OPINION. « Permis de construire, les maires doivent-ils encore décider ? »

Par Estelle Forget, experte des politiques de logement et d’aménagement des territoires (*)

Depuis quarante ans, en France, le permis de construire dépend d’une signature : celle du maire. Ce principe paraît évident. Qui mieux qu’un élu local pourrait décider de l’avenir de sa commune ? Héritée des grandes lois de décentralisation des années 1980, cette organisation visait à rapprocher la décision publique du terrain. Mais quarante ans plus tard, la question mérite d’être reposée. 

Non pas pour retirer leur rôle aux maires, mais pour interroger l’efficacité d’un système devenu aujourd’hui l’un des points de blocage de la production de logements. La situation est connue. Se loger devient plus difficile et plus coûteux. L’offre de logements ne suit plus les besoins réels de la population, tandis que le poids du logement pèse toujours davantage sur le pouvoir d’achat. 

Cette situation est d’autant plus paradoxale que le secteur du bâtiment et des travaux publics constitue l’un des piliers de l’économie française. Il représente autour de 10% du PIB et près de 2 millions d’emplois. Construire ou réhabiliter des logements, c’est donc soutenir une activité économique souveraine, accompagner les mobilités et permettre aux territoires de se développer. Alors pourquoi est-il devenu si difficile de construire en France ?

L’archaïsme de la décision à l’ère de l’intelligence artificielle

En grande partie parce que la délivrance d’un permis de construire est devenue un processus long, incertain et souvent conflictuel. Entre les règles d’urbanisme, les arbitrages politiques, les oppositions locales et les recours juridiques, un projet peut rester bloqué pendant des années. Pendant ce temps, les besoins continuent de croître.

Pourtant, dans la grande majorité des cas, la décision de délivrer un permis de construire ne repose pas sur une appréciation politique. Elle consiste simplement à vérifier qu’un projet respecte les règles d’urbanisme définies dans le plan local d’urbanisme : hauteur des bâtiments, densité, emprise au sol, stationnement ou encore alignement sur la rue. Autrement dit, il s’agit le plus souvent de vérifier la conformité d’un projet à des règles déjà écrites. Et c’est précisément le type de tâche pour lequel les systèmes numériques et l’intelligence artificielle sont aujourd’hui particulièrement efficaces. 

D’ailleurs, les décisions d’urbanisme sont désormais analysées à grande échelle. Des plateformes comme PermisTracker exploitent les données de centaines de milliers de permis de construire pour suivre les dynamiques territoriales et les décisions locales. La délivrance des permis devient ainsi un objet de données autant qu’une décision administrative.

Mais le véritable enjeu n’est pas technologique. Il est organisationnel. Nous faisons coexister aujourd’hui une révolution des outils - portée par la donnée et l’intelligence artificielle - avec des modes de décision encore largement archaïques. D’un côté, nous disposons d’informations abondantes sur les dynamiques démographiques, économiques et territoriales dont l’analyse dépasse désormais les capacités de traitement classiques. De l’autre, les décisions d’urbanisme restent fragmentées, lentes et peu outillées.

L’intelligence artificielle peut apporter un soutien décisif, à condition d’être nourrie par  une véritable intelligence collective.

L’IA ne produit rien sans données, et ces données sont celles des territoires, des pratiques locales, des décisions passées. Autrement dit, elle suppose de mutualiser l’information pour construire un véritable système d’apprentissage à l’échelle nationale.

En réalité, il faut distinguer deux niveaux.

Le premier, relève de la décision politique : définir les besoins, fixer les règles - notamment à travers le plan local d’urbanisme (PLU) - organiser le développement du territoire et en dessiner la forme, l’équilibre et la beauté. Ce rôle appartient pleinement aux élus. Dans ce cadre, l’intelligence artificielle ne remplace pas la décision, elle l’éclaire. Elle permet d’accéder à des expériences comparables, d’identifier ce qui fonctionne ailleurs et d’anticiper les effets des choix réalisés. Elle transforme une décision isolée en décision informée.

Le second, relève de l’application de ces règles. Et dans ce cas, il ne s’agit plus de décider, mais de vérifier. Lorsque les règles sont claires, leur application devrait être simple, rapide et prévisible. C’est précisément là que l’automatisation prend tout son sens. 

On peut alors imaginer un système différent. Les besoins continueraient d’être définis démocratiquement par les élus locaux, dans un cadre cohérent avec les orientations nationales, puis traduits dans des règles d’urbanisme à l’échelle pertinente. Mais, lorsque les projets respectent ces règles, une intelligence artificielle pourrait en vérifier la conformité et délivrer automatiquement les permis de construire, sur la base de critères transparents et vérifiables. 

L’intelligence artificielle ne remplacerait pas la décision politique : elle permettrait de mieux la préparer et d’en simplifier l’exécution, quelle que soit la taille de la commune. Elle constituerait ainsi un atout majeur pour les collectivités aux moyens limités, en leur donnant accès à des compétences et à une ingénierie souvent difficile à mobiliser.

Repenser le rôle du Maire 

Aujourd’hui, le système mélange ces deux fonctions : la vision politique et l’instruction administrative. Et ce mélange ralentit tout. Redonner de la fluidité à la délivrance des permis de construire ne signifie pas affaiblir la démocratie locale. Au contraire, cela permettrait de clarifier les responsabilités : aux élus la définition des besoins, de la qualité, du design et à l’intelligence artificielle l’application rapide et transparente de ces règles.

Le véritable pouvoir d’un maire, en 2026, ne réside plus dans la délivrance des permis de construire mais dans sa capacité à définir une vision pour sa ville, organiser son développement et préserver son équilibre social et environnemental. Cela revient à penser la ville, sa cohésion plutôt que tamponner des dossiers. À l’approche des échéances municipales, cette évolution mérite d’être anticipée : six ans de mandat laissent le temps d’agir… mais aussi de se laisser dépasser. 

Dans ce contexte, la question n’est pas de réduire le pouvoir des maires, mais de le faire évoluer. Car à l’heure où les outils transforment la décision publique, refuser de s’adapter, c’est prendre le risque de ne plus décider.

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(*) Estelle Forget est experte du logement, de l'aménagement urbain et de l'adaptation des territoires aux dérèglements climatiques. Fondatrice du cabinet de conseil en développement durable Ergapolis, elle a accompagné de nombreux territoires et entreprises, en France et à l'international dans la définition de stratégies d'aménagement et de logement. Elle a vécu trois ans à Singapour, où elle a travaillé aux côtés du Dr Liu Thai Ker, considéré comme l'architecte du Singapour moderne, dont le modèle urbain et la politique de logement sont reconnus mondialement. Elle est l'autrice du Petit traité d'urbanisme et de planification de Singapour à l'usage des décideurs. Elle a également exercé des fonctions stratégiques au sein des Résidences Yvelines Essonne, acteur majeur du logement social en Île-de-France.