Avec un volume de seulement 120 000 m2, l’immobilier de bureau devrait tout juste sauver les meubles à Bordeaux cette année. Mais le marché reste à un niveau très bas, pénalisé par la fuite massive des investisseurs au profit d’autres produits et horizons.L’investissement dans l’immobilier tertiaire est en chute libre depuis trois ans en France : quand ce marché captait autour de 17 milliards d’euros par an sur la dernière décennie, il n’en a réuni que 5 milliards en 2024 ! Et le premier semestre 2025 part sur ces mêmes bases très fragiles, avec seulement 2,4 milliards d’euros, augurant d’une maigre stabilité sur l’ensemble de l’année.
Les marchés régionaux souffrent davantage
« Dans ce mouvement de baisse généralisée, les marchés régionaux subissent une baisse encore plus forte, passant de 1,7 milliard d’euros en 2023 à environ un milliard en 2025 », observe Richard Hittinger, responsable des investissements Aquitaine chez CBRE. Cet effondrement de -41 % pour les métropoles régionales, contre -22 % France entière, n’épargne pas la place bordelaise. Bien au contraire, tant les investissements dans le bureau y ont fondu comme neige au soleil.
De 400 millions d’euros en 2021 puis 209 millions d’euros en 2023, ils n’ont pas dépassé 47 millions en 2024 et ont plafonné à 24 millions d’euros au premier semestre, avec seulement quatre transactions. « Mais plusieurs grosses opérations pourraient se débloquer d’ici la fin de l’année, permettant de tabler sur un atterrissage entre 80 ou 100 millions d’euros », espère Richard Hittinger, soit moitié moins que la moyenne décennale.
Un contexte politique pénalisant
Pénalisé par cette disparition des investisseurs, le marché bordelais du bureau espère boucler l’année autour de 120 000 m2 échangés, un niveau stable par rapport à 2024 qui a marqué un plus bas depuis 16 ans. Le contexte politique et économique national figure au premier rang des explications brandies par les professionnels de l’immobilier tertiaire. « Le marché tourne au ralenti et l’attentisme est devenu la règle pour les entreprises. Et avec le télétravail et la conjoncture économique, elles cherchent en général des locaux plus petits mais plus qualitatifs », résume Nathalie Le Bolc’h, la directrice régionale Bordeaux de CBRE.
