Jean-Philippe Déjean
Les parcelles de terrain à bâtir deviennent des denrées de plus en plus rares en Gironde.
Agence Appa
La dernière étude consacrée par l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso) à l'évolution des marchés du terrain à bâtir et du logement individuel neuf, en Gironde et en Nouvelle-Aquitaine au 1er semestre 2019, présentée par François Cheminade, 1e vice-président de l'Oiso en charge du terrain à bâtir, montre tout d'abord un recul des ventes. Les transactions de terrains à bâtir sont ainsi en recul de 1 % en Gironde par rapport au 1er semestre 2018, pour un prix moyen de 130.000 € et une surface de 651 m2, elles s'effondrent de 88 % en Dordogne (34.000 €/984 m2), de 61 % dans les Pyrénées-Atlantiques (80.000 €/655 m2).
Le marché du terrain à bâtir n'est à la hausse qu'en Lot-et-Garonne, avec +30 % des ventes (54.000 €/637 m2), et Charente-Maritime, à +8% (67.000 €/406 m2).
Comme le souligne l'étude, le marché du terrain à bâtir néo-aquitain est sous tension faute d'alimentation en produits. Cette étude semestrielle, qui traite aussi du marché de la maison individuelle, sur lequel nous reviendrons, a également montré le creusement d'un important déséquilibre entre les territoires girondins. Si le marché du terrain à bâtir, pour la construction en individuel aménagé neuf, c'est-à-dire en lotissement, semble avoir fortement rebondi à Bordeaux Métropole au 1er semestre 2019 sur un an, avec une hausse de 70,5 % des ventes, ce rebond est un peu trompeur puisqu'il ne s'appuie que sur 75 transactions. Sachant que la vente métropolitaine type se constitue d'un terrain à bâtir de 661 m2 négocié à 218.000 euros....
Le marché est devenu si tendu que le terrain coûte désormais plus cher que la maison. L'étude de l'Oiso montre ainsi "à titre indicatif" qu'à Bordeaux Métropole une maison de quatre pièces en lotissement, pour une surface habitable de 98 m2, coûte en moyenne 180.000 euros. Ainsi sur une facture de 398.000 euros (218.000 + 180.000) la maison coûte en moyenne 21 % moins cher que le terrain ! Un déséquilibre métropolitain qui reflète une situation plus générale, a démontré François Cheminade.
"Le marché du terrain à bâtir se concentre hors de Bordeaux Métropole et d'Arcachon. C'est-à-dire que l'on construit désormais très loin des villes. Les communes du Scot bordelais ne remplissent plus leur fonction" a relevé François Cheminade, pour évoquer l'absence du rôle d'amortisseur à la surchauffe métropolitaine joué par les communes proches.
Pour y voir plus clair il ne faut pas oublier que le Scot, ou schéma de cohérence territorial, regroupe 94 communes dont les 28 de Bordeaux Métropole. Afin d'analyser plus finement l'évolution du marché, l'Oiso a extrait la Métropole de ce périmètre du Scot bordelais pour ne s'intéresser qu'aux 66 communes restantes, situées en lisière métropolitaine.
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Et les chiffres sont éloquents puisque dans ce Scot à 66 communes les ventes de terrains à bâtir en lotissement ont reculé de 27 % au 1er trimestre 2019, avec 54 ventes, par rapport à la même période en 2018. Le prix des terrains y est sensiblement moins élevé qu'à Bordeaux Métropole puisqu'une parcelle de 646 m2 se négocie dans ce périmètre à 150.000 euros et qu'il est possible d'y acheter une maison de quatre pièces (103 m2) avec son terrain pour 295.000 euros. Mais cela est encore visiblement trop cher pour capter la clientèle qui permettrait d'équilibrer les tensions immobilières de la Métropole.
Les foyers de tension en Gironde sont d'autant plus aigus, que le département connaît une crise de l'offre en terrains à bâtir beaucoup plus grave qu'à l'échelle de la Nouvelle-Aquitaine. Signe tangible de la gravité de cette crise, le niveau de stock n'est plus que de cinq mois, soit deux mois de moins qu'au 1er semestre 2018, avec 318 terrains à l'offre, en recul de 29 % ! "Avec cinq mois de stock, nous sommes dans le rouge absolu !" confirme François Cheminade. Les mises en ventes ont reculé quant à elles de 32 % en Gironde, avec 262 lots, tandis que les ventes, avec 364 lots, restent presque stables, à -1 %.
Sur l'ensemble du département, hors Bordeaux Métropole, les tensions sur les prix sont moins fortes mais le marché pas forcément toujours bien équilibré. 289 ventes de terrains à bâtir en individuel aménagé ont été ainsi enregistrées sur ce périmètre rural (dont 26 % sur le bassin d'Arcachon), soit un volume en recul de 11 %. Dans ce périmètre il est possible d'acheter une maison neuve en individuel aménagé de 102 m2 à partir de 250.000 euros. La parcelle de terrain, en moyenne 647 m2, revenant à 103.000 euros, soit 115.000 euros de moins que dans la Métropole !
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Il s'agit on le voit d'un tout autre marché que celui hyper tendu de la Métropole, avec une offre de terrains à bâtir très concentrée sur le nord Gironde (Médoc, Blayais) mais aussi, dans une moindre mesure, la Rive droite et le Sud Gironde. Les zones de forte tension de ce marché se concentrent sur un axe Bassin d'Arcachon-Bordeaux Métropole.
Jean-Philippe Déjean
