ANALYSE. La hausse des taux ou encore l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience devrait peser sur le nombre de transactions et sur les prix. Par Fatmatül Pralong, Sorbonne Université
En 2022, les ventes immobilières ont franchi la barre du million, selon un bilan publié par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) qui observe cependant un repli du nombre de transactions : -6,5 % sur un an par rapport à 2021. Même constat du côté du réseau d'agences Century 21, qui avance le chiffre de -4 %. Quant aux prix, ils ont commencé à baisser à partir de l'été 2022 et pourraient encore reculer de 5 % à 10 % en 2023.
Ce retournement s'explique notamment par la forte inflation qui a marqué 2022, atteignant 6,2 % sur un an en fin d'année. Cette hausse des prix a eu deux conséquences qui pèsent sur le marché immobilier. D'abord, les entreprises qui supportent une hausse de leurs coûts de production - comme les matières premières et l'énergie fossile - ont répercuté ces hausses sur les prix afin de sauvegarder leurs marges. Cette inflation dite « par les coûts » pousse ainsi à la hausse des prix à la construction dans le neuf, ce qui évince les acheteurs les plus modestes.
Emprunts plus chers
Ensuite, pour freiner l'inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de relever son taux directeur, c'est-à-dire le taux auquel elle prête de l'argent aux banques commerciales (dites de second rang), à partir de juillet dernier. Pour préserver leurs marges, les banques ont alors relevé leurs taux d'emprunt, ce qui impacte les projets immobiliers et entraîne une baisse des ventes.
D'un plus bas historique à 1 % en moyenne en janvier 2022, les taux de crédit immobilier sont ainsi remontés à 1,5 % à fin juin, pour atteindre les 2,25 % fin novembre 2022, selon l'Observatoire Crédit Logement.
Photo d'illustration (Crédits : DR)
Pour préserver la solvabilité des emprunts, le système bancaire devient en conséquence plus sélectif dans l'octroi des prêts, éliminant les débiteurs les plus vulnérables. D'après un sondage de l'IFOP en mai 2022, seuls 31 % des Français interrogés estiment que la conjoncture se révèle favorable à l'achat d'un bien immobilier, soit 27 points de moins qu'en 2021.
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« Greenflation »
Un autre élément devrait enfin peser sur le marché immobilier en 2023 : les mesures prises en faveur de la transition écologique. Après la « fossilflation », l'inflation due aux fossiles, l'économiste allemande Isabel Schnabel, membre du directoire de la BCE, pointe du doigt un autre phénomène : la « greenflation », liée aux coûts des mesures visant à développer les technologies vertes, dont les énergies renouvelables, avec la mise en place d'une réglementation plus contraignante.
Autrement dit, la transition écologique risque d'accentuer à court terme le phénomène d'inflation avec une augmentation des coûts financiers pour les producteurs et une baisse du pouvoir d'achat pour les consommateurs.
En France, la loi Climat et résilience (adoptée en 2019) s'applique depuis janvier 2023 afin de lutter contre les « passoires énergétiques » ou « thermiques » : elle interdit dorénavant la mise en location de certains logements classés G en consommation d'énergie, consommant plus de 450 kilowattheures par mètre carré par an, selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE). La loi prévoit qu'au 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être loués puis elle s'appliquera ensuite aux logements de classe F au 1er janvier 2028, et au logement de classe E le 1er janvier 2034.
Selon un sondage mené par la Fnaim, un quart des propriétaires-bailleurs envisagerait ainsi de vendre plutôt que rénover leur logement, ce qui pourrait entrainer un afflux de biens sur le marché. En effet, certains propriétaires-bailleurs n'auront pas les moyens de financer la remise aux normes malgré les aides. Les futurs investisseurs devront même intégrer dans le calcul de la rentabilité le coût des travaux de transformation et le manque à gagner durant la période sans loyers perçus, dégradant l'effet de levier des investissements.
Au bilan, l'abondance de biens immobiliers d'un côté et le ralentissement de la demande de l'autre devraient donc entretenir la baisse des prix immobiliers en 2023.
Par Fatmatül Pralong, Professeur agrégé en sciences économiques, Sorbonne Université
