Un « village urbain » est un quartier qui se caractérise par une mixité de bureaux et logements, et est accessible à pied avec un centre-ville particulièrement dynamique en termes de commerces et de services.

Les citadins ne sont pas tous animés par l'envie de vivre à la campagne. Ils sont très attachés à leur ville et veulent y rester. Néanmoins, dans le contexte actuel, les urbains souhaitent de plus en plus améliorer leur qualité de vie. En parallèle, les entreprises repensent leur modèle de travail.

Tout ceci contribue à un rapprochement du lieu d'habitation avec le lieu de travail. Quelle aubaine pour le « village urbain » qui est un moyen de rééquilibrer la métropole ! Comment rendre ce rapprochement faisable et quels en sont les bénéfices ?

Deux phénomènes entraînés par la crise

La crise du Covid-19 va entrainer deux phénomènes : l'essor du travail à distance et une baisse de la demande de bureaux.

L'essor du télétravail entrainera un rapprochement des bureaux vers les zones d'habitation. D'ailleurs, est-il si utopique pour une entreprise d'avoir plusieurs antennes de bureaux en différents endroits d'une métropole, afin de se rapprocher de ses collaborateurs ? D'autant plus dans une période où les résistances vis-à-vis du télétravail sont en train de tomber ! Le télétravail est du travail à distance (remote work) et pas uniquement du travail à domicile (home office). Pourquoi une entreprise qui a son « siège social » à Boulogne ferait venir ses collaborateurs habitant dans toute l'Ile-de-France au même endroit ? Elle pourrait répartir ses bureaux aussi à l'est ou au nord en fonction du lieu de résidence de la majorité de ses salariés. Cela permettrait à ses collaborateurs de travailler à côté de chez eux tout en restant connectés à l'entreprise. Les quartiers résidentiels sont vivants, avec leurs habitants, leurs événements quotidiens... Ils vont devenir de plus en plus attractifs pour les entreprises avec leur loyer comparativement plus faible que dans les zones tertiaires qui sont majoritairement au centre, ou à l'ouest.

La baisse de la demande de bureaux entrainera une diminution du prix des loyers ce qui facilitera les transformations des bureaux en logements. Avant la crise, la demande de bureaux était forte et les loyers très élevés, rendant ainsi l'équation économique de la transformation complexe. L'ouverture aux logements des quartiers d'affaires monolithiques, à qui on reproche d'être impersonnels, amènera de la vie en continu dans ces quartiers.

Parallèlement, le logement résiste dans les périodes de crises car l'offre de logements est structurellement trop faible. D'ailleurs, le logement a résisté pendant les crises de 2008 et 2011. De plus, le logement est soutenu par les pouvoirs publics. En 2018, la loi Elan favorise la transformation de bureaux en logements en octroyant un bonus de constructibilité.

Une impulsion donnée à la loi Elan

Malgré cette initiative du ministre de la Cohésion et des Territoires et l'engagement des acteurs de l'immobilier, nous sommes loin des résultats attendus pour le moment. Le bonus de constructibilité n'était pas suffisant pour compenser la différence entre le prix du bureau et le prix du logement. La crise pourrait ainsi donner l'impulsion à cette loi en rendant pleinement opérante la transformation de bureaux vacants en logements.

Ce rapprochement du tertiaire avec le logement aura des bénéfices. Tout d'abord, un bénéfice humain découlant de l'amélioration de la qualité de vie des habitants grâce à la réduction de leur temps de trajet. Ensuite, un bénéfice environnemental lié à la baisse de la pollution grâce à la réduction des déplacements quotidiens. Enfin, un bénéfice économique pour les territoires avec de nouveaux emplois et pour les entreprises avec des économies de loyers.

Tous ces bénéfices sont cohérents avec la montée en puissance de la « RSE » (Responsabilité Sociale des Entreprises) des entreprises qui sont, avec leurs collaborateurs, de plus en plus en recherche de sens. Les entreprises et les acteurs de l'immobilier peuvent ainsi jouer un rôle clé en contribuant à ce mouvement de rééquilibrage vertueux entre tertiaire et logement. Cela évitera aux métropoles de se diviser entre d'une part des villes-dortoir et, de l'autre, des quartiers d'affaires désincarnés.

Cette transformation urbaine, en laquelle je crois, répondra aux attentes des citadins de vivre dans un village urbain !