Crédit immobilier : attention aux fausses bonnes affaires

Les futurs acquéreurs d'un bien immobilier n'ont qu'une chose en tête en ce moment : la hausse des taux de crédit. À Paris, la progression des taux depuis le mois de janvier a entraîné un recul de 5,7 % du pouvoir d'achat immobilier. À Lyon, ce pouvoir d'achat a reculé de 5,6 %, selon Efficity. La recherche du taux le plus compétitif est donc la priorité.

Pourtant, pour Jérôme Robin, président de VousFinancer.com, cette idée de course effrénée au meilleur taux doit être nuancée car « un bon taux peut cacher une mauvaise affaire ». Selon lui, un emprunteur peut obtenir un taux bas, mais, en contrepartie, il devra souscrire un certain nombre de services imposés par la banque (domiciliation des revenus, assurance habitation, etc.). « Par exemple, l'acquéreur emprunte sur vingt ans la somme de 100.000 euros à un taux de 3,60 % (soit 585,11 euros par mois), mais, si l'on ajoute les assurances à 0,42 %, l'emprunteur obtient un taux à 4,44 % soit 629,42 euros. Alors que, en souscrivant un taux à 3,80 % et une assurance extérieure à la banque à 0,18 %, l'emprunteur obtient un taux effectivement supérieur, c'est-à-dire 4,16 %, mais avec une mensualité inférieure (616,38 euros) ».

La marge de la banque

Concernant les taux révisables, Jérôme Robin est du même avis : « Plus le taux est bas, plus la banque prendra une marge de révision élevée. Il faut donc souscrire un taux de marché car, ce qui est essentiel, ce n'est pas ?le taux initial?, mais la fréquence de révision et, surtout, la marge de la banque. » Ce qui donne, par exemple, un taux initial à 2,30 % sur une période de vingt ans. Si la révision s'opère tous les 3 mois, le calcul va prendre l'indice de révision de la banque (Euribor 3 mois), soit 1,096 %, auquel la banque ajoute sa marge 2,40 %, soit un nouveau taux à 3,496 %.

Si l'acquéreur avait souscrit un taux dit « du marché » à 3,20 % sur vingt ans et sur la même fréquence, la banque aurait pris une marge à 1.20, et l'acquéreur aurait obtenu un taux à 2,296 %.

Cafpi, lui, met en garde contre les assurances décès invalidité : « Si le taux défini est à 4 % pour un emprunt de 150.000 euros sur vingt-cinq ans, la mensualité s'établira à 791,76 euros et le coût du crédit à 87.526,58 euros. Si l'on y ajoute la prime d'assurance décès-invalidité de 0,38 % par tête assurée pour un contrat « groupe » de banque, la mensualité passera à 839,26 euros et le coût du crédit à 101.776,58 euros. »