« Sur Rennes Métropole, il n'y a plus de foncier disponible pour des activités traditionnelles, qu'elles soient logistiques ou industrielles ». A l'occasion de la parution de son Panorama 2022 de l'immobilier d'entreprise en Ille-et-Vilaine, la Fnaim 35 rappelle que depuis 2015, elle n'a cessé de tirer la sonnette d'alarme sur une offre qui se dégrade.

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« On éloigne l'offre foncière de la métropole. Les communautés de communes n'ont jamais été autant sollicitées », indique-t-elle.

En 2022, la demande placée en entrepôts s'est limitée à 34.000 mètres carrés, contre 92.000 mètres carrés en 2021, année record. Quant à l'évolution de l'offre, elle a montré l'an passé qu'il n'y avait pas d'entrepôt disponible en installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) pour des projets représentant environ 85.000 mètres carrés à deux ans et à plus de 30 kilomètres de Rennes.

Une demande en forte hausse

« La crise sanitaire a été un accélérateur indéniable sur le développement du e-commerce et sur le besoin en entrepôts logistiques. La demande ne cesse d'augmenter », constate la fédération professionnelle de l'immobilier qui réunit sept acteurs locaux dont Cushman & Wakefield, Kermarrec, BNP Paribas Real Estate, Blot et Giboire.

« Compte tenu de la pénurie de terrains adaptés, conjugués à l'augmentation des coûts de construction et à la hausse des taux d'intérêt, le bilan fait état de valeurs locatives en augmentation de plus de 20% », ajoute son président, Stéphane Dauphin.

40% de locaux d'activité placés en moins en 2022

Si l'offre du marché des entrepôts peine à se reconstituer, elle s'inscrit toutefois dans la dynamique d'attractivité dont la métropole rennaise bénéficie sur le marché global de l'immobilier d'entreprise. Caractérisée par une demande placée en bureaux de 120.00 mètres carrés, dont 64.000 mètres carrés en neuf (+5% sur un an), l'année 2022 aura même été une année record. Le volume de bureaux placés s'approche du niveau de 2019 (122.000 mètres carrés) et dépasse la moyenne décennale établie à 94.000 mètres carrés.

Dans le quartier de la tech à Cesson-Sévigné, en périphérie de Rennes, les sociétés de R&D et solutions de bureaux flexibles, Interdigital et Flex-O, par exemple, ont investi à elles deux dans 5.630 mètres carrés de bureaux.

En 2022, la demande placée pour des locaux d'activité s'est également située bien au-dessus de la moyenne à cinq ans avec près de 120.000 mètres carrés placés, mais en dessous de 7% en volume et de 10% en nombre à celle de 2021.

« Cela s'explique par la faiblesse de l'offre disponible, regrette la Fnaim 35. En 24 mois, le stock disponible a chuté de 40%. Cela bride notre marché et impacte les entreprises dans leur développement. Constatée depuis plusieurs années, la tendance ne s'inverse pas. »

Attentisme des investisseurs

L'offre en locaux d'activité est ainsi passée de 191.000 mètres carrés en 2019 à 90.000 mètres carrés l'an dernier. Quant à l'offre disponible en bureaux à un an, elle est en nette régression à 105.000 mètres carrés, notamment sur l'offre neuve, qui baisse de moitié. Le télétravail n'a pas libéré d'espace. Le bureau reste un outil de recrutement.

Si le marché de la seconde main peut constituer une alternative, la recherche des entreprises pour des bureaux situés dans un environnement attractif et proche des services conduit les opérateurs à entamer déjà la commercialisation de programmes qui ne seront livrés qu'en 2024 et 2025.

Comme pour les entrepôts, cette pénurie a un impact sur les prix. Ceux des locaux d'activité ont grimpé de 30 à 40% ces cinq dernières années, évalue la Fnaim 35.

« Le contexte géopolitique, la hausse des coûts des matières premières et de la construction, de l'énergie ou des taux d'emprunt bancaires induit de nouvelles stratégies des entreprises dans leurs choix d'acquisition ou d'investissements immobiliers », font remarquer les agents immobiliers rennais.

Porté en priorité sur les zones tertiaires desservies par le métro et les locaux d'activité, le marché de l'investissement a engagé 139 millions d'euros engagés à Rennes en 2022. Il s'est inscrit dans la continuité de 2021, mais il a enregistré une décélération en fin d'année.