A compter de mercredi, les logements les plus énergivores sont considérés comme indécents et doivent sortir du marché locatif, conformément à la loi Climat et Résilience adoptée en 2021. Cette mesure inquiète les propriétaires.
Après les logements classés G+ l'année passée, les biens dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été estampillé de la lettre G vont sortir du marché locatif au 1er janvier 2025. Conformément à la loi Climat et résilience, promulguée en août 2021, ils seront en effet jugés indécents. Or, les propriétaires-bailleurs sont tenus de fournir un logement décent à leurs locataires.
En cas de non-respect de la loi, ces derniers peuvent réclamer des travaux, saisir un juge, voire obtenir une réduction ou une suspension du loyer. Et ce, jusqu'à ce que les travaux soient réalisés. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements E en 2034.
« Théoriquement, il ne devrait plus y avoir d'annonces de logements à louer classés G ni de nouveaux contrats »,indique David Rodrigues, responsable juridique de l'association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie).
L'entrée en vigueur de cette disposition est loin de faire l'unanimité. Certains professionnels de l'immobilier jugent même le texte « complètement bancal » et imprécis, notamment sur le champ d'application de la loi. Le ministère du Logement précise que l'interdiction concerne « les nouveaux contrats de location, ainsi que les renouvellements et reconductions tacites ».
Pour Étienne Chesneau, avocat associé du cabinet Gide Loyrette Nouel, le texte n'empêche toutefois pas un propriétaire de louer : elle expose simplement ce dernier à des demandes de mise en conformité de la part des locataires. Aucune rupture de bail automatique n'est prévue en cas d'indécence. En revanche, un congé donné à un locataire ayant engagé un recours pourrait être jugé abusif.
Des biens massivement revendus
David Rodrigues estime que peu de locataires utiliseront ce recours. Le représentant de la CLCV plaide davantage pour un plafonnement des loyers de ces passoires énergétiques dans les zones où ils sont déjà encadrés. Il s'inquiète également de l'absence d'obligation pour les propriétaires de communiquer le diagnostic de performance énergétique (DPE) aux locataires.
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Dans ce contexte, de nombreux propriétaires préfèrent se débarrasser de leurs logements énergivores plutôt que de s'engager dans des rénovations coûteuses. Selon les Notaires de France, les logements classés F ou G représentaient 13% des ventes d'immobilier ancien au troisième trimestre 2024. Ces biens subissent une décote importante : -15% en moyenne pour un appartement dans le Grand Est et jusqu'à -25% pour une maison en Nouvelle-Aquitaine.
Les travaux de rénovation, indispensables pour rendre ces logements conformes, représentent en moyenne un reste à charge de 20.000 euros par propriétaire, après déduction des aides publiques. « Vous avez intérêt à avoir un sacré rendement locatif pour amortir ce coût », ironise Élodie Frémont, notaire à Paris, en rappelant que les loyers sont encadrés dans plusieurs grandes villes.
Depuis 2022, plus de 108.000 logements classés G ont été rénovés, selon les chiffres officiels. Cependant, pour Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), le calendrier imposé par la loi est irréaliste, notamment pour les petites copropriétés.
« Le chantier de la rénovation énergétique est gigantesque. Il est impossible de réaliser tous ces travaux en quatre ans. »
Une proposition de loi visant à assouplir le texte et à adapter les délais avait été présentée fin octobre à l'Assemblée nationale. Son examen a néanmoins été bloqué après la censure du gouvernement Barnier. Pour Carine Sebi, professeure à Grenoble École de Management, l'objectif de la loi n'était pas de rénover l'ensemble des logements G d'ici 2025, mais plutôt d'envoyer « un premier signal fort » pour amorcer une dynamique de rénovation énergétique et protéger les locataires les plus vulnérables. Malgré les bonnes intentions de la loi, certains experts craignent des effets pervers. « Une accélération de la crise du logement est à redouter si des centaines de milliers de logements disparaissent du marché locatif », alerte Loïc Cantin.
