Immobilier : les crédits continuent à chuter

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Malgré des taux de crédit toujours favorables, les candidats à l'emprunt attendent encore pour signer. La production de crédits immobiliers recule en avril de 9.5%, après une baisse de 10.2% en mars.

Les différents baromètres des professionnels du secteur s'accordent sur la tendance du premier trimestre 2012 : des taux de crédit toujours en baisse, et malgré ce phénomène, une demande toujours atone.

Des taux avantageux jusqu'en septembre ?

En avril, pour un prêt sur 20 ans, le courtier ACE observe ainsi un taux de 3.70% (en baisse de 0.10% par rapport à mars), Cafpi un taux de 3.80%. De son côté, Meilleurtaux.com identifie un taux moyen sur 20 ans à 4%, contre 4.30% en janvier, soit le niveau du début de l'année 2011. Et pour l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux atteignent en moyenne 3.67% en avril (3.66% pour l'accession dans le neuf, 3.71% dans l'ancien), et 3.92% au premier trimestre 2012.
Dans un communiqué, Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux, estime que "les taux devraient rester très avantageux au moins jusqu'en septembre, d'autant plus que le taux de l'OAT 10 ans, taux de long terme servant de référence pour déterminer les taux de crédit, se maintient en dessous de 3% [2.86% au 4 mai 2012 NDLR]". Une baisse des taux qui génère d'ailleurs de plus en plus de demandes de renégociation de crédits : +46% par rapport à avril 2011 selon le courtier. Cafpi observe que les banques cherchent à rester compétitive dans un contexte de baisse de la production de crédits. "Elles disposent encore de marges de manoeuvre leur permettant de baisser leurs taux", estime Philippe Taboret, son directeur général adjoint, dans un communiqué.

Toujours de l'attentisme

Le nombre de dossiers déposés est en légère hausse (+24% sur un an selon Meilleurtaux). Pour autant, le nombre de dossiers "transformés", avec compromis de vente signé ou sur le point de l'être, est quant à lui en baisse de 12%.
Explication : "le ralentissement des demandes de prêts est dû à plusieurs facteurs : les prix encore élevés de l'immobilier, en particulier en région parisienne, la baisse de la durée des prêts consentie par les banques, un peu d'attentisme préélectoral, et la fin des avantages comme le Scellier et le PTZ+", précise Joël Boumendil, directeur général du courtier ACE.
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de prêts affichait ainsi un recul de 9.5% en avril, après une baisse de 10.2% en mars. Sur un an glissant, le repli est encore plus significatif : -15.9% en avril et -29.5% pour le premier trimestre. Et le repli s'est notamment accentué pour les jeunes acheteurs depuis l'été dernier avec les évolutions du PTZ+. Pour Cafpi, "les acquéreurs n'ont pas trop intérêt à jouer l'attentisme, mais doivent, au contraire, mettre à profit cette période favorable pour concrétiser leur projet, d'autant que les prix sont plutôt orientés à la baisse".

Davantage de prudence et de simulations

Un autre facteur pourrait également jouer : "Il y a également un blocage à cause des prêts relais : si les vendeurs ont des difficultés de financement, cela entrave la fluidité des transactions", ajoute Joël Boumendil.
Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com précise quant à elle dans un communiqué : "On constate également une plus grande prudence des emprunteurs qui se préoccupent de la recherche de financement plus en amont, bien avant d'avoir signé un compromis de vente et demandent davantage de simulations".

Réduction des durées d'emprunt

La durée moyenne d'emprunt acceptée par les banques diminue encore pour rester largement en dessous de 25 ans : ACE signale une durée moyenne d'emprunt de 218 mois en avril, deux mois de moins qu'en mars.
L'observatoire Crédit Logement/CSA remarque une durée moyenne de 200 mois en avril et précise que "la baisse est maintenant aussi rapide dans l'ancien (213 mois en avril 2012 contre 226 mois en moyenne en 2011), que dans le neuf (220 mois en avril contre 233 mois en moyenne en 2011)". Sachant que les crédits d'une durée de 20 à 30 ans représentent 47.3% de la production (contre 53.9% en 2011), et ceux de moins de 15 ans 22.4% (contre 20% en 2011).
Meilleurtaux signale en outre l'apparition d'un phénomène particulier : "c'est une nouveauté 2012 : 30% des banques diminuent leurs taux pour les crédits sur 20 ans et moins, les laissant stables au-delà".

Un apport personnel conséquent

Parallèlement à la réduction des durées d'emprunt, l'apport personnel demandé est toujours plus important, dans l'ancien (+10.7% en 2012 après +9.5% en 2011), comme dans le neuf (+11.9% en 2012 après +6.5% en 2011). Et ce, pour des raisons différentes. Dans l'ancien, le niveau d'apport personnel demandé est lié au durcissement des conditions d'octroi des banques et aux prix élevés des biens. Tandis que, dans le neuf, Crédit Logement explique que "les clientèles qui interviennent sur ce marché sont en effet plus aisées qu'elles ne l'étaient par le passé : notamment avec un PTZ+ maintenu mais revu à la baisse, qui rend plus difficile les projets d'accession des ménages modestes".
 

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a écrit le 27/06/2012 à 20:28 :
Le marché va se " corriger " tranquillement à la baisse , à raison de 5% par an en moyenne à partir de 2013 , quand on rentrera dans le dur de l austerité . POur quelle durée ? 5 ans minimum , mais certainement beaucoup plus . Evidemment , tout ça dans un scenario de maitrise de la crise Europeenne . Dans 5 ans , le marché aura perdu un quart de sa valeur , beaucoup moins sur paris intra muros ( -10% )
a écrit le 07/05/2012 à 10:10 :
Oui attendez encore avant d'acheter. Vous verez en 2014 ou 2015... Pendant ce temps n'oubliez pas de payer le loyer. Merci. Votre proprio.
Réponse de le 08/05/2012 à 1:53 :
Les prix enregistrent une baisse certaine même à Paris centre. A partir de 2 à 3 % de baisse, elle compense le loyer. Mieux vaut attendre !
a écrit le 06/05/2012 à 15:30 :
l'immo est un ponzi entrain d'exploser....bye bye les winners, propriétaires de dettes et de futurs impots locaux en forte hausse.....
Réponse de le 10/05/2012 à 18:51 :
C'est ça, les locataires ne payent pas d'impôts locaux.
Réponse de le 12/05/2012 à 12:19 :
Savez-vous au moins ce qu'est une pyramide de Ponzi ?
a écrit le 05/05/2012 à 14:05 :
Que vous planquiez votre pognon dans l'assurance vie ou dans l'immo ou dans ce que vous voulez, vous perdez des deux côtés : plus d'impôts et une perte sèche sur votre épargne !
On prend le pari ?
a écrit le 05/05/2012 à 9:47 :
On annonce effectivement la baisse de l immobilier depuis de nombreuses années (notamment avec la crise de 2009) a ce jour, les prix ont continue de progresser et stagnent !!!! Est ce que le marche va chuter ?
Si les banques continuent de serrer les offres : ça pourrait se compliquer
Mais ceux qui ont du cash de collectent des assurances vies pour investir dans la pierre (plus sécurisé).
Réponse de le 05/05/2012 à 11:34 :
Beaucoup de choses ont changé depuis un an. Les banques voient l'échéance arriver pour Bale III et elles sont obligées de réduire sévèrement le robinet à prêt. Du côté de l'Etat ce n'est pas mieux, il n'y a plus un rond dans les caisses et les Scellier et autres PTZ ne sont plus en odeur de sainteté. Sarkozy comme Hollande ont bien fait comprendre que ce type d'aides appartenait au passé.

Ca fait donc deux nouveaux éléments en faveur d'une baisse des prix. Reste à savoir si cela se traduira effectivement par une baisse des prix, rien n'est moins sur. Ca incite quand même à la prudence pour les acheteurs.
Réponse de le 05/05/2012 à 12:35 :
Si les acheteurs sont dans la prudence les vendeurs par ex de résidences secondaires locatives n ont aussi aucune raison de vendre compte tenu du régime de PV et peuvent attendre sans baisser leur prix : c est l effet pervers finalement d une telle mesure qui se retourne sur les vendeurs obligés de vendre leur résidence principale ( agrandissement famille , mutation etc ...) .
Réponse de le 05/05/2012 à 12:53 :
@retraité
il arrive souvent qu'un vendeur soit dans l'obligation de négocier rapidement (divorce, succession ). En outre la crise s'accentuant il risque d'y avoir de plus en plus d'emprunteurs défaillants d'où une augmentation des ventes aux enchères suite aux saisies (c.f. USA, Espagne )
Réponse de le 05/05/2012 à 14:10 :
@retraité : c'est un calcul comme un autre mais il peut s'avérer très risqué. Je pense que nous sommes en train d'entrer dans une crise à la japonaise (croissance nulle, endettement lourd, banques en difficulté, population viellissantes, tentatives infructueuses de relance keynesienne). Le Japon est dans cette situation depuis 1990 et la porte de sortie n'est toujours pas en vue. Ca s'est traduit par une chute de actions (-75% entre 1990 et aujourd'hui) mais aussi par une dégringolade de l'immobilier (-55% depuis 1990). Ceux qui ont préféré laisser passer l'orage en 1991 quand les premières bourrasques se sont levés l'ont payé très cher.
Réponse de le 06/05/2012 à 9:22 :
@aspartate : vous semblez qq d averti et vous savez donc fort bien qu on ne peut pas comparer limmobilier japonais et français ; les maisons anciennes ne valent rien par leur construction et il n est pas dans la culture japonaise d investir dans l immobilier contrairement à la france ou beaucoup de pays européens ou chacun rêve de devenir propriétaire : si l on rajoute à cela le fait qu en france les constructions neuves sont de qualité , il n y a que peu de chance de voir l immobilier s écrouler
Réponse de le 07/05/2012 à 17:27 :
@ retraité: d'où sortez-vous que les japonais n'étaient pas des investisseurs dans l'immobilier? Dans les années d'euphorie, les japonais achetaient partout (rappelez-vous l'achat de rockfeller center à New York)...Il est vrai que maintenant ils ne sont plus intéressés: chat échaudé...
a écrit le 05/05/2012 à 8:33 :
Dans ma ville et aux alentours très proche de Paris plus rien ne se vend. Seuls ceux qui auront du cash pourront acheter.
a écrit le 05/05/2012 à 1:15 :
et pis quand le probable prochain président annonce un blocage des loyers, ça n'encourage pas l'immobilier locatif... si ?
Réponse de le 05/05/2012 à 8:45 :
Cela encourage surtout l investissement locatif à l étranger comme en belgique et bien sur on dira que d investir hors france n est pas patriote. Si vous êtes proche de la retraite , possesseur de votre résidence principale avec quelques économies vous n avez strictement lus aucune raison d investir en france : vous serez éxonéré de PV à 80 ou 90 ans ( !) , la CSG sur vos revenus locatifs explosera et pire vous prendrez le risque de rentrer dans la fourchette de l ISF
Réponse de le 05/05/2012 à 9:34 :
@retraité : Vous avez entièrement raison. Il convient dorénavant d'investir hors de l?hexagone (Belgique, Espagne...). Il ne fait vraiment pas bon d'investir sur notre territoire. C'est bien le seul avantage que nous permet la création de l'Europe et de l'Euro.
Réponse de le 05/05/2012 à 12:10 :
mais pourquoi le staff de hollande ne lit pas ces commentaires ...!!!??
Réponse de le 05/05/2012 à 14:13 :
@lyon69 : Ben parce que le staff de hollande sait que holande n'a jamais parler de blocage des loyers.... il s'agit d'un encadrement , nuance ! c'est pour eviter les abus , qu'un loyer augmente de 25% d'un locataire à l'autre par exemple .
Réponse de le 06/05/2012 à 18:08 :
et surtout l'enjeu n'est plus de favoriser les retraités, mais bien de faire redécoller le marché des primos qui est le vrai marché long terme de l'immo, et qui a été asséché par les politiques fiscales passées. que le marché immobilier retrouve des prix réalistes, et l'immo repartira, mais sans excès s'il veut durer...
a écrit le 04/05/2012 à 20:58 :
De nombreuse études ( Crédit agricole, standard&poors,... ) prévoient une baisse de 25 à 30 % des prix de l'immobilier d'ici le début 2013...il est plus prudent de ne pas acheter en attendant
Réponse de le 05/05/2012 à 9:35 :
Eh oui. Il est urgent d'attendre.
Réponse de le 07/05/2012 à 13:15 :
Et vous y croyez????
Réponse de le 10/05/2012 à 19:07 :
La dernière étude du CA montre une surévaluation des prix entre 25 et 35% par rapport au taux d'effort théorique des ménages acquéreurs. Cela ne signifie pas que les prix vont baisser de 25 ou 35% puisque le revenu brut des ménages acquéreurs va continuer à progresser. Du coup, la baisse des prix anticipée par le CA est inférieure à 10% en 2012 et de même qu'en 2013. Il ne faut pas oublier que l'éviction du marché des ménages les moins aisés contribue à maintenir élevé le prix moyen des transactions résiduelles, les plus chères.

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