À l’approche d’un nouveau mandat, les exécutifs locaux font face à une équation complexe : concilier la transition écologique et le maintien des services de proximité avec un effort budgétaire de 5 à 8 milliards d’euros réclamé par l’État pour 2026.
Par Richard Bougerie
Les collectivités disposent d’un patrimoine immobilier considérable, estimé à près de 280 millions de m² de bâtiments publics, mais continuent de chercher des ressources fiscales : la gestion stratégique de ces actifs est probablement le levier financier le plus sous-exploité du prochain mandat.
Un gisement de ressources pour briser l'effet ciseau
Dans un contexte où les marges fiscales des collectivités sont limitées, la valorisation stratégique du patrimoine public pourrait devenir l’un des rares leviers permettant de financer la transition territoriale sans accroître la pression fiscale.
Aujourd'hui, l’investissement local représente 58 % de l’investissement public national. Pourtant, ce parc immobilier est trop souvent appréhendé sous l’angle de la contrainte : entretien lourd, mises aux normes et passoires thermiques.
L’observation des trajectoires de plus de 3 000 collectivités confirme le diagnostic : de nombreuses collectivités disposent d’actifs sous-utilisés qui pourraient devenir un levier financier pour leurs projets de mandat.
Face au « mur climatique » - dont la décarbonation pourrait nécessiter 10 milliards d’euros d’investissements annuels supplémentaires - la gestion immobilière ne peut plus se limiter à la simple conservation. Elle doit devenir un véritable acte de pilotage politique.
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Céder n'est pas renoncer : l'arbitrage responsable
Pour un élu, la question patrimoniale est souvent sensible, parfois, même, taboue. Pourtant, engager une stratégie d'arbitrage n'est pas un signe de désengagement, mais un acte de gestion responsable. Il ne s’agit pas de brader des actifs, mais de réorienter les bâtiments inadaptés vers les priorités du territoire.
Valoriser un bâtiment vacant ou sous-utilisé permet de:
Libérer des ressources pour financer les projets prioritaires (écoles, crèches, centres de santé);
Revitaliser les centres-villes et produire des logements sans artificialiser de nouveaux sols;
Réduire les charges d'entretien et d'énergie sur des biens qui ne correspondent plus aux besoins du service public.
Un bâtiment vide qui se dégrade est une charge. Sa valorisation peut devenir une revitalisation financière et territoriale.
La méthode des 100 jours
Le début de mandat est le moment où se dessinent les trajectoires de long terme. C’est le moment pour les équipes municipales d'engager une cartographie rigoureuse de leur patrimoine et d'identifier les actifs sous-utilisés.
Pour sécuriser ces décisions, la transparence doit servir de bouclier : des procédures de mise en concurrence garantissent que chaque arbitrage est pris dans l’intérêt général et au juste prix du marché. L’immobilier public ne peut plus rester l’angle mort des politiques locales : il doit devenir le levier de la transition locale. Aux futurs élus d’en devenir les architectes.
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(*) Richard Bougerie est Directeur du secteur public chez Agorastore. Il accompagne les collectivités dans la valorisation de leurs actifs, notamment immobiliers, et intervient sur les enjeux de financement des territoires.
