'attachera à faire les économies là où il le peut.
Enfin, la variation sera plus ou moins importante en fonction de la présence de grandes villes ou de grandes voies de communication à proximité du lieu.
Tout est fait pour spéculer à la hausse...
Allons chez les notaires demander les vraix prix de vente et ainsi nous serons fixés !
car l'immense troupeau d'endettés continuera à bosser par peur de perdre
le logement qu'il a acheté à prix d'or !l'endettement discipline les personnes -
continuez à vous endetter "pour enrichir" le système.....
les jeunes sans papa rentier n'ont pas d'issue ! et la "cohésion sociale" ? notre gouvernement s'en fout.....
Qu'on profite de ses perspectives favorables pour arrêter d'abreuver ce secteur d'argent public. Il n'en a clairement pas besoin et il y a tellement d'endroits ou l'argent de nos impots serait dépensé de façon plus intelligente et utile à la collectivité.
=> Raisonnons à l'inverse : si tous les Français pensaient que ça va baisser, les vendeurs (qui sont aussi des acheteurs et aussi des Français figurez-vous) baisseraient leurs prix non? S'ils les montent, c'est bien qu'ils pensent qu'il vont quand même avoir des acheteurs non????
Les notaires se basent pour faire des pronostics, sur les promesses de vente établies en décembre, qui doivent être signées si tout va bien dans les 3 mois, après nous allons parler de prédictions, nul ne peut dire comment va évoluer la situation , une nouvelle crise systémique latente, risque d'être plus dévastatrice avant la fin 2011.
Soutenir une bulle immobilière est irresponsable. Croire que la propriété offre une sécurité est totalement faux, prouve à quel point, il y a une inculture économique dans ce pays.
étant menacé - l'insolvabilité peut engendrer des crises sociales et la baisse de l'immobilier - puisque les salaires ne suivent plus.... à noter que le gouvernement a encore amplifié la hausse en aidant trop ce secteur....
Je viens d'acheter un appartement (la semaine dernière!) dans le 15ème, par PAP, un seul jour de visite, 10 visites, 5 propositions pour 10.000 ? du m².
Ca c'est aujourd'hui.
Pour réagir à la fin de l'article, la seule différence maintenant c'est que les acheteur rechignent à mettre le prix indiqué pour des "taudis" ou il faut tout refaire (electricité, plomberie...). La différence se fait sur les travaux.
Les biens qui ne se vendent pas son "invendables" (1er étage au dessus d'un café, face à un mur de brique...)
Tellement de gens sont en attente, que si l'offre augmente les acheteurs sauterons dessus (je parle toujours pour Paris).
Le fait est que Paris a un parc immobilier qui ne croît pas. Donc les prix sont le résultat de l?offre et la demande plutôt que de facteurs socio-économiques. Le réel problème est surtout pour les primo-accédants qui doivent rentrer dans ce marché. C?est moins problématique pour les propriétaires qui s?agrandissent car ils peuvent bénéficier de la valeur de leur actif qui est également surévalué (même si l?achat d?une pièce supplémentaire devient de plus en plus onéreux).
Beaucoup dise que les prix sont déconnectés de la réalité et des revenus, mais sur quelle base? Au Japon, dans les années 80, il était normal de s?endetter sur plusieurs générations pour acquérir de minuscules logements loin du centre ville. Jusqu?au jour où tout s?est écroulé. La vrai question est jusqu?où les gens sont-ils prêts à aller pour posséder leur logement (la durée des prêts a explosé en France depuis 10 ans) ? Et là on n?est plus dans le rationnel et il est donc futile d?essayer de prévoir le comportement du marché. Qui est prêt à attendre encore 5, 10, ou 20 ans pour posséder un logement en attendant le « bon moment » alors que la propriété offre un certain gage de sécurité dans le long terme (perçu ou réel) ?
ET LES AUTRES ? SORTIRONT ILS DANS LA RUE......??????
on achète pas seulement "un emplacement" mais des murs ! souvent mal isolés "une passoire" à prix d'or ! dingue ...
Tout dépendra aussi des futures lois du budget 2012 à venir qui peuvent influencer le marché de l'immobilier.
De plus les charges des ménages augmentent plus vite que les revenus donc la part a consacrer au crédit immobilier se réduit de plus en plus.Effectivement la population vieillissante laisse de plus en plus de bien a vendre provoquant une offre tres supérieure a la demande dans nos region semi rurale
faut que l'argent rentre pour payer ses prêts ! donc pas le temps de "protester"
bosse bosse, "pas d'autre choix" après restent tes enfants, ta famille : si tu as le temps !
Les chiffres des notaires sont les seuls fiables.
.
L'idée sous-jacente derrière la retape de certains professionnels pour la hausse permanente des prix est : "achetez, faites comme tout le monde pendant qu'il est encore temps, ne restez pas à la traîne". Mais ceux qui achètent s'endettent-ils oui ou non ? Oui, comme le montre la sensibilité des prix aux taux d'intérêt. Et donc en achetant a de pareils prix, ils deviennent simplement locataires de leur banquier, et pour longtemps.
Soit on est locataire et à la fin on n'a rien. Soit on est propriétaire et on a qqch à la fin. C'est aussi simple que cela.
Ensuite, on ne peut pas parler d'un "appauvrissement" mais un manque à gagner, et d'ailleurs on ne parlera de rien du tout car si retournement il y a, alors on aura moins, certes, mais on achètera un autre bien également moins cher.
Les gens touchés par la crise sont bien souvent locataires ou en logement social. Ceux qui achètent aux prix actuels n'ont pas eu de soucis avec la crise. Ce n'est pas le même public.
1) non, les bien n'innonderont pas le marché, c'est la magie des la transmission par héritage.
2) le taux de chômage n'est pas nouveau. Je suis d'accord avec Laurent : ce n'est pas le même public
3) Oui, les étrangers investissent. Et quand un russe achète un appartement à 18k? /m² à Paris 6, et bien c'est tous les immeubles d'à côté qui fond un bond.
Il n'y a qu'à voir en Normandie si les étrangers n'investissent pas...
4) On ne peut pas comparer une bulle immobilière et une buller boursière. A la bourse on peut tout perdre, par dans l'immobilier, qui a pour but de remplacer le paiement d'un loyer par celui d'un emprunt. A la fin, on gagne toujours, saut accident.
ça devient presqu'une enchère !et c'est inquiétant ! l'acheteur doit vérifier l'état du bien , les travaux et "tout voir" ! le peut-il d'ailleurs ?
Et malheureusement, tant que la demande sera si forte, celui qui prend trop de temps pour réfléchir se fait souffler le bien...
Raison: marché bloqué à cause des revenus beaucoup trop bas, des banquiers frileux et quoique l'on en dise une inflation très forte, compte tenu des revenus stagnants depuis plus de 5 ans.
Au risque d?apparaître très désagréable aux yeux des 58 % de français aujourd?hui propriétaires de leur résidence principale, la webradio indépendante AWI a voulu revenir sur une idée qui est à l?étude et fait très peur.
Il s?agit pourtant d?une des pistes envisagées dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine.
Sur quoi porte t?elle ? La taxation des plus-values sur la résidence principale.
On peut donc affirmer, qu?un tel projet , s?il devait être adopté, au printemps prochain, représenterait une innovation fiscale de taille de pierre.
Car pour des raisons plus ou moins justifiées, la résidence principale fait bien figure de niche fiscale dont on nous a toujours vanté l?intérêt.
.../...
Ou est a ce niveau l'interet d'etre proprietaire a part celui de payer un credit à sa retraite.
Et bien je preferes profiter de la vie et vivre en location.
du coup les biens à vendre seront encore plus rare et plus chère ...
Ce sera différent pour les location au centre des grandes villes.
Je pense que nous allons connaitre la même période de 10 ans sans augmentations importantes de 81 à plus de 91.
Ensuite les prix remonterons pour rattraper le retard.
C'est ce que j'ai remarqué, etant dans l'immobilier depuis 1968
Ce sera aussi valable