André Yché, Groupe SNI : "Le logement intermédiaire était un chaînon manquant"

Quels sont les grands enseignements que vous tirez de l'année immobilière 2014 ?
"Lorsque l'on traite d'un sujet aussi complexe que l'immobilier, on peut faire un parallèle avec un gros paquebot : la moindre inflexion met du temps à produire des effets tant l'inertie est importante. Les tendances ne sont pas faciles à corriger. En toute logique, 2014 a confirmé l'affaissement de 2012 et 2013, avec un fort recul des produits d'investissements privés lié aux incertitudes sur la fiscalité, et des difficultés dans l'accession au logement en raison du contexte économique général. Cette toile de fond valide point par point notre stratégie, à savoir pousser le logement intermédiaire locatif."

Un résumé de ce nouveau produit locatif qu'est le logement intermédiaire ?
"Inscrit dans la loi de finances 2014, il est dédié aux actifs dont les revenus sont supérieurs aux plafonds des logements sociaux et qui ne sont pas en mesure d'accéder aux logements du secteur privé dans les zones tendues. Construits à partir du 1er janvier 2014, il s'agit essentiellement de T2 et T3 situés en métropole, au plus près des bassins d'emploi dans les zones tendues. Les loyers sont inférieurs de 15 à 20 % aux loyers de marché. L'intermédiaire vise un rendement locatif brut de 4,9 %."

En quoi ce segment est-il crucial à vos yeux ?
"Les produits du logement libre et du logement intermédiaire supportent l'essentiel de la péréquation des opérations immobilières. C'est la raison pour laquelle nous nous efforçons de booster l'intermédiaire, qui était un chaînon manquant du parcours immobilier, notamment auprès des investisseurs institutionnels, ce qui permet d'assurer la question de l'équation financière des nouveaux logements et de réguler les prix. Les négociations sont devenues clairement déséquilibrées entre le pilote d'un programme de 90 logements et l'acquéreur d'un seul appartement. Le retour de l'investissement institutionnel consiste à acheter 400 ou 500 logements d'un coup, ce qui autorise un différentiel de prix pouvant approcher les 25 %."

Vous avertissez également sur les risques qui pèsent sur les territoires moins urbanisés...
"Il faut avoir en tête que la crise du logement en zone tendue, avec une demande supérieure à l'offre, en cache une autre : celle des zones détendues où l'on risque à terme une surcapacité, pouvant aller jusqu'à 25 % dans certains territoires, du parc immobilier. Ce qui aboutira à une rationalisation et des fusions entre les opérateurs. La vraie question qui se pose, c'est comment on fait intelligemment évoluer l'offre dans ces zones détendues. Il faudra certainement démolir certains collectifs, remettre à niveau ce qui peut l'être, et réduire le parc."

De nombreux acteurs de l'immobilier déplorent un coup de frein donné par les municipalités à l'occasion des élections municipales de 2014. L'avez-vous ressenti ?
"Il y a eu un peu de gel, un peu de ralentissement des programmes, disons que nous avons eu entre 500 et 1.000 chutes. Mais ce n'est pas si marqué : nous avons comptabilisé 7.500 mises en chantier en 2014, un chiffre conforme à nos prévisions. Le ralentissement est indéniable mais ne sera pas forcément durable. Les nouvelles municipalités ont surtout voulu se réapproprier les projets et les redimensionner. Ils montrent de l'appétence pour le logement intermédiaire, facteur de stabilisation."

Quels sont vos objectifs en termes de production et où irez-vous chercher les financements ?
"Nous avons livré 6.001 logements en 2014 et 7.500 autres ont été mis en chantier. Nous nous engageons sur la construction de 61.119 logements d'ici à 2019, dont 25.000 sociaux. Pour ce faire, nous avons mis en place en juillet 2014 un fonds de logement intermédiaire afin de faciliter le retour des investisseurs institutionnels sur le marché immobilier. Son potentiel d'investissement est de 860 M€, une deuxième levée de fonds de 200 M€ à la fin du premier semestre 2015 va l'accroître considérablement, portant la capacité d'investissement à 1,2 Md€ effet de levier compris. Une telle somme devrait permettre de produire 25.000 logements dont 7.000 intermédiaires."

Pensez-vous que les acteurs institutionnels sont prêts à faire évoluer la sainte trinité social / accession à la propriété / logement libre en injectant de l'intermédiaire dans les programmes ? Et les investisseurs de tous types sont-ils intéressés ?
"Dans les zones très tendues, nous ciblons les 25 % de la population qui représentent 46 % de la croissance démographique. Nous servons du 5 % garanti à la revente, une hypothèse prudente puisque sur une période de vingt ans, nous imaginons une valorisation moitié moindre que l'inflation. Ce sont des arguments intéressants au moment où le rendement obligataire s'est effondré, ramenant les investisseurs vers la pierre, alors que de gros investisseurs comprennent qu'ils vont devoir sortir du marché des actifs tertiaires dont l'obsolescence est rapide, et que l'écart de rendement avec le résidentiel n'est pas si important que ça.
Concernant nos interlocuteurs institutionnels, les pouvoirs publics ont compris l'enjeu de l'intermédiaire et Emmanuel Macron a fait beaucoup dans cette voie-là. Les autres investisseurs institutionnels sont plus dans une phase d'apprentissage mais les choses évoluent. Un exemple : il y a un an et demi, la Fédération des sociétés d'assurance était très réservée sur le sujet, elle est aujourd'hui beaucoup plus intéressée."

Vous évoquiez tout à l'heure une recomposition du paysage des opérateurs. Comment le groupe SNI compte se positionner ?
"Cela fait quelque temps que nous annonçons cette recomposition, mais nous avions un peu trop d'avance... Les attentes des élus vis-à-vis des opérateurs du logement sont doubles : une politique de peuplement et une grande réactivité et proximité. C'est pourquoi nous créons un réseau de groupements d'intérêt économique (GIE) locaux, comme Grand Paris Habitat, en argumentant ainsi : si vous voulez éviter d'être racheté, venez adhérer à nos GIE et profiter des moyens mis à votre disposition. Pour résumer : unifier fortifie, fusionner tue."

Un dossier comme la reprise de la SEM logement de Blanquefort ne vous intéresse donc pas ?
"Non, nous ne sommes pas candidats car notre filiale Coligny (acteur du logement social en Aquitaine avec un parc de près de 6.000 logements autour de Bordeaux, Pau et Bayonne, NDLR) est plus tournée vers la production de nouveaux logements que vers la reprise d'un parc, souvent très coûteuse. Notre vocation est plus d'accompagner de grandes opérations, comme Thales qui implante un nouveau campus de plus de 2.000 salariés à Pessac."

En Aquitaine, quelles sont vos ambitions ?
"Il faut accélérer la production sur Bordeaux. Si l'objectif de la métropole est d'atteindre le million d'habitants dans les prochaines années, cela ne pourra se faire sans logement intermédiaire institutionnel. Nous regardons également de près le Sud des Landes. C'est une zone très intéressante avec une forte poussée démographique, une économie dynamique et un arrière-pays qui l'est également. Ce n'est pas une métropole, pas un pôle métropolitain, nous pourrions plutôt parler de structuration et de logique métropolitaines, sans centre de gravité clairement défini. Nous avons l'ambition d'y créer une centaine de logements intermédiaires supplémentaires rapidement."