De nombreux propriétaires qui louent en meublé s'inquiètent?: le statut fiscalement très attractif du loueur en meublé professionnel (LMP) vient de subir de sévères corrections par la loi de finances pour 2009. Il faut dire que le régime est intéressant puisqu'il permet la constitution d'un patrimoine immobilier, productif de revenus complémentaires de la retraite, et l'allégement de la facture fiscale. Les loyers sont neutralisés par les charges largement déductibles et les amortissements de l'immeuble non utilisés reportés les années suivantes. Enfin, en cas de vente, la plus-value est exonérée si l'activité a plus de cinq ans. Et, en cas de transmission par donation ou succession du bien loué, les héritiers du LMP peuvent bénéficier des fameux pactes Dutreil qui exonèrent les trois quarts des droits. Mais, pour être LMP, depuis le 1er janvier il faut comme auparavant que les recettes annuelles retirées de cette activité par le foyer fiscal excèdent 23.000 euros. Et surtout, que ces recettes brutes ? et non les revenus ? excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal, y compris les pensions de retraite. Le nouveau LMP est donc clairement réservé aux professionnels. Et c'est cette dernière condition qui va faire perdre le statut de LMP à de nombreux contribuables et les faire basculer dans le nouveau régime du LMNP.Ce régime, qui entre dans le plafonnement des niches fiscales, donne accès à une réduction d'impôt sur cinq ans, égale à 5 % des investissements et ne peut excéder 25.000 euros. Seuls les établissements de soins ou pour personnes âgées, les résidences pour étudiants ou de tourisme classées, achetés neufs ou réhabilités y ouvrent droit.À y regarder de près, les inquiétudes semblent toutefois devoir être nuancées, car « l'essentiel réside dans la déduction des amortissements, et dans le fait que la taxe professionnelle n'est pas due tant qu'il s'agit d'un bail commercial, assurait Jean-Louis Le Boulc'h, avocat associé du cabinet Agik'a, lors d'une conférence organisée par Cerenicimo. Grâce à la déduction combinée des amortissements et des intérêts d'emprunt, on va neutraliser pendant une très longue période la fiscalité des revenus locatifs, ce qui va permettre d'affecter au remboursement de l'emprunt la quasi-totalité des loyers perçus. Finalement, le statut du LMNP offre des opportunités plus intéressantes que le régime du foncier ».points négatifsEn revanche, en cas de cession, l'exonération totale de la plus-value ne sera acquise qu'au bout de quinze ans. Mauvais point également en cas de donation ou de succession?: le bien mis en LMNP ne peut pas bénéficier de l'exonération des trois quarts des droits, ni faire l'objet de paiements différés et fractionnés des droits de succession. « Sauf si les clients ont créé des sociétés et donnent la nue-propriété des parts sociales », indique l'avocat. Enfin, la déchéance de la qualité de « professionnel » n'affecte pas l'ISF et l'exonération du bien loué meublé car « l'appréciation du statut de LMP au regard de l'ISF n'a pas changé. On peut être non professionnel en IR, mais professionnel en ISF », assure Jean-Louis Le Boulc'h. Annabelle Pando

latribune.fr

05 Févr 2009, 1:27

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