Quelles seront les caractéristiques du nouveau logement intermédiaire ?

Le 21 mars 2013, à Alfortville, le président de la république François Hollande a annoncé qu'un nouveau statut de logement intermédiaire, ainsi que des mesures d'accompagnements facilitant sa mise en ?uvre, seraient intégrés aux fameuses ordonnances, un outil qui permet d'agir avant de consulter le Parlement.
Aujourd'hui trop insignifiant, le logement locatif intermédiaire se présente pourtant comme une alternative salvatrice dans les zones tendues. Il s'y immiscerait entre un secteur du logement social à la file d'attente interminable, et un secteur libre inabordable pour une partie de la population.

Les plafonds de loyers proches de ceux du dispositif « Duflot »

Un document de travail élaboré par les pouvoirs publics en concertation avec l'Elysée, que s'est procurée La Tribune, définit les caractéristiques d'un nouveau logement intermédiaire.
Ciblant les classes moyennes, les plafonds de ressources des locataires, ainsi que les plafonds de loyers seront très proches de ceux instaurés pour le dispositif d'investissement locatif "Duflot". De même pour les territoires concernés, même si la note propose de créer une nouvelle zone spécifique à Paris intramuros nommée "A ter". Les autres zones tendues déterminées dans le dispositif "Duflot" nommées "A bis", "A" et "B1", seront quasiment reprises à l'identique pour le parc résidentiel intermédiaire.
Une marge de man?uvre sera tout de même donnée aux collectivités locales qui pourront définir "les zones dans lesquelles les nouvelles opérations devraient nécessairement inclure une proportion de logements construits sous statut intermédiaire", indique la note.

Mobiliser l'épargne institutionnelle

En cette période de crise où les financements bancaires se font plus rares, où les déficits publics sont de plus en plus maîtrisés, la mobilisation de l'épargne institutionnelle semble indispensable pour faire émerger une offre de logements intermédiaires. Les pouvoirs publics semblent du coup enclins à octroyer des avantages fiscaux supplémentaires aux investisseurs institutionnels, assureurs-vie notamment, s'engageant à investir dans le locatif intermédiaire.
Pour voir clair sur ce point, il faudra cependant attendre la prochaine loi de finances 2014.
Les rédacteurs de la note proposent tout de même une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans, -équivalente à la durée des plafonnements de loyers- ; une TVA au taux intermédiaire de 10% dans deux ans ; ainsi "qu'une exonération des droits de mutation sur la cession de parts de sociétés investissant exclusivement dans le logement intermédiaire".
À tout cela s'ajoute la possibilité pour l'investisseur de revendre son immeuble au bout de 15 ans, une condition indispensable pour lui permettre de réaliser une plus-value.

Appliquer les préconisations du rapport Berger

Pour pérenniser les financements du parc locatif intermédiaire, les rédacteurs du document comptent sur l'application des préconisations du rapport Berger- Lefebvre, qui insinue que "certains avantages fiscaux de l'assurance-vie pourraient être limités aux contrats contenant des compartiments obligatoires de placement dans le logement locatif intermédiaire", souligne le document. Ses auteurs comptent également agir sur la réglementation "Solvabilité 2", qui ne différencie pas les classes d'actifs immobiliers. Ils souhaiteraient que les contraintes sur l'investissement dans le parc résidentiel intermédiaire soient allégées.

Donner la gestion du parc intermédiaire aux organismes HLM

Pour rassurer les institutionnels, les pouvoirs publics comptent enfin confier la gestion du parc intermédiaire aux organismes de logements sociaux : office HLM, Entreprise sociale pour l'habitat (ESH) ou société d'économie mixte. Ce qui permettra d'insérer "le logement intermédiaire dans la chaîne globale du parcours résidentiel, ainsi qu' un traitement plus fluide des files d'attente en zone tendue". Le document préconise d'ailleurs que les programmes de logements intermédiaires "soient intégrés dans les programmes mixtes comprenant 25% de logement sociaux au minimum, ou construits dans les communes ayant déjà atteint leur objectif de 25% de logements sociaux".