Immobilier : la hausse des taux a fait plonger le nombre de prêts accordés en 2022

La production de crédits immobiliers a chuté de 19,9% en 2022, avec un recul qui s'est amplifié durant le 4e semestre de l'année, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Une situation due aux « relèvements successifs » du principal taux de refinancement de la BCE et à une revalorisation insuffisante du taux d'usure. Par ailleurs, le nombre de dossiers de surendettement a baissé en 2022 par rapport à 2021, malgré une hausse de la précarité.
La durée des nouveaux prêts immobiliers en décembre 2022 court sur près de 21 ans (248 mois). Au total, 65,2% des prêts bancaires concernant l'accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre 20 et 25 ans, contre 55,2% l'année dernière.
La durée des nouveaux prêts immobiliers en décembre 2022 court sur près de 21 ans (248 mois). Au total, 65,2% des prêts bancaires concernant l'accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre 20 et 25 ans, contre 55,2% l'année dernière. (Crédits : BENOIT TESSIER)

Presque 20% de baisse : la production de crédits immobiliers a dégringolé en 2022 de précisément -19,9%, d'après une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, publiée ce mardi 17 janvier. Quant au nombre de prêts accordés, il a subi une régression très similaire, diminuant de -20,5% par rapport à l'année précédente.

« Une telle chute ne s'était pas constatée depuis l'automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des États-Unis. Elle est aussi plus prononcée que celle observée durant le premier confinement », pointent les auteurs de cette étude, une référence dans le secteur.

Des chiffres très éloignés de ceux de la Banque de France

Des chiffres loin de ceux de la Banque de France qui indiquait début janvier que la production nouvelle de crédits (hors renégociation) devrait ressortir à 218 milliards d'euros en 2022, soit une baisse de seulement 3% par rapport à 2021.

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Cette dégradation donne en tout cas un « caractère exceptionnel » à l'année 2022, explique Michel Mouillart, professeur d'économie chargé de la présentation des résultats de l'étude. Elle est en partie liée aux « relèvements successifs » du principal taux de refinancement de la BCE mi-septembre, début novembre et, dans une moindre mesure, le 21 décembre.

Le taux d'usure également fautif

Cette chute est également héritée d'une revalorisation insuffisante du taux d'usure le 1er octobre dernier. Ce taux plafonne l'ensemble des frais d'un prêt immobilier (taux de crédit pratiqué par la banque, éventuelle commission des courtiers, assurance emprunteur). Depuis des mois, certains acteurs de l'immobilier l'accusent de bloquer l'accès au crédit de certains ménages. « L'offre de crédits n'a donc pas pu se redresser suffisamment, à la différence de ce qui se constate habituellement au début de l'automne », analysent les auteurs.

Reste que les professionnels du crédit immobilier ont obtenu la semaine dernière le feu vert de la Banque de France pour une réforme - temporaire - du taux d'usure. Il sera désormais réactualisé tous les mois et non plus chaque trimestre. Ce taux a d'ailleurs été remonté au 1er janvier à 3,57% pour un crédit immobilier de plus de 20 ans. Derrière cette mesure, l'idée est de permettre aux banques de remonter plus vite leur taux de crédit immobilier et de mieux s'ajuster aux conditions de refinancement.

Une annonce qui a reçu le soutien de Bercy, inquiet du ralentissement du marché observé depuis septembre, mais qui semble s'accélérer ces dernières semaines. « Le taux d'usure existe pour protéger l'emprunteur, mais il ne doit pas être un outil de rationnement du crédit », indiquait une source proche de Bercy.

Ce n'est toutefois pas au ministre de l'Économie de décider de changer les règles mais bien au gouverneur de la Banque de France de le faire.

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Un taux et un apport qui augmentent

Il ressort par ailleurs de l'Observatoire Crédit Logement/CSA que le taux moyen des crédits accordés par le secteur privé était de 2,22% au quatrième trimestre 2022. Un niveau bien supérieur à celui de la même période en 2021 (1,05%) et même 2020 (1,17%).

C'est en octobre qu'il a franchi pour la première fois depuis sept ans les 2%, à 2,05%. Il faut remonter à 2016 pour constater un taux comparable, à hauteur de 2,07%.

La durée des nouveaux prêts immobiliers en décembre 2022 court sur près de 21 ans (248 mois). Au total, 65,2% des prêts bancaires concernant l'accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre 20 et 25 ans, contre 55,2% l'année dernière.

Enfin, l'apport personnel demandé dans un achat immobilier continue d'augmenter, mais moins fortement qu'en 2021 (+12,3% contre +13,2%). Il a progressé de 43,5% en quatre ans, ce qui correspond à un supplément d'apport de 7 mois pour les ménages emprunteurs dont les revenus n'excèdent pas trois fois le montant du SMIC, contre 1,5 mois pour ceux dont les revenus le dépassent d'au moins cinq fois.

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Baisse du nombre de dossiers de surendettement en 2022, malgré la hausse de la précarité

Le nombre de dossiers de surendettement a baissé de 7% en 2022 par rapport à 2021, a révélé ce mardi la Banque de France : 113.081 dossiers de surendettement ont ainsi été déposés auprès de la banque centrale, contre 120.975 en 2021. C'est également moins qu'en 2019. Et depuis le pic de 2014, le nombre de dossiers de surendettement a été divisé par deux.

Néanmoins, les inscriptions au fichier national des incidents de remboursement des crédits, qui recense les personnes qui ont rencontré des difficultés dans le remboursement d'un crédit souscrit à titre personnel, ainsi que les personnes en situation de surendettement, ont progressé de 18% entre 2021 et 2022, pour revenir au niveau de 2019. Selon Mark Beguery, directeur des particuliers à la Banque de France, cette « normalisation », intervenue au début du printemps 2022 pourrait s'expliquer par la fin d'une certaine souplesse des banques, dont l'apparition datait du début de la pandémie de Covid-19 en France.

En revanche, il ne s'agit pas de dire que tout va bien. Mark Beguery souligne en effet que des associations sont très sollicitées par des demandes d'aides urgentes et notamment alimentaires. Ce sont des gens « qui ont des difficultés de budget qui ne sont (...) pas connectées à des problématiques d'endettement », explique-t-il.

Cette situation diffère en tout cas par rapport à la crise de 2008, qui s'était traduite par une hausse du surendettement. L'une des explications, d'après Mark Beguery, pourrait être que le taux de chômage reste pour l'instant bas, contrairement à l'augmentation observée après 2008.

(Avec AFP)

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Commentaires 2
à écrit le 18/01/2023 à 8:19
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"le nombre de dossiers de surendettement a baissé en 2022 par rapport à 2021, malgré une hausse de la précarité" Ben non les gars de grâce ne présentez pas cette information comme une anomalie, il est logique que plus les gens soient pauvres et moins...

à écrit le 17/01/2023 à 19:05
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apport perso an 13 % seulement ? si le marché chute de 13 % ou plus, ca veut dire que la personne ne peut plus rembourser en revendant le bien (je fais ici grace des frais de notaire). autrement dit les banques sont dans une situation proche des subp...

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