Location meublée : l'avantage fiscal raboté à la marge

Bercy tente de désamorcer la bombe sociale du logement. Dans le cadre du budget 2025 présenté ce jeudi en Conseil des ministres, le ministère de l'Economie et des Finances acte la suppression d'une niche fiscale sur la location meublée et confirme l'extension du prêt à taux zéro sur tout le territoire. A ceci près que la disposition ciblant les propriétaires d'un bien en location en meublée non professionnel risque de rater sa cible. Et que le flou règne sur le nouveau PTZ.

200 millions de recettes sur la location meublée non professionnelle

L'article 24 du projet de loi de finances, baptisé « suppression de niche à l'impôt sur le revenu sur les loueurs meublés », vise à récupérer 200 millions d'euros de recettes. Dans l'esprit de l'exécutif, il s'agit de « corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif ».

Aujourd'hui, les propriétaires qui choisissent de louer en location meublée non professionnelle (LMNP) peuvent déduire de leurs revenus locatifs des amortissements, sans que ces derniers ne soient pris en compte dans le calcul de la plus-value du logement lorsque ce dernier est vendu.

Une plus-value moindre qu'espérée

C'est pourquoi dès le 1er janvier 2025, les amortisseurs déduits pendant la période d'un bien en location meublée non professionnelle seront pris en compte dans le calcul de la plus-value du logement, dès lors que ce dernier est mis en vente. Autrement dit, le propriétaire d'un bien en LMNP pourra toujours vendre son logement, mais réalisera une plus-value moindre que ce qu'il avait pu espérer jusqu'à présent.

Reste que cette disposition risque de rater sa cible. Alors que la députée Annaïg Le Meur, missionnée sur la fiscalité locative, avait poussé à l'unification totale des régimes, afin de retirer tout biais fiscal dans le choix du modèle de location pour le bailleur, le mécanisme retenu ne traite le sujet qu'à la sortie du logement, et non à son entrée.

Aux côtés des inspections générales de l'Environnement et du développement durable (IGEDD) et des Finances (IGF), la macroniste avait pourtant poussé trois scénarios chiffrés et documentés. Selon l'hypothèse retenue, l'administration fiscale aurait pu récupérer entre 25 millions et... 3 milliards d'euros.

Aider les Français à devenir propriétaires

Quelle que soit la solution retenue, des ménages auraient pu être tentés de remettre leur bien en location nue. C'est sans doute pourquoi en parallèle de cette décision qui ne concerne que les bailleurs existants, le gouvernement veut aider les Français à devenir propriétaires, comme promis par le Premier ministre lors de sa déclaration de politique générale. Son ministre du Budget vient en effet d'annoncer une extension du prêt à taux zéro sur tout le territoire et pour les primo-accédants.

Le périmètre de cette aide à l'acquisition a été restreint dans le budget 2024. Depuis janvier dernier, le PTZ se concentre sur les appartements neufs en zone tendue, là où l'offre de logements est inférieure à la demande, et exclut les maisons neuves, en cohérence avec l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols. Les logements existants, appartements ou maisons, sont acceptés, à condition que les acquéreurs les rénovent selon les normes en vigueur.

Un PTZ sans montant maximal ni enveloppe globale

A la différence de la dernière loi de finances, Bercy ne précise ni le montant maximal du prêt à taux zéro - 100.000 euros en 2024 contre 80.000 en 2023 -, ni même le total de l'enveloppe allouée à cette politique publique - 850 millions en 2024 contre 1,2 milliard en 2023 -.

En évoquant « des conditions qui seront précisées et débattues », le ministère de l'Economie et des Finances renvoie la balle aux parlementaires. Et ce, alors que même que l'article 40 de la Constitution interdit aux députés et aux sénateurs de créer une dépense nouvelle, tant qu'il n'y a pas une recette en face.

Des recettes que guettent aussi les promoteurs immobiliers depuis les déclarations du locataire de Matignon à l'Assemblée nationale. Le 1er octobre dernier, Michel Barnier s'était en effet engagé à déployer des mesures « rapides » pour soutenir l'investissement locatif.

Rien de tel n'est au menu, pas même la prolongation au-delà du 31 décembre 2024 du dispositif Pinel qui permet d'acheter un logement neuf et de bénéficier d'une ristourne fiscale. Une déclaration qui aurait été saluée par l'ensemble des acteurs de la construction qui ne cessent d'alerter sur la casse sociale dans leurs métiers.