Immobilier : pourquoi investir dans l'ancien actuellement est encore plus intéressant

... tôt que l'ancien ? La réponse est sans nul doute l'ancien pour les nombreux avantages qu'il représente, paradoxalement renforcés par le contexte actuel. Par Bassel Abedi, CEO et fondateur d'Horiz.io

Acheter dans l'ancien, c'est avant tout pouvoir profiter de l'attrait du centre-ville. La demande locative y est plus forte en raison des nombreuses commodités dont il regorge (services, commerces, entreprises, réseaux de transports...). Il peut sinon s'avérer très intéressant d'investir dans une zone en pleine réhabilitation. Par exemple, dans un quartier industriel en passe de devenir un écoquartier. Le bien va ainsi prendre de la valeur dans les années à venir. Certes, le rendement brut varie selon les villes, mais selon les cas, il va augmenter la rentabilité du bien, surtout s'il est loué meublé (il peut être proposé jusqu'à 20% plus cher qu'un bien nu). Cette solution permet en outre de bénéficier du statut LMNP (louer en meublé non professionnel) qui offre une fiscalité avantageuse sur les loyers perçus.

Autre atout et non des moindres : les logements anciens s'achètent entre 15 et 30 % moins chers que les logements neufs alors que l'emplacement, la surface et le standing sont comparables. Le prix d'achat sera donc amorti plus rapidement. On trouve également dans l'ancien des passoires thermiques nécessitant pour la plupart une rénovation complète. Si l'envolée des prix des matériaux de construction représente actuellement un frein à la réalisation de travaux, elle peut s'avérer en réalité être un argument de poids pour négocier. C'est en effet le moyen de faire baisser considérablement  la somme initiale et de payer les travaux de restauration et/ou les frais de notaire avec les économies réalisées.

Dans un cadre locatif, c'est aussi l'occasion de bénéficier d'une défiscalisation hors d'un contexte légal particulier : les travaux sont déductibles des loyers (autrement dit des revenus fonciers) lors de leur déclaration. En location nue, si les dépenses sont supérieures aux recettes, on crée un déficit foncier imputable sur les revenus globaux (dans la limite de 10.700 euros par an). En clair : plus il y a de travaux, plus la base imposable diminue et les impôts aussi. Qui plus est, les travaux vont améliorer l'efficacité énergétique du bien, garantissant une meilleure plus-value en cas de revente, contrairement au neuf. En effet, comme pour une voiture, l'acquisition d'un logement dans le neuf implique une « décote » immédiate, il ne pourra donc pas se vendre au prix d'un logement sortant de terre. Par conséquent, lorsque l'investisseur souhaitera le revendre, il sera perdant en termes de plus-value par rapport à l'ancien car il devra appliquer le prix du marché de l'ancien et non du neuf.

Le marché du neuf en tension : facteur de dynamisme pour l'ancien

L'offre étant plus grande dans l'ancien que dans le neuf, le prix d'un appartement ancien est toujours inférieur à celui d'un bien neuf. L'écart des prix entre les deux types de biens peut aller de 10 à 30% d'économies au m².

Mais avec des coûts de construction de plus en plus élevés en raison de l'inflation, le neuf finit par devenir inabordable. Malgré une quasi-stabilité du coût horaire du travail et sous l'effet d'une progression moyenne de 6% du coût des matériaux mis en œuvre - le prix du fer à béton ayant, lui, été multiplié par trois en un an -, l'index BT01 calculé par l'Insee, qui résume l'ensemble des coûts d'une entreprise moyenne du bâtiment, a encore augmenté de 3% sur les trois premiers mois de 2022, après une envolée supérieure à 5% en 2021*. Et c'est sans parler des surcoûts liés à la nouvelle norme RE2020 estimés à +5% pour les maisons neuves ou au recyclage de déchets de chantiers avec la prochaine entrée en vigueur de la REP (Responsabilité Elargie du Producteur) à partir de 2023.

Par ailleurs, dans un contexte où les prix de l'immobilier peuvent potentiellement baisser car de moins en moins de personnes vont pouvoir prétendre à devenir propriétaire en raison des taux qui vont augmenter, acheter dans le neuf peut se solder par une perte significative d'argent à la revente. Moins cher à l'achat, l'ancien présente peu de risques et permet d'obtenir un crédit à la banque plus facilement. Enfin, les loyers dans l'ancien sont moins réglementés, tandis que dans le neuf la loi Pinel prévoit des loyers plafonnés. Ceux-ci sont révisés chaque année et établis au m², selon la zone géographique dans laquelle se trouve le bien. Dans l'ancien, dès lors que le contrat de bail le stipule et selon la législation en vigueur, il est possible d'indexer le loyer et donc de se protéger de l'inflation.

En optant aujourd'hui pour un bien dans l'ancien, on peut également bénéficier de certaines aides financières liées à la rénovation énergétique, à l'image par exemple de « Ma prime Rénov » dont le gouvernement envisage d'ailleurs d'augmenter le budget pour que l'inflation ne soit pas un obstacle aux travaux. Et, malgré le plafonnement des loyers approuvé en juillet dernier, l'idée d'un « gel » a été rejetée afin de préserver le pouvoir d'achat des propriétaires. Une raison supplémentaire pour s'interroger sur ses futurs investissements immobiliers, avec un avantage encore pour l'ancien : un délai d'acquisition beaucoup plus rapide que dans le neuf (trois mois en moyenne entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte de vente définitif chez le notaire).

_____

(*) Source : FFB (Fédération française du bâtiment).