Immobilier : les crédits continuent à chuter

Les différents baromètres des professionnels du secteur s'accordent sur la tendance du premier trimestre 2012 : des taux de crédit toujours en baisse, et malgré ce phénomène, une demande toujours atone.

Des taux avantageux jusqu'en septembre ?

En avril, pour un prêt sur 20 ans, le courtier ACE observe ainsi un taux de 3.70% (en baisse de 0.10% par rapport à mars), Cafpi un taux de 3.80%. De son côté, Meilleurtaux.com identifie un taux moyen sur 20 ans à 4%, contre 4.30% en janvier, soit le niveau du début de l'année 2011. Et pour l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux atteignent en moyenne 3.67% en avril (3.66% pour l'accession dans le neuf, 3.71% dans l'ancien), et 3.92% au premier trimestre 2012.
Dans un communiqué, Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux, estime que "les taux devraient rester très avantageux au moins jusqu'en septembre, d'autant plus que le taux de l'OAT 10 ans, taux de long terme servant de référence pour déterminer les taux de crédit, se maintient en dessous de 3% [2.86% au 4 mai 2012 NDLR]". Une baisse des taux qui génère d'ailleurs de plus en plus de demandes de renégociation de crédits : +46% par rapport à avril 2011 selon le courtier. Cafpi observe que les banques cherchent à rester compétitive dans un contexte de baisse de la production de crédits. "Elles disposent encore de marges de manoeuvre leur permettant de baisser leurs taux", estime Philippe Taboret, son directeur général adjoint, dans un communiqué.

Toujours de l'attentisme

Le nombre de dossiers déposés est en légère hausse (+24% sur un an selon Meilleurtaux). Pour autant, le nombre de dossiers "transformés", avec compromis de vente signé ou sur le point de l'être, est quant à lui en baisse de 12%.
Explication : "le ralentissement des demandes de prêts est dû à plusieurs facteurs : les prix encore élevés de l'immobilier, en particulier en région parisienne, la baisse de la durée des prêts consentie par les banques, un peu d'attentisme préélectoral, et la fin des avantages comme le Scellier et le PTZ+", précise Joël Boumendil, directeur général du courtier ACE.
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de prêts affichait ainsi un recul de 9.5% en avril, après une baisse de 10.2% en mars. Sur un an glissant, le repli est encore plus significatif : -15.9% en avril et -29.5% pour le premier trimestre. Et le repli s'est notamment accentué pour les jeunes acheteurs depuis l'été dernier avec les évolutions du PTZ+. Pour Cafpi, "les acquéreurs n'ont pas trop intérêt à jouer l'attentisme, mais doivent, au contraire, mettre à profit cette période favorable pour concrétiser leur projet, d'autant que les prix sont plutôt orientés à la baisse".

Davantage de prudence et de simulations

Un autre facteur pourrait également jouer : "Il y a également un blocage à cause des prêts relais : si les vendeurs ont des difficultés de financement, cela entrave la fluidité des transactions", ajoute Joël Boumendil.
Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com précise quant à elle dans un communiqué : "On constate également une plus grande prudence des emprunteurs qui se préoccupent de la recherche de financement plus en amont, bien avant d'avoir signé un compromis de vente et demandent davantage de simulations".

Réduction des durées d'emprunt

La durée moyenne d'emprunt acceptée par les banques diminue encore pour rester largement en dessous de 25 ans : ACE signale une durée moyenne d'emprunt de 218 mois en avril, deux mois de moins qu'en mars.
L'observatoire Crédit Logement/CSA remarque une durée moyenne de 200 mois en avril et précise que "la baisse est maintenant aussi rapide dans l'ancien (213 mois en avril 2012 contre 226 mois en moyenne en 2011), que dans le neuf (220 mois en avril contre 233 mois en moyenne en 2011)". Sachant que les crédits d'une durée de 20 à 30 ans représentent 47.3% de la production (contre 53.9% en 2011), et ceux de moins de 15 ans 22.4% (contre 20% en 2011).
Meilleurtaux signale en outre l'apparition d'un phénomène particulier : "c'est une nouveauté 2012 : 30% des banques diminuent leurs taux pour les crédits sur 20 ans et moins, les laissant stables au-delà".

Un apport personnel conséquent

Parallèlement à la réduction des durées d'emprunt, l'apport personnel demandé est toujours plus important, dans l'ancien (+10.7% en 2012 après +9.5% en 2011), comme dans le neuf (+11.9% en 2012 après +6.5% en 2011). Et ce, pour des raisons différentes. Dans l'ancien, le niveau d'apport personnel demandé est lié au durcissement des conditions d'octroi des banques et aux prix élevés des biens. Tandis que, dans le neuf, Crédit Logement explique que "les clientèles qui interviennent sur ce marché sont en effet plus aisées qu'elles ne l'étaient par le passé : notamment avec un PTZ+ maintenu mais revu à la baisse, qui rend plus difficile les projets d'accession des ménages modestes".

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