"Le logement social joue un rôle contracyclique"

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Manuel Flam, directeur général du groupe SNI en charge des filiales de logement social et très social
Manuel Flam, directeur général du groupe SNI en charge des filiales de logement social et très social (Crédits : DR)
Pour Manuel Flam, les récentes mesures de soutien de la Caisse des dépôts aux sociétés HLM peuvent leur permettre d’accroître substantiellement la production de logements sociaux.

Comment s'est passée la première partie de l'année 2014 ?

Comme pour l'essentiel des acteurs du secteur, les élections municipales ont retardé nos projets de construction de trois à six mois du fait de gel des opérations pendant la campagne électorale ; et ensuite du temps pris par les nouvelles équipes municipales pour se familiariser avec les dossiers en cours. Ce ralentissement prévisible avait cependant été anticipé.

En revanche, certaines opérations de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) ne sortent pas du fait des difficultés des promoteurs à « pré-récommercialiser » une partie de leurs programmes. En effet, s'ils n'atteignent pas un taux de préventes, généralement fixé à 50%, les promoteurs ne prennent pas le risque de lancer l'opération. Or, nous avons acquis en VEFA des logements sociaux qui sont dans ces programmes et qui sont donc, pour les raisons que je viens d'indiquer, en attente.

L'objectif gouvernemental d'atteindre 150.000 logements sociaux est-il atteignable dès 2014 ?

Il sera très compliqué à atteindre, d'abord parce qu'il ne l'a pas été depuis longtemps ; mais surtout parce que les chiffres de la construction de début 2014 sont plus mauvais que ceux de 2013. Or nous étions déjà loin d'atteindre les 150.000 logements l'année dernière.

Mais il faut faire abstraction de ces difficultés et maintenir les efforts visant à dynamiser notre secteur, car le logement social joue un vrai rôle contracyclique pour le secteur du bâtiment : la part de logements sociaux dans le parc national ne cesse d'ailleurs de croître depuis 2005. Plus que jamais, le monde HLM doit se mobiliser pour agir pour l'intérêt général.

Dans un avenir proche, quels seront les leviers pour accroître la production de logements sociaux ?

Récemment, les Fonds d'épargne de la Caisse des dépôts ont consenti un allongement de la durée des prêts fonciers de 50 à 60 ans pour tous les organismes HLM qui ont une surface financière suffisante. Ceci leur permet d'étaler la charge de remboursement de la dette des opérations. Ils ont aussi mis en place un nouveau prêt de relance du logement social qui peut venir si besoin en complément.

Ces deux mesures nous permettent de diminuer la quotité de fonds propres dans nos opérations : là où nous mobilisions 20% du montant d'une opération en fonds propres, nous pouvons désormais n'en mobiliser que 12%. Grâce à cela, nous visons la production de 7.000 logements sociaux supplémentaires par rapport à la production courante d'ici à 2018.

Par ailleurs, il faudra être dans la capacité de produire des logements à un coût absorbable, ce qui n'est pas chose aisée dans le contexte actuel, notamment en Île-de-France.
Pour ce faire, il faudra en premier lieu s'attaquer au coût du foncier qui y représente 32% du prix de revient prévisionnel d'un maitre d'ouvrage ! Et ce, en mettant en place des partenariats publics-privés où les aménageurs publics, les collectivités locales et les opérateurs s'engagent sur une base pluriannuelle à construire un certain nombre de logements à prix maîtrisés, comme le Groupe SNI l'a fait, par exemple, à Lyon.

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Commentaires
a écrit le 26/06/2014 à 2:17 :
Si j'ai bien compris l'article, les HLM achètent des appartements dans des immeubles privés. En achetant un appartement neuf, on prend donc le risque de se retrouver avec des "cas sociaux" comme voisins. Çà va pas relancer les ventes...
Réponse de le 26/06/2014 à 7:37 :
Eh oui les lois sont ainsi faites que les collectivites locales font du chantage aux promoteurs. Permis de construire delivre si 20% des logements sont sociaux. Et quand vous achetez , on ne vous le dit pas. Resultat :la ghettoisation etait limitee a certaines zones. A present tous les immeubles auront leur lot de casssos! Et bonjour la degradation des parties communes. Certains croient encore aux bisounours...
Réponse de le 26/06/2014 à 18:51 :
Le pire dans tout ça est que les frais d'entretien des immeubles privés sont à la charge des syndics. Si les HLM détiennent 20% des appartements, alors ils n'auront à leur charge que 20% de l'entretien. Hors j'ai constaté que les locataires faisaient beaucoup plus de dégradation des lieux communs que les propriétaires. Les HLM sont donc largement gagnant en n'étant pas propriétaire de l'immeuble entier et en ayant pas à assumer 100% des frais d'entretien.
a écrit le 25/06/2014 à 15:46 :
Tout le monde en HLM et à la soupe populaire!!!!
Réponse de le 25/06/2014 à 18:45 :
Pas tout le monde, seulement les acteurs du tourisme social.

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