Il n'y aura pas de crise de l'immobilier de bureaux

Chute des investissements, recul des prix, transactions locatives en forte baisse : 2009 restera comme une année morose pour l'immobilier de bureaux en France. Ce marché subit de plein fouet le ralentissement économique que nous vivons maintenant depuis deux ans. Ce n'est pas la première fois que l'immobilier de bureaux est confronté à une crise. Au début des années 90, une crise immobilière systémique avait fait beaucoup de dégâts. Suite à des engagements immobiliers importants et risqués, banques, compagnies d'assurances et promoteurs ont dû au mieux diminuer leur exposition immobilière ou purement et simplement changer d'actionnaire. Dans le monde immobilier d'alors, il n'était question que de paquebots, ces vastes ensembles tertiaires qui ne trouvaient pas de locataires, de la financiarisation du secteur, des "fonds vautours", et des incitations fiscales à la conversion des bureaux en logements.

Où en sommes-nous aujourd'hui ? Si l'activité économique atone conduit à une baisse de la demande locative, à une augmentation de l'offre disponible et à des pressions à la baisse sur les loyers, on ne peut pour autant parler de "crise" du marché des bureaux. Il s'agit plutôt d'un ralentissement conjoncturel comme dans d'autres secteurs d'activité. Trois éléments distinguent la situation actuelle de celle des années 1990.

- Il n'y a pas de surproduction de bureaux en France. Entre 1988 et 1992, le stock de bureaux avait augmenté de près de 10 millions de mètres carrés, soit une croissance du parc de bureaux de 20%. Ces constructions avaient été rendues possibles par l'abondance des financements et un régime d'autorisations de construire assoupli. Le marché actuel est très différent. En 2006 et 2007, ce sont au total seulement 2 millions de mètres carrés nouveaux qui ont été construits et qui sont pour l'essentiel livrés et déjà loués, soit une croissance du parc inférieure à 4%. Les livraisons d'immeubles en 2010 et 2011 seront encore plus faibles.

- Le contexte est très différent pour les financements immobiliers. Dans les années 90, les banques prêtaient à des marchands de biens ou des promoteurs, et co-investissaient dans des projets de restructuration d'immeubles de bureaux. En cas de faillite du marchand de biens, la banque devenait le seul acteur solvable du tour de table. Avec la baisse des prix immobiliers, la banque perdait à la fois le capital investi et devait renoncer à une partie de la dette adossée à l'immeuble. Dans la période récente, les établissements de crédit ont été plus prudents dans le secteur des bureaux. Ils ont principalement prêté à des investisseurs, aux "reins solides", fortement capitalisés.

- Les taux d'intérêt demeurent historiquement bas. Dans les années 90, les taux d'intérêt avoisinaient les 10%, bien supérieurs au rendement des immeubles. Le portage d'un immeuble de bureaux non loué, qui ne générerait pas de revenus mais seulement des coûts, était très onéreux, même une fois loué. Aujourd'hui, la faiblesse des taux est très favorable au secteur immobilier, cela permet de maintenir à des niveaux bas le prix de revient de l'immobilier neuf, et cela rend aussi, par comparaison, très attrayant le rendement de l'investissement immobilier.

Finalement, le seul véritable point commun entre la crise des années 90 et la crise actuelle est que l'une comme l'autre nous interrogent sur nos stratégies et sur la meilleure façon de satisfaire nos clients. Les foncières sont propriétaires des immeubles où les entreprises exercent leurs activités, jusqu'à devenir de véritables partenaires de ces entreprises qui préfèrent être locataires plutôt que propriétaires, afin de consacrer toutes leurs ressources à leur c?ur de métier.

Dotées d'un statut favorable à l'investissement, et d'une expertise immobilière reconnue, les cinquante-cinq sociétés foncières cotées ont pu ces dernières années se développer et devenir pour certaines des leaders reconnus de leur secteur en Europe. Acteurs à part entière du monde économique, les foncières cotées ont le défi de continuer à investir, à construire et à entretenir des immeubles de qualité qui répondent durablement à la demande des entreprises et de leurs salariés. Le ralentissement économique rend ces défis plus complexes, mais les grandes foncières cotées sont bien positionnées pour continuer à les relever.