OPINION. « Les maires sur le banc des accusés ? »

Par Estelle Forget, experte en politiques publiques du logement et de l'urbanisme (*)

La tribune « Permis de construire, les maires doivent-ils encore décider ?  » ouvre un débat fondamental, mais en masque un autre, plus profond.

Derrière la figure du maire, que l’on accuse ou que l’on exonère, c’est en réalité toute la chaine de valeur du logement qui vacille. Avec 10% du PIB, l’enjeu de la filière non délocalisable du logement et de l’immobilier et pourtant colossale.

Un débat révélateur d’une fracture

Pour certains, le diagnostic est sans appel. « Les maires font les règles et s’assoient dessus », dénonce l’investisseur Aymeric Raynal, pointant un refus arbitraire des décisions politiques. Même critique chez Jean-Luc Malis fondateur du cabinet d’ingénierie Propolis, pour qui compter sur la « vision » des élus relève de la naïveté. Le maire devient alors un facteur d’incertitude, voire d’injustice et la tentation est claire : lui retirer le pouvoir de décider.

Dans ce contexte, l’IA pourrait apparaître comme une solution pour objectiver les décisions, automatiser l’instruction, accélérer la production de logements : « Une attente d’ailleurs exprimée par les élus eux-mêmes », souligne Vanessa Delavoye, Directrice de l’innovation urbaine de l’agence d’urbanisme Agur, notamment pour rendre les règles plus lisibles.

À l’inverse, d’autres voix rappellent que le maire est surtout le dernier maillon d’un système opaque et contraint. « Personne n’imagine la complexité lorsque les acteurs se multiplient », observe Julien Barelli – ex chargé d’études à la DRIEAT. Le maire de Trilport, Jean-Michel Morer précise que « le logement ne se limite pas à un bâti : il implique infrastructures, services et financements, largement laissés à la charge des communes. » En d’autres termes, derrière chaque logement il y a bien plus qu’un toit, c’est tout un environnement à construire, un défi particulièrement complexe pour les collectivités locales.

Entre accusation et déresponsabilisation, une convergence émerge : Ce n’est pas seulement le rôle du maire qui est en cause, mais bien celui d’un système devenu illisible.

Un point d’accord majeur

Qu’ils accusent ou exonèrent le diagnostic est commun. Nous naviguons en eau trouble, sans carte, sans phare. Le système est devenu illisible pour les professionnels, pour les élus, pour les habitants.

Pourtant d’un point de vue technocratique tout est en place pour que le système fonctionne. La décentralisation a construit une architecture d’outils techniques et hiérarchisés complète (de l’échelon législatif, aux outils de planification territoriale, jusqu’à l’instruction des permis de construire) supposée articuler les territoires, clarifier les rôles et organiser les responsabilités.

Mais entre cette promesse de cohérence et la réalité, le système ne produit pas les effets attendus comme le souligne Mohamed Abdelouahed, CEO d’Azeria IT « Quarante ans plus tard, le fond du problème reste le même : c’est la signature humaine qui décide, mais de moins en moins de monde sait lire les 400 pages qui justifient cette décision. Le numérique n’a pas simplifié le PLU, il a juste rendu le manque de lisibilité plus visible. »

L’illusion d’un modèle, la réalité d’une dérive

Qu’est-ce qui se joue vraiment derrière ces blocages ? La France reste-t-elle marquée par l’opposition historique entre jacobins (centralisation, égalité par la norme) et girondins (adaptation locale, autonomie des territoires) ?

Pendant longtemps, le modèle jacobin a dominé, puis la décentralisation a renforcé une logique plus girondine. Aujourd’hui, l’équilibre est rompu car le cadre national s’affaiblit et l’action locale se développe sans coordination suffisante.

Résultat, un système fragmenté, incapable de répondre efficacement aux enjeux et une crise du logement qui s’installe durablement faute de vision claire et de répartition cohérente des responsabilités.

Quand l’exception devient la règle

Plutôt que de réformer un système pourtant connu comme inefficace, l’État en multiplie les dérogations, évitant ainsi le coût politique d’une refonte mais aggravant sa complexité. Ce glissement transforme en profondeur la fabrique de la décision. « Il faut interroger le mode de délivrance des permis à un moment où, précisément, le maire est devenu tout puissant, du fait notamment de la loi Huwart qui a démultiplié des dérogations aux règles d’urbanisme suspendues à son bon vouloir. », Comme le pointe Vincent Legrand, juriste et universitaire en urbanisme, le pouvoir se concentre désormais entre les mains des maires, notamment via l’extension des possibilités de dérogation. On passe d’un urbanisme fondé sur des règles communes à un urbanisme négocié au cas par cas, ce qui renforce (selon si le maire et volontariste ou non) les disparités entre territoires, accentue les inégalités et fragilise à la fois la production de logements et les infrastructures nécessaires à leur développement. Car on ne bâtit pas une politique efficace à coups de dérogation.

A l’image de la fin du droit d’aînesse, qui a morcelé les terres avant les politiques de remembrement, notre système produit aujourd’hui l’effet inverse de celui recherché : une fragmentation croissante, faute de vision d’ensemble, au détriment de l’efficacité et de la cohésion.

Panifier, décider, libérer les maires

À force de chercher le coupables, les maires se retrouvent sur le banc des accusés et l’on absout le système.

Face à une mosaïque de situations locales, l’enjeu n’est plus d’opposer centralisation et décentralisation, mais de restaurer lisibilité, responsabilité et efficacité. Cela suppose une réforme structurelle et une véritable stratégie d’aménagement du territoire, articulant développement économique, logement et infrastructures.

L’aménagement du territoire doit sortir du court-termisme. Planifier c’est cesser de subir, c’est assumer une vision, fixer le cap et organiser l’action publique pour anticiper les besoins plutôt que les réparer.

La décision publique, elle, s’enlise dans la complexité des normes et des procédures. L’intelligence artificielle peut la fluidifier, mais elle ne remplacera jamais le courage politique.

Enfin, il faut recentrer le rôle des maires. Accaparés par la technicité, ils s’éloignent de l’essentiel. Dans une société fragmentée, leur mission est de recréer du lien, d’incarner la proximité et de faire tenir le vivre-ensemble. Les libérer des lourdeurs, c’est leur redonner leur juste place : celle d’architectes du quotidien.

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(*) Estelle Forget est experte du logement, de l'aménagement urbain et de l'adaptation des territoires aux dérèglements climatiques. Fondatrice du cabinet de conseil en développement durable Ergapolis, elle a accompagné de nombreux territoires et entreprises, en France et à l'international dans la définition de stratégies d'aménagement et de logement. Elle a vécu trois ans à Singapour, où elle a travaillé aux côtés du Dr Liu Thai Ker, considéré comme l'architecte du Singapour moderne, dont le modèle urbain et la politique de logement sont reconnus mondialement. Elle est l'autrice du Petit traité d'urbanisme et de planification de Singapour à l'usage des décideurs. Elle a également exercé des fonctions stratégiques au sein des Résidences Yvelines Essonne, acteur majeur du logement social en Île-de-France.