C'est étrange comme notre société peine à mesurer la force des évolutions profondes qui la traversent. Comme d'autres champs d'activité, il en va ainsi de la production de logements, malgré les signaux clairs, même s'ils sont encore faibles, que nous donne le ministre du logement et de la ville : ne plus commenter les chiffres des mises en chantier, ne plus favoriser les constructions périurbaines, inciter aux rénovations. Et pourtant, si nous ouvrons les yeux, nous repérons aisément qu'une époque immobilière est révolue et qu'un temps nouveau s'est ouvert.

Des changements qui bouleversent l'ordre établi

L'époque révolue, c'est celle de la construction flamboyante qui a marqué le dernier demi-siècle : il fallait reconstruire et loger le boom démographique de l'après-guerre, les immigrés qu'on accueillait les bras ouverts, l'exode rural, les rapatriés ; en conséquence, une machine productiviste s'est mise en mouvement : un état largement engagé, une disponibilité presque sans limite de terrains à bâtir, des logements en grand nombre dont le caractère stéréotypé ne gênait pas la distribution, bref une stratégie de l'offre à grande échelle, qui a porté ses fruits.

Mais depuis quelques années, ce modèle souffre, par un soutien budgétaire moindre, une raréfaction de la ressource foncière, des exigences nouvelles de qualité du bâti et de performance des logements, surtout un besoin croissant d'adapter le parc existant au vieillissement et au handicap, et de répondre à des demandes différenciées de logements, comme au demeurant d'espaces de travail.

En somme, une stratégie de la demande supplée progressivement la politique essoufflée de l'offre, la rénovation prend le pas sur la construction, la qualité sur la quantité, le tissu urbain sur le diffus, etc.

Ces changements, si on les met en perspective, bouleversent l'ordre établi, questionnent filières professionnelles et matériaux, redistribuent les cartes de la gouvernance de la politique du logement entre l'état et les territoires, etc.  Même le droit s'en trouve chamboulé : hier, il édictait des règles de construction et d'urbanisme et prescrivait des moyens à mettre en œuvre ; désormais, il fixe des objectifs performanciels et prônent une liberté (encore contrôlée) d'innover, largement aux mains des collectivités territoriales.

Nous ne sommes pas prêts à intégrer cette nouvelle donne

Nous ne sommes manifestement pas prêts à intégrer pleinement dans nos stratégies cette nouvelle donne qui va conduire l'industrie immobilière à réaliser une mue profonde que les autres branches industrielles ont déjà accomplie. Mais avons-nous véritablement le choix ? Peut-on raisonnablement persévérer dans une artificialisation des sols que les incidents climatiques sanctionnent de plus en plus souvent ? Peut-on plus longtemps négliger le besoin impérieux de maintenir une population vieillissante dans les dix-sept millions de maisons individuelles à usage de résidence principale, qui parsèment le territoire et exigent adaptation du logement et résurgence des services de proximité ? Peut-on continuer à croiser les bras devant trois millions de logements vacants, même si l'on sait combien le sujet est protéiforme et complexe à traiter ? Et dans l'espace urbain, ne faut-il pas concentrer les forces vives de la construction sur la réhabilitation massive des huit millions de logements en copropriété et des cinq millions de logements sociaux ?

Au-delà des données climatiques qui exigent la mise au pas de l'immobilier, mauvais élève de la classe (25 % des émissions de gaz à effet de serre, 45 % de la consommation d'énergie), c'est un enjeu sociétal qui est posé ici, dont l'importance est considérable : notre relation au logement de demain pose la question du vivre-ensemble qui, seul, permet de faire société. Voulons-nous continuer à flatter notre tropisme pavillonnaire qui conduit inexorablement à favoriser individualisme et isolement ? Ou veut-on au contraire, dans un espace urbain qui deviendrait lieu d'innovation et d'expression de tous les talents, retrouver le goût de conjuguer nos différences, c'est-à-dire de vivre ensemble ?

Cette mutation profonde est à notre portée

La réponse est entre les mains de chacun de nous : les urbains doivent faire connaitre leurs demandes d'innovation et hausser leurs exigences, les professionnels (entreprises du bâtiment, architectes, conseils, bureaux d'études, banquiers, assureurs, agents immobiliers, syndics, etc.) doivent ajouter toute la valeur possible au renouvellement des bâtiments existants, mais aussi la sphère politique doit mettre en place une décentralisation de la politique du logement, qui est de nature à favoriser, sur chaque territoire, la prise en compte des besoins et des usages de demain.

Notre passion française pour l'investissement immobilier, comme notre goût pour vivre confortablement chez soi suggèrent que cette mutation profonde est à notre portée : elle fera de ce siècle celui de la rénovation de nos logements, cette action remarquable consistant à faire du neuf avec le bâti existant.