Le marché immobilier français va-t-il être chamboulé par de nouvelles régulations ces prochaines années ? Le régulateur pense en tous cas à sécuriser davantage les bilans des banques qui accordent des prêts immobiliers, ce qui pourrait venir modifier en profondeur les pratiques établies, mais pas avant la période 2019-2024. Réunis autour du comité de Bâle, les régulateurs internationaux ont déjà lancé un projet de « révision des pondérations du risque crédit » qui pourrait avoir un impact très concret sur les banques françaises.
En effet, ces dernières ont aujourd'hui dans leur bilan plus de 860 milliards d'euros de crédits à l'habitat qui sont actuellement considérés dans la réglementation comme des actifs relativement sûrs. Une révision telle que celle envisagée par le comité de Bâle pourrait en quelque sorte dégrader la qualité de l'actif "crédit immobilier". Et de ce fait contraindre les banques françaises à constituer davantage de réserves solides (augmentation de capital, mises en réserves de bénéfices ) pour une même quantité de crédits immobiliers accordés. « Si ce projet était adopté dans sa version actuelle, il conduirait à une augmentation des pondérations, et donc des besoins en fonds propres », s'inquiète le directeur général du Crédit Foncier Bruno Deletré dans une note publiée il y a un mois. Or, les banques estiment d'une part qu'il leur est aujourd'hui très compliqué de lever des capitaux, et d'autre part elles apprécient peu de se priver de la jouissance de leurs profits.
Pour mettre en garde contre ce projet, le Crédit Foncier, qui depuis la faillite du CIF est le leader incontesté en France du financement de l'accession sociale à la propriété, indique que les acquéreurs qui souffriront le plus de cette nouvelle réglementation seront ceux aux profils les plus risqués, c'est-à-dire les plus pauvres.
Il en irait donc presque de l'intérêt général que les pouvoirs publics s'approprient le sujet. Dans sa note, Bruno Deletré met d'ailleurs en avant une proposition : que l'Etat garantisse davantage le prêt à l'accession sociale (PAS), l'un des modes de financement de l'accession social à la propriété, par le biais du fonds de garantie à l'accession sociale à la propriété (Fgas). Le coût serait minime pour l'Etat, de l'ordre de 15 millions d'euros par an, estime le Crédit Foncier. Ainsi grâce à l'intervention des pouvoirs publics, qui rehausserait mécaniquement la note des actifs garantis, les ménages les plus modestes pourraient de nouveau accéder à la propriété.
On peut, du reste, comprendre l'incompréhension du secteur bancaire français qui, depuis « de très longues années, affiche un des taux de défaut de ses crédits immobiliers résidentiels parmi les plus faibles du monde », regrette Bruno Deletré. Par principe, la finance refuse donc d'être soumise à cette nouvelle réglementation.
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Pourtant, un risque réel pèserait sur les banques françaises en cas de remontée rapide des taux interbancaires de refinancement - qui dépendent en partie des taux de la BCE - car elles octroient massivement des prêts à taux fixe aux ménages, ce qui veut dire qu'elles portent dans leur bilan le risque de taux. Or en 2013 « les encours de crédits immobiliers aux particuliers étaient constitués à environ 85 % de prêts à taux fixe ; une proportion qui tend à se renforcer puisqu'aujourd'hui 92 % de la production nouvelle de crédits immobiliers se fait à taux fixe », explique Bruno Deletré. Un niveau qui devient risqué lorsque l'environnement des taux est historiquement bas comme c'est le cas en ce moment. Au sens des régulateurs, une véritable menace pèse donc sur l'équilibre financier des banques françaises.
Ils proposaient ainsi à la mi 2014 de revoir la manière dont les banques françaises traitent le risque de taux dans leur bilan. Ils leur suggèrent en premier lieu d'accroître les réserves à mettre en face des crédits immobiliers à taux fixe. Mais si les banques souhaitaient échapper à ces contraintes, elles auraient alors plusieurs possibilités : se couvrir davantage sur les marchés (sic), revenir massivement aux prêts à taux variable en faisant de facto peser le risque de taux sur l'emprunteur en bout de chaîne, ou bien sortir les prêts de leur bilan par la technique de la titrisation, ce que seul le Crédit Foncier fait significativement en France aujourd'hui.
Concernant l'idée de vendre plus de prêts à taux variable aux ménages, les grandes banques ont déjà montré leur inquiétude. Récemment le Medef, dont elles sont des membres influents, demandait notamment dans son livre Blanc pour le logement, d'« éviter la suppression, par les autorités prudentielles européennes, du service de prêts à taux fixe qui fonde le modèle français du crédit immobilier ». Pour Bruno Deletré, aussi, ce serait une mauvaise idée car « on peut légitimement penser que les banques sont mieux armées que les ménages pour gérer le risque de taux ». Sur ce point, le banquier n'a pas tort.
Mais quid alors de la concurrence folle que se sont menées ces derniers mois les banques de détail françaises sur les taux de crédits immobiliers, au risque de réduire leurs marges et de s'exposer d'autant plus à une remontée des taux de la BCE ? L'ancien gouverneur de la Banque de France Christian Noyer ne s'était-il pas, lui-même, ému il y a 18 mois des taux de crédits très faibles proposés aux ménages ? « Vous avez les taux les plus bas d'Europe, vous êtes les banques qui prêtez le moins cher sur toute la zone euro; ce n'est pas une situation acceptable ! », aurait-il asséné aux banquiers de la place lors d'une réunion. L'ancien gouverneur n'a, semble-t-il, pas été écouté car depuis les taux de crédits immobiliers ont encore baissé.
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Les banques françaises livreraient en fait un discours schizophrène, périlleux en cas de remontée subite des taux de refinancement. Mal engagée en ce qui concerne la réglementation, elles demandent donc, comme souvent en dernier recours, à l'Etat français de les sauver face à des régulateurs trop sévères. Clairement, pour Bruno Deletré, « face aux durcissements imposés par les régulateurs multiples, soucieux d'éviter de se faire reprocher à l'avenir d'avoir été trop peu exigeants à l'égard des secteurs qu'ils régulent, il conviendrait que les pouvoirs publics se préoccupent plus activement de garantir que les économies pourront être correctement financées dans ce nouvel environnement ». Dont acte. Mais qui a dit que les banques n'avaient pas besoin de l'Etat ?
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