Immobilier : l'effet de la métropolisation des prix

Paris n'est pas la France. A contre-courant de l'évolution du marché national, les prix de l'immobilier dans la capitale se tendent à nouveau, selon les derniers chiffres de Century 21. A 8.229 euros le mètre carré, les prix parisiens sont en hausse de 0,3% sur les 6 premiers mois de l'année par rapport à la même période de 2013, alors qu'ils baissent de 0,4% au niveau national.

Ce n'est pas nouveau, les données notariales montrent que Paris se détache depuis six ans maintenant : entre le 1er trimestre 2007 et le 1er trimestre 2014, les prix ont augmenté de plus de 40% dans la capitale contre une baisse de 2,5% en Province. Déjà très marqué, l'écart entre Paris et la province s'accentue donc. Les raisons d'un tel écart sont connues : phénomène de rareté démultiplié à Paris, appétit des investisseurs et cherté du foncier.

Et « l'effet » Paris déborde sur les départements limitrophes dont les prix sont également en hausse de 14,6% sur la même période. Le même type de fracture Paris/Province se retrouve entre petite et grande couronne dont les prix ont stagné depuis 2007. La représentation symbolique du territoire prendrait ainsi plus ou moins l'allure d'une cible avec en son centre, Paris qui concentre à la fois les prix les plus élevés et les progressions les plus fortes puis de proche en proche la petite, la grande couronne et la province.

Mais il faut pousser plus loin l'analyse car cette vision centrée autour de la capitale gomme les écarts entre les régions elles même. Les niveaux des prix mettent en évidence des tendances lourdes.

En reprenant une nouvelle fois les données de Century 21, une distinction très nette apparait. D'un côté, une grande partie de la façade Atlantique, du sud et la région Rhône-Alpes où les prix se situent entre 2.000 et 3.500 euros le m². De l'autre, les régions de l'intérieur, du nord/nord-est avec des prix qui ne dépassent pas 1.500 euros : quasiment  du simple au double !

Alors bien sûr, il y a le poids du passé mais cette photo c'est aussi celle des disparités des évolutions économiques régionales avec en arrière fond une croissance plus faible dans le quart nord-est et au centre-est, comme le montrent les évolutions des PIB régionaux calculés par l'INSEE. L'explication reste néanmoins partielle. Il faut intégrer une autre dynamique, celle de la démographie très favorable aux régions atlantiques et méditerranéennes. La correspondance devient alors presque parfaite.

Reste un dernier élément : l'attractivité des métropoles comme source d'écart au sein d'une même région, d'un même. Un exemple : Depuis 2007, les prix ont augmenté de 0,8% en Rhône-Alpes c'est trois fois rien. Oui mais le compteur monte à 21,5% pour l'agglomération lyonnaise. La récession de 2008-2009 a créé davantage de disparités entre les régions. La récession de 2008-2009 a mis en avant les pôles de résistance que pouvaient être les métropoles. Cet écart entre les grandes villes et le reste du pays n'est évidemment pas une nouveauté. Mais il s'est creusé.

La carte de France immobilière ressemble ainsi à une peau de léopard. Une peau de léopard où les taches brunes représentent les grandes agglomérations aux bassins d'emplois dynamiques, dotées d'atouts démographiques et climatiques et où le rationnement foncier atteint son paroxysme. Dans ces zones, les marchés de l'immobilier sont tendus et vont le rester. Les zones plus claires représentent les alentours des communes moins recherchées, où l'offre est plus abondante et où les prix baissent