Immobilier de bureaux : le palmarès exclusif des impôts fonciers en France

En matière de fiscalité locale, le taux ne fait pas tout. La plupart des classements des villes ou collectivités dites les plus chères pour les entrepreprises ou les ménages sont établis à partir des taux votés. Or, ces taux s'appliquent à des bases, les valeurs locatives, très variables non seulement d'une collectivité à une autre, mais d'un territoire, d'un quartier à un autre. C'est un classement intégrant ces bases que publie en exclusivité « La Tribune ». Réalisé par Alma Consulting Group, le baromètre délivre une estimation du coût réel des impôts fonciers au mètre carré pour l'immobilier de bureau.

Il en résulte que des communes qui affichent des taux faibles, ont en réalité des coûts fiscaux réels élevés, du fait de valeurs locatives fortes. C'est le cas de Saint-Denis, Montreuil, Boulogne-Billancourt, Créteil ou Saint-Etienne. Dans le cas de Saint-Denis, le coût réel au mètre carré a été tiré par la hausse des valeurs locatives dans la zone proche du Stade de France. A l'inverse, d'autres villes affichent des taux de taxes foncières élevés, mais ressortent finalement avec des coûts réels fiscaux au mètre carré faibles. C'est le cas de Tourcoing, Mulhouse ou Perpignan.

Globalement, les grandes villes d'Ile-de-France affichent de faibles taux d'imposition, mais des coûts réels plutôt forts, « en raison de la forte concentration de bases imposables en région parisienne », analyse Alma Consulting Group. Les coûts de taxe foncière des bureaux évoluent de 5 à 48 euros/m2 en Ile-de-France. Les Yvelines sont le département le moins cher.

Paris, ville atypique

Quant à Paris, la capitale est plus que jamais atypique. D'abord parce qu'elle y abrite trois micro marchés : les Champs-Elysées, Montparnasse, et ? c'est nouveau ? la cité financière du 9e arrondissement, où le coût fiscal au mètre carré dépasse les 46 euros. Ensuite, parce que les coûts de taxe foncière y connaissent une hausse sans précédent. « Le coût médian à Paris augmente de 7 euros en deux ans, pour atteindre 23 euros au mètre carré, soit une hausse de 40 % en deux ans », relève Pascal Martinet, directeur des audits fiscaux d'Alma Consulting Group.

Ce renchérissement résulte d'abord d'une politique délibérée de hausse des taux. Paris a instauré en 2009 un taux départemental de taxe foncière : seule la ville prélevait l'impôt foncier auparavant. Or, Paris a le statut de ville et de département. Plus généralement, toutes les composantes des taxes foncières, y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (Teom), sont passées d'un taux de 14,3 % en 2008 à un taux de 19,2 % en 2010, a calculé Alma Consulting Group. En valeur absolue, ces taux restent toutefois modérés par rapport aux grandes villes. La hausse des tarifs des locaux-types, qui servent de référence pour le calcul des valeurs locatives, a aussi poussé à la hausse le coût foncier au mètre carré à Paris, amplifiant au passage les disparités entre arrondissements. « Il est permis de penser que les utilisateurs de grandes surfaces se tourneront encore davantage vers la périphérie ou la banlieue », pronostique Pascal Martinet.