Promotion immobilière : pourquoi l’offre s’éloigne de la demande à Montpellier
Le quartier des Grisettes, à Montpellier.
Christine Caville
Le quartier des Grisettes, à Montpellier.
Christine Caville
En France métropolitaine, 2019 se place en 3e position des meilleures années enregistrées sur les 25 dernières années pour l'activité de la promotion immobilière, malgré des indicateurs tous à la baisse (- 7 % sur les ventes au détail, - 21 % sur les mises en ventes, - 12 % sur l'offre, soit un stock théorique de 9,9 mois). Le cabinet Adéquation, qui compile chaque année les chiffres de l'immobilier neuf sur l'ex-Languedoc-Roussillon, y voit les fruits d'une bonne tenue du marché francilien et de l'appétence de la demande sur les marchés métropolitains.
Évidemment, les situations sont contrastées. La Métropole de Montpellier est toutefois celle où l'offre commerciale est tombée le plus bas, à 1 672 logements, soit 7,6 mois de stock théorique (- 17 % vs 2018 et même - 29 % vs 2017). Viennent ensuite la métropole de Lyon (7,8 mois), Rennes Métropole (8 mois), Nantes Métropole (8,3 mois) ou l'aire urbaine de Toulouse (9,3 mois). C'est à Strasbourg que l'offre commerciale reste la plus important, avec 13,8 mois de perspectives...
Si les promoteurs immobiliers avaient connu une parenthèse de soulagement au 3e trimestre 2019 grâce à un rééquilibrage de la baisse des mises en vente, elle aura été de courte durée : le bilan de l'année entière révèle un effondrement des mises en vente pour la 2e année consécutive, soit une baisse cumulée de près de 40 %. En un an, le marché de la métropole montpelliéraine a été alimenté par 2 465 logements neufs (dont 32 % en secteur aménagé), contre 3 141 en 2018 et 4 000 en 2017.
Le marché est toutefois sauvé par la bonne dynamique de la demande. Malgré une baisse de 16 % par rapport à 2018, les 2 626 ventes au détail réalisées en 2019 sont « satisfaisantes » et résultent notamment « des taux bas, de l'attractivité du dispositif Pinel, d'indicateurs économiques encourageants et du fait que la pierre, ancrée culturellement, reste intéressante par rapport à d'autres placements financiers ».
L'analyste tire la sonnette d'alarme sur l'absence, à Montpellier, du dispositif d'office foncier solidaire (OFS) : « Le bail solidaire peut être une voie de sortie, or Montpellier, qui était la première à mettre en place des dispositifs d'aide à l'accession abordable, risque d'être la dernière à se doter d'un OFS en France ».
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Car les prix du marché métropolitain restent l'autre point noir de ce bilan. A 4 405 €/m2 (en collectif avec parking), Adéquation annonce une hausse de 7 % en deux ans, et de 12 % en cinq ans.
Parce que ce niveau de prix entraîne une perte de rentabilité des investissements locatifs et une baisse de solvabilité des acquéreurs, mais aussi parce que l'offre se raréfie, ces investisseurs ont marqué le pas en 2019. Les ventes dans cette catégorie restent majoritaires (65 %, avec 1 713 ventes), mais diminuent de 17 % par rapport à 2018.
Les marchés secondaires peuvent-ils constituer des relais de croissance ? En 2019, ils ont représenté 42 % des ventes en 2019, soit plus de 2 000 ventes.
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L'année 2020 pourrait être sans surprise et le marché continuer de se contracter, à l'exception de Perpignan et Nîmes. Reste que 2020 est une année d'élections, qui plus est municipales. Or, comme le rappelle Yohan Breuil, « les années électorales ne sont jamais bonnes ».
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