L'immobilier et la prochaine bulle

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Par Eric Benhamou, rédacteur en chef adjoint à La Tribune.

Reprise ou pas reprise ? La question hante tous les conjoncturistes, déboussolés par une myriade d'indicateurs contradictoires. L'immobilier n'échappe pas à la règle. Hier, les promoteurs français étaient à la fête. Après avoir vu chuter de 45% les ventes de logements neufs en 2008, les acheteurs commençaient enfin à revenir sur le marché, dopés par le doublement du prêt à taux zéro et le dispositif fiscal Scellier. Une inversion de tendance inédite depuis le début de la crise en 2007.

Aujourd'hui, c'est la douche froide : les mises en chantier se sont effondrées de 36% au troisième trimestre et le seuil des 300.0000 mises en chantier devrait être péniblement atteint sur l'année 2009. Le pire chiffre depuis 1998. Et encore, ce sont les HLM qui ont sauvé de la déroute le secteur en assurant, à eux seuls, près du tiers des mises en chantier.

Les plus optimistes verront dans le ralentissement de la baisse des permis de construire une petite lueur de reprise pour 2010. Mais les chiffres sont têtus : les mises en chantier sont des programmes à horizon deux à trois ans et, par nature, un indicateur de confiance de la profession. Les promoteurs, passé l'euphorie un peu surjouée du "marché du neuf qui s'arrête de chuter", voient désespérément l'avenir en noir.

Lorsqu'on évoque la "resolvabilisation" des ménages grâce à des taux attractifs et à la baisse des prix, les professionnels redoutent la montée du chômage. Et quand on parle d'efficacité des plans de soutien du gouvernement, ils anticipent déjà la fin programmée des aides sous prétexte de "verdissement". Le Grenelle de l'environnement est parfois utile pour justifier le durcissement des conditions d'éligibilité aux incitations fiscales.

Bref, pour les promoteurs, la messe est dite, le secteur est en crise pour au moins deux ans. Et dans ces conditions, pas question d'investir, de prendre le moindre risque. Pourtant, ils savent bien que la crise aujourd'hui annonce déjà la bulle de demain. Les 300.000 mises en chantier de cette année apparaissent en effet bien loin de l'objectif des 500.000 logements neufs par an jugés nécessaires pour endiguer la pénurie structurelle de logements en France.

Chacun fait donc le gros dos, licencie à tour de bras, casse un outil industriel et attend une reprise qui sera forcément brutale. Une fois de plus, le secteur montre son incapacité à s'organiser face aux cycles, à assurer une meilleure flexibilité et fluidité du marché. Mais à quoi bon, le logement social sera toujours là pour jouer le rôle d'amortisseur économique.

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Commentaires
a écrit le 31/10/2009 à 14:04 :
M. Benhamou part d'une hypothèse non vérifiée : "Il faut construire 500 000 logements par an en France". L'accroissement de la population n'est absolument pas celui du baby-boom; d'autre part, ce qui manque, ce sont les logements sociaux, comme l'a fait remarquer justement julien Bonnan et non les logements "pour personnes solvables". Enfin, en temps de crise, les candidats à des logements plus grands et plus confortables restreignent leurs ambitions et font ainsi diminuer la demande de constructions nouvelles.
Et puis raisonner comme si la France entière se comportait de façon homogène est peut-être valable pour vendre des lessives (encore que...) mais certainement pas pour des logements. Quand on voit des immeubles "loi de Robien" neufs livrés entre 2005 et 2008 quasiment déserts à Angoulême ou Montauban ou Soudas (40 km de Toulouse) (plusieurs dizaines de milliers au total France entière mais le secret est bien gardé) , on constate qu'il y aura de la réserve en cas de pénurie (s'ils sont encore habitables d'ici là). Le vrai problème sur le long terme pour mieux répartir les logements est celui de l'aménagement du territoire et notamment mettre en place une politique publique pour rendre attractives des régions désertées comme le Nord-Est, ou le grand Sud-Ouest (Toulouse excepté) , donc des infrastructures publiques (TGV, Enseignement supérieur, ADSL, Hôpitaux, pôles de Recherche, encouragements à l'implantation industrielle et/ou artisanale etc...).
En matière de logements, on constate (une fois de plus), que le "marché" est un instrument exécrable pour sauvegarder l'intérêt général.
a écrit le 30/10/2009 à 13:47 :
Julien Bonnan du 28 / 10 Votre commentaire met les choses à plat en disant clairement les évidence et preuves à l'appui. Il y a quelques jours j'écrivais dans ce sens ce que je pensais de la spéculation sur les logements ( parfois de 200 / % je ne le savais pas ! ) mon topo. n'est pas paru ? Ah ces journalistes si on ne va pas dans le sens commun étatique leur sens, ça y est on sème la révolution ! il est vrai aussi que je disais que les notaires sont des gens de biens à mettre au niveau des promoteurs-spéculateurs. J'espère que le gouvernement ne leur viendra pas en aide ce serait injuste : ils ont mis sur le pavé leur personnel, mais d'abord des milliers de familles, eux avec leur richesse accumulée ils peuvent faire le gros dos sans se priver. Un autre aspect est apparu c'est la mauvaise qualité des constructions depuis 25 ans - des murs de séparations internes en placoplâtre -sont des panneaux standardisés de plâtre coulé entre deux feuilles de carton - où est la brique, la pierre, ou le ciment-contraint (des année 1945-50 je crois) qui subit une pression pour ne plus avoir de bulle. On avait envie à cette époque d'après-guerre le retour des choses qui durent dans le temps ...
a écrit le 29/10/2009 à 11:05 :
un lien pour montrer que les prix ont bien baissé à Paris dans les années 90 alors que c'etait déja la pénurie de logements (soit disant ...)
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649


a écrit le 29/10/2009 à 7:05 :
Les 500.000 logements résultent de calculs statistiques et reposent sur des hypothèses. Elles supposent :
- la poursuite de la réduction de taille des ménages (veuvage, séparation des couples, isolement croissant...) ;
- la poursuite des mouvements migratoires ;
- la poursuite de l'étalement urbain, favorable à l'extension des logements et au redéploiement du parc immobilier dans des zones peu denses auparavant ;
- le maintien d'un parc important de résidences secondaires.

Certains spécialistes arrivent à moins de 400 000 (Mouillart, 2007).

Ces hypothèses supposent implicitement le maintien de notre niveau de vie et l'absence de rupture pour des raisons environnementales notamment.
a écrit le 28/10/2009 à 14:31 :
En fonction de ce que j'ai vécu personnellement, je pense surtout que les professionnels de l'immobilier ont fait de la spéculation, et non pas de l'investissement. Encore une fois, l'appât du gain a été plus fort que la raison. Et sans régulation sévère, comme dans la finance, il ne faudra pas s'étonner de passer du jour au lendemain ou quasiment, d'une euphorie incontrôlée à une déprime injustifiée.

De toute façon, calculez comme vous voulez, sur le long terme, les rendement de l'immobilier sont de 2 à 4 %, et ceux des investissements en bourse de l'ordre de 4 à 5 %. Alors, à tous ceux qui se précipitent sur des rendements de 8 à 12 %, je leur dit, quoique que vous en pensiez, vous êtes des imbéciles irresponsables: soit ils perdront leur mise, soit ils s'enrichiront sur le dos des autres, mais dans les deux cas, il y a plus de perdants que de gagnants. Et un jour les perdants en auront marre.
a écrit le 28/10/2009 à 11:04 :
@julien Bonnan
Je suis d'accord avec tes propos, j'y ajouterai uniquement ceci : puique nous sommes dans une économie de marché répondant au principe de la demande et de l'offre, si les prix ont augmentés c'est qu'il y a des acheteurs. Le seul problème, c'est que tout le monde ne peut pas suivre au même rythme. Ceux qui disposent du plus de moyens peuvent suivre à la hausse les prix de leurs résidences, mais il achètent également des plus petites surfaces à fin d'investissement. Ceci fait donc également augmenter les prix d'habitation qui ne leur sont pas destinées. Et c'est là ou le bât blesse. Car ceux dont les moyens sont plus limités, ne peuvent pas suivre à la fois la hausse "normale" des prix de l'offre/demande de leurs habitats mais aussi le renchérissement dû aux investissements des premiers.
a écrit le 28/10/2009 à 9:43 :
Vous avancez comme vérité (fausse et je vais tenter de vous le prouver par la suite) un manque structurel de logement en France. Vous chiffrez même (comme beaucoup de journalistes) un manque de 500.000 logements qu'il faudrait construire
chaque année (chiffre sorti d'un chapeau ?)
Le vrai problème du logement de ces 10 dernières années a été sa financiarisation. Maintenant l'immobilier n'est plus un moyen de se loger mais un outil de spéculation (+140% d'augmentation des prix sur 10 ans en moyenne sur toute la france)

Vous trouverez sur http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138 dans le document 1.1
"graphiques sur longues periodes" , page 4 , document 4 un graphe présentant la construction de logements depuis 1960
et l'évolution du nombre de ménages. Je vous laisse en tirer la conclusion que vous voulez ... mais ne me parlez pas de pénurie.
Au passage j'attire votre attention sur le graphe 2.1 (page 2) qui montre bien la bulle spéculative des années 1998-2007
Un autre point :
Les prix de l'immobilier à Paris : "A paris c'est cher ! normal vu la pénurie de logements !" on a tous entendu ça.
Chiffres insee à l'appui (qui ont évolué en 2004 en prenant en compte les étrangers en situation irrégulière):
http://www.paris.fr/portail/accueil/Portal.lut?page_id=5427&document_type_id=5&document_id=8717&portlet_id=11661
Surprise ! la population est restée relativement stable ( a peu pres +4 % entre 1960 et 2009) pourtant les prix
ont augmenté de 200% (à la louche) ces 10 dernières années.
En France le nombre de logements vacants est assez élevé http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&id=69
encore que vacant ne veuille pas dire "habitable" j'en suis bien conscient.
Bien qu'étant un argument avec très peu de valeur j'ajouterai que je suis persuadé que la "pénurie" n'est qu'un concept pour faire peur et donc acheter au prix fort.
En conclusion je dirais qu'en France il y a pénurie de logement à prix abordable mais en aucun cas pénurie de logement.
D'ailleurs avez vous déjà entendu dire officiellement un ministre "il y a pénurie de logements en France !" ? Non il rajoute le mot "sociaux" à la fin et ça beaucoup de gens l'occulte. Des logements sociaux, donc des prix abordable, ça oui ça manque chez nous.
J'ajouterai à cela un sentiment personnel : avez vous déjà eu un quelconque soucis pour trouver un logement ? Même en plein Paris ? Non ! il suffit d'allonger l'argent. C'est tout. La pénurie est un mythe.
a écrit le 28/10/2009 à 8:32 :
encore une fois tout se fait au dépens du contribuables (HLM) et non pas au dépens des acteurs responsables du marché (acheteurs/vendeurs). Comme d'habitude ce sont les classes moyennes qui trinquent... Il ne faut donc pas se plaindre de la bipolarisation de l'échelle des revenus : les riches s'en sortent toujours, et les pauvres bénéficient toujours de la générosité forcée et non incitative à la reprise d'un emploi.

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