A Berlin, le magnat du mobilier allemand passe à l'immobilier

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Une image virtuelle du nouveau quartier, qui serait construit sur le site d'une ancienne gare de marchandises./ DR
Une image virtuelle du nouveau quartier, qui serait construit sur le site d'une ancienne gare de marchandises./ DR (Crédits : DR)
Le projet urbain « Pankower Tor », dans le nord de la ville, prévoit notamment un grand magasin de meubles Höffner, un centre commercial, 750 logements, dont le tiers serait loué 5,50 euros/m2 et deux écoles... Mais le projet ne fait pas l'unanimité.

Kurt Krieger n'est pas un homme pressé. Le patron de l'enseigne de meubles Höffner est en revanche un homme d'affaires décidé. Grâce à l'accord trouvé avec la ville de Berlin au sujet du nouveau quartier berlinois « Pankower Tor », il peut aujourd'hui se montrer satisfait. Après quatre longues années de tractations, l'ancienne gare de marchandises cédée par la Deutsche Bahn en 2010 devrait, sauf mauvaise surprise, être transformée en un grand complexe commercial et résidentiel.

Ce dernier inclurait, bien entendu, un de ses magasins Höffner, de 40.000 mètres carrés, un centre commercial de 30.000 mètres carrés, 750 nouveaux logements et deux écoles. En plus du financement intégral des deux écoles, le magnat du meuble s'est engagé à assurer pour un tiers des logements un prix de location de 5,50 euros le mètre carré.

Le maire de Berlin, Klaus Wowereit (social-démocrate, SPD), s'est également montré comblé par le « deal » réalisé : Kurt Krieger va investir 400 millions d'euros dans un quartier en expansion démographique mais moribond sur le plan économique. Les plus modestes pourront se loger à un prix dérisoire et la construction des deux écoles ne coûtera pas un kopeck à la ville, surendettée.

Le "sauveur" de Pankow, un enfant du quartier

Cette annonce intervient à l'issue d'une expertise d'un an menée par les trois parties prenantes, aux intérêts divergents : le quartier de Pankow, le Sénat - gouvernement de la ville-land de Berlin - et KKG, la holding de Kurt Krieger. Si on en reste encore à un accord de principe - le parlement régional doit être consulté - les différentes familles politiques sont d'accord sur le fond. Le land de Berlin et le quartier de Pankow ont également fini par s'entendre sur les grands axes. Le maire de Pankow, Matthias Köhne (SPD), voulait avant tout s'assurer que le petit commerce ne souffrirait pas outre mesure de l'implantation de deux mastodontes de la distribution et assure qu'il n'en sera rien, pourvu que l'on suive le tracé géographique qu'il propose.

« Pankow est un quartier dynamique, mais il souffre d'une insuffisance dans la vie économique. Avec l'attractivité de la "Pankower Tor", les petits commerces bénéficieront des dépenses de leurs propres résidents, qui vont aujourd'hui dépenser leur pouvoir d'achat ailleurs. »

Le land de Berlin souhaitait, lui, éviter un centre commercial trop imposant qui « défigurerait le quartier » et semble désormais s'accommoder de la dernière offre de l'entrepreneur. Durant cette année, le géant du meuble a également assoupli ses positions, justifiant ses sacrifices par son attachement au quartier, dont il est originaire.

Ce qui est certain, c'est qu'au-delà des belles paroles, le projet « Pankower Tor » est crucial pour son entreprise, Höffner, en pleine bataille sur le marché du meuble avec le géant suédois, Ikea.

« Höffner est deuxième sur le marché allemand mais a la dynamique pour lui. Ces dernières années, il a multiplié les ouvertures de magasins, notamment à Leipzig, Halle ou Duisbourg »,
explique un observateur.

Le quartier de Pankow, en proche périphérie du centre historique, est également un point stratégique : il permet de couvrir le nord de la ville en prenant le relais du magasin du quartier voisin, Wedding, dont la capacité sature. Il ouvre surtout sur le land de Brandebourg, vaste marché mal couvert par les enseignes de meubles. Après avoir échoué dans une situation similaire à Charlottenburg, dans l'ouest de la capitale, Kurt Krieger bénéficie d'une parfaite campagne médiatique : on le voit aux côtés du maire de Berlin, en « sauveur » de Pankow assurant des loyers à perte - l'investisseur prévoit un surcoût de 20 millions d'euros -, alors que l'inflation immobilière est devenue la hantise des Berlinois.

Si parfait que semble être ce mariage, il n'en soulève pas moins des critiques.

« Ce marchandage entre le maire de Berlin et Kurt Krieger donne une image vénale de la politique, et un accord légalement discutable », déplore Jens-Holger Kirchner, député écologiste de la ville.

En effet, le règlement relatif à l'occupation des sols (Baunutzungsverordnung) est particulièrement strict sur les modalités de négociation, et les communes, qui jouent un rôle d'arbitre, s'exposent à des sanctions en cas de largesse ou de conflits d'intérêts.

La conformité au droit fait polémique

« En Allemagne, les communes ont comme prérogative de planifier, en toute indépendance et dans le seul intérêt général, les programmes de développement de la ville. Le droit allemand ne peut pas tolérer qu'un investisseur vienne faire son marché dans n'importe quelles conditions, en distribuant des logements à bas prix pour s'assurer la construction de son propre magasin », remarque Cornelius Bechtler, élu écologiste de Pankow.

Il souligne la communication « idiote et hasardeuse » du maire de Berlin, se vantant d'un tel « marché » au terme d'une procédure collégiale. Cet élu écolo, comme d'autres, estime qu'un tel accord ne résisterait pas au verdict d'une autorité administrative. Si Kurt Krieger n'a pas souhaité commenter, la mairie de Pankow et le Sénat berlinois se défendent de toute compromission.

« On ne peut pas nous acheter. Chaque partie a besoin de l'autre. Si vous bloquez un tel projet, comme cela a pu être fait à Munich pendant vingt ans dans un cas analogue, cela représente autant d'investissements à la charge de la ville, en termes de dépenses sociales afférentes, en logements sociaux ou en écoles », explique le maire de Pankow.

Pour lui, rien d'illégal ni d'inhabituel à une telle répartition des rôles qui témoignerait plutôt d'un dialogue efficace dans le cadre d'un partenariat public-privé. Même son de cloche au Sénat qui souligne que les pratiques de prix de loyers différenciés se généralisent dans la politique de logement.

« Le simple fait de délivrer une licence de construction fait augmenter la valeur du terrain, en contrepartie nous demandons une prise en charge partielle des coûts d'exécution ou des charges relatives à l'aménagement du site », explique Daniela Augenstein, porte-parole du Sénat.

En cas de nullité de l'accord, Kurt Krieger pourrait perdre son permis de construire.

« La question de la responsabilité des dommages serait alors posée et les sanctions peuvent s'élever à plusieurs millions d'euros », prévient Cornelius Bechtler.

Si aucun recours n'est possible avant le vote du parlement régional, le projet pourrait ensuite se heurter aux rigidités du Code de la construction allemand.

« Il faudra attendre la version définitive du projet pour juger de sa conformité au droit, mais ce genre de pratiques n'est pas commun », constate un avocat spécialiste des marchés publics. Le quartier est encore loin d'être sorti de terre.

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