L'entreprise est désormais hybride à la fois despacialisée et physiquement incarnée. Elle n'est plus synonyme d'un lieu unique régi par une organisation rigide, mais d'un écosystème de lieux à la fois réels et virtuels. Pour une entreprise, rechercher des bureaux revient donc à se poser les bonnes questions. Quelle surface ? Pour quels profils ? Quel aménagement ? Pourquoi faire ? Plus que jamais, les paramètres d'une recherche de bureau dépassent celles du classique triptyque prix, m2, adresse.

Les dernières heures du 3/6/9

La révolution des usages, accélérée par la crise de la Covid, a éclairé la direction vers laquelle s'oriente le marché : sortir du carcan que constitue le bail commercial qui engage les entreprises sur des durées de 3, 6 ou 9 ans, afin d'offrir des solutions plus résilientes permettant d'ajuster ses charges locatives en temps réel. Il n'y aura donc plus une frontière hermétique entre le bureau traditionnel privatif à louer via un bail commercial et les offres flexibles inspirées du coworking.

Le coworking a d'ailleurs cédé sa place à la notion de prestation de services. Plus englobante, elle regroupe aujourd'hui une grande pluralité d'offres, certes inspirées du coworking, mais enrichies non seulement d'espaces privatifs, mais également de davantage de services aux entreprises. Un modèle s'est ainsi particulièrement développé au cours des dernières années : l'espace indépendant en prestation de services. L'objet : permettre à une entreprise de profiter d'un espace rien qu'à elle, avec le mobilier et le service nécessaire pour s'installer du jour au lendemain....et repartir aussi facilement ! En somme, c'est l'hôtellerie qui s'invite dans le marché du bureau ! Et les coworkers ont rapidement pris le pas.

Vers une (vraie) transformation numérique du marché ?

Au-delà de ces grands bureaux sur mesure opérés par les géants du coworking, un grand nombre d'offres de bureaux aménagés et clés en main pour des équipes de moins de 50 personnes sont maintenant disponibles sur Paris. Ces offres émergent également à Lyon. À l'heure actuelle, on estime ainsi que l'offre de bureaux en prestation de services représente plus de 3% dans certains quartiers de Paris. À titre de comparaison, la part de bureaux de ce type à Londres est passée de 0,5% du parc en 2015 à 6% fin 2020. Est-ce que Paris suivra la voie de Londres ? Cela ne semble plus être une question pour les acteurs de la place. Cette transformation, en impactant le modèle économique du secteur, va transformer l'intégralité de la chaîne de valeur jusqu'à la gestion immobilière et l'investissement. Dans ce contexte de recrudescence de la vacance locative, l'ensemble du secteur doit donc travailler à co-construire la nouvelle valeur augmentée des m2 de bureaux.

Mais plus qu'une révolution des modèles économiques, cette révolution sera également le tremplin d'une véritable transformation numérique du secteur immobilier. En effet, le réaménagement de l'offre d'immobilier tertiaire pour l'adapter aux usagers ouvre dès aujourd'hui la voie au développement de véritables cas d'usages autour du bâtiment connecté et des services digitaux dédiés aux occupants (accueil, gestion des accès, wifi, réservation de places et de salles de réunion, services de conciergerie, de transport ou de restauration). Longtemps attendue, la révolution digitale du secteur ne sera finalement pas venue là où on l'attendait. Alors que les grandes promesses de digitalisation étaient portées par quelques aspirants licornes de l'immobilier (qui restent déceptives pour l'heure), la vraie révolution est en cours. Elle est portée par de plus petits acteurs, qui créent plus de résilience, qui se développent moins par levée de fonds successives, mais sur des bases bien moins risquées et certainement plus rentables : celles de l'usage.