92 bailleurs affichant une bonne situation financière ont moins investi que la médiane du secteur en 2024. Conséquence : 5 000 logements sociaux n’ont pas été construits cette année-là, ou 15 700 auraient pu être rénovés.
Près de trois bailleurs sur dix (28 %) ont moins investi que la moyenne du secteur en 2024, d’après une étude de l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) publiée ce mardi. Soit 92 des 332 organismes HLM français. Ces derniers ont consacré moins de 5 % de leur patrimoine à améliorer leur parc.
S’ils avaient tous franchi le seuil des 5 %, « cela aurait généré un surplus d'investissement d'un milliard d'euros (soit 4 % de l'investissement total cette année-là) », a calculé l’établissement public. Une somme qui « aurait permis la construction d'environ 5 000 logements ou la rénovation de 15 700 logements », estime-t-il.
La situation n’est pas nouvelle. D’après l’Ancols, elle est même récurrente depuis 2022 pour 48 de ces offices HLM. Sur ces trois exercices, le surplus d’investissement qui manque à l’appel est évalué à 690 millions d’euros en moyenne par an. Ce montant suffit pour construire 3 700 logements ou en rénover 12 300 par an.
Au total sur ces trois ans, ce sont donc 11 100 logements qui ne sont pas sortis de terre (ou 36 900 qui n’ont pas été rénovés). Cela représente plus de 10 % du parc de nouveaux logements. En effet, 35 000 habitations arrivent chaque année sur le marché, soit 105 000 en trois ans, d’après les chiffres de l’agence.
L’argent est pourtant là
Le pire, c’est que les bailleurs en question sont « en bonne, voire, pour certains, en excellente santé financière », relève l’Ancols. « Ils bénéficient, en effet, de taux d’intérêt réels faibles, limitant le coût de leurs endettements, et de disponibilités générées par l’amortissement d’une part croissante du parc », détaille-t-elle.
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Si bien qu’ils disposeraient de 2,5 milliards d’euros de « fonds mobilisables », autrement dit de capacités d’investissement au-delà des seuils de bonne santé financière. De quoi couvrir leurs besoins pour rénover thermiquement leurs logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), chiffrés entre 1,35 et 2 milliards d’euros.
Si des disparités existent entre ces bailleurs, il n’empêche que près de six sur dix – 54 des 92 qui sous-investissent – ont les fonds pour rénover leurs logements énergivores. Ils peuvent donc se mettre en conformité avec la loi Climat et résilience, qui interdit progressivement la location des passoires thermiques. Mais ils ne les débloquent pas.
Manque d’ambition
L’Ancols avance plusieurs explications à cette inaction. « Un faible effort d’investissement au cours d’un ou plusieurs exercices pourrait s’expliquer par la programmation d’ambitieux projets futurs et la volonté de constituer des réserves en vue de ceux-ci », soulignent les auteurs.
Sauf que 46 bailleurs sociaux en sous-investissement n'ont pas de stratégie d’investissement, ou disposent d'une stratégie qui n’utilise pas pleinement leurs fonds.
Le sous-investissement résulte avant tout d'un écart entre les capacités financières et les décisions d'investissement, davantage que d'une contrainte budgétaire, d’après l’agence nationale. Cette situation s’explique par un facteur géographique. En effet, la plupart des bailleurs concernés se situent dans des zones où la pression sur la demande de logements sociaux est plus faible. Il existe aussi une raison patrimoniale : leur parc est souvent plus vieux en moyenne qu’ailleurs.
Dans ce contexte, l’agence nationale appelle les offices HLM à utiliser leurs fonds disponibles pour couvrir leurs besoins de rénovation. Elle plaide également pour une « plus grande circulation des capitaux au sein du secteur », selon Jérémy Ducros, chef du département des études économiques de l’Ancols.
Il y a urgence : rien qu’en Île-de-France, deux millions de personnes sont en attente d’un logement social, selon des statistiques officielles arrêtées au 31 décembre 2025 mais publiées fin juin. Un nombre en hausse de 5 % sur un an.
