Immobilier ancien : les primo-accédants sont de retour

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L'offre de logements anciens se réduit en France.
L'offre de logements anciens se réduit en France. (Crédits : © Philippe Wojazer / Reuters)
2015 fut l'année du retour des primo-accédants sur le marché immobilier ancien. Ils prennent une part de plus en plus importante dans les transactions.

Le nombre de ménages achetant un bien immobilier pour la première fois aurait significativement augmenté en 2015. Soutenus par le faible niveau des taux d'intérêt et par la baisse continue des prix lors des quatre dernières années, les primo-accédants sont en effet de retour sur le marché de l'immobilier ancien, assure le réseau immobilier Laforêt. Au sein de ce réseau, la part des primo-accédants dans les transactions immobilières réalisées s'est ainsi élevée à 36 % en 2015. Elle n'était que de 31 % en 2014, 28 % en 2013 et 24 % en 2012, une année où les prix trop élevés des logements rendaient encore inaccessible l'achat immobilier pour une grande partie des jeunes ménages.

Hausse des transactions

Même à Paris, la ville la plus chère de France - les prix au mètre carré y côtoient les 8.000 euros en moyenne -, les primo-accédants reviennent vers l'achat immobilier. Dans la capitale, « il y a de nouveau une vraie volonté d'acheter chez des ménages jusque-ici locataires », constate Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt.
Ce retour des primo-accédants est d'autant plus marqué que les transactions immobilières sont globalement en hausse en 2015, de 12 % au niveau national pour le seul réseau Laforêt.

Ces jeunes acheteurs ont en outre grandement participé à l'accroissement global du nombre de nouveaux acquéreurs potentiels lors des douze derniers mois (+ 8 % sur un an). « Ils ont aussi compris que le marché immobilier français se trouve désormais dans le creux de la vague en matière des prix », explique Yann Jehanno. De quoi laisser espérer de futures plus-values.

Réduction de l'offre

Mais, malheureusement, « l'accélération des transactions observées en 2015 n'a pas été compensée par une hausse des mises en vente », regrette Yann Jehanno. Les ménages qui mettent leur bien en vente le font en fait principalement par « nécessité », à cause d'une mobilité professionnelle, d'une séparation, de la naissance d'un enfant, etc.
Globalement, l'offre de biens immobiliers anciens en France s'est en fait réduite de 6 %, selon Laforêt.

Au delà de la hausse des ventes, une telle baisse s'explique d'abord par la frilosité des secondo-accédants qui généralement mettent en vente leur bien pour financer un nouvel achat, souvent en parallèle d'un nouveau recours à l'endettement. Or, « ils ont besoin de davantage de confiance en l'avenir pour passer à l'acte », explique Yann Jehanno.

La réduction de l'offre s'expliquerait aussi par l'atonie du marché du logement neuf depuis 2012, qui mécaniquement « limite la libération de logements anciens », note Yann Jehanno. Par ailleurs, « les ménages qui ont acheté il y a moins de 7 ans ont peu d'espoir de réaliser une plus-value s'ils vendent aujourd'hui. Ils préfèrent donc attendre avant de mettre en vente leur bien », commente pour sa part Gilles Vaudois, qui dirige des agences Laforêt à Lyon.

Les studios très prisés

Bref, les agents immobiliers voient globalement leurs stocks se réduire. Le marché ancien se tend, ce qui risque de soutenir une future hausse des prix.

Par type de biens, le segment le plus tendu est de loin celui des petites surfaces. En effet, le vendeur d'un studio a en face de lui en moyenne neuf acheteurs potentiels, constate-t-on chez Laforêt. Et le vendeur d'un appartement deux pièces a affaire à quatre acheteurs en moyenne. Les primo-accédants et les investisseurs patrimoniaux sont très friands de ces petites surfaces. Les premiers pour y vivre, et les seconds par pur intérêt financier, car les petites surfaces sont les plus rentables à louer au mètre carré.

A l'inverse le marché est détendu sur les grandes surfaces. Il y a seulement en moyenne un acheteur pour un vendeur d'une maison de 4 chambres et plus, et deux acheteurs pour un vendeur d'un appartement de quatre pièces et plus.

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Commentaires
a écrit le 28/01/2016 à 17:07 :
Avec a compagne nous faisons parti de ce qu'on appel les primo-accédant. Depuis toujours nous souhaitions investir dans l'ancien mais tout le monde nous disait que notre profil ne correspondait pas. On a donc arrêté d'écouter les gens et avons réalisé une simulation sur ce site http://www.loi-malraux-immobilier.fr/simulation-loi-malraux.php
Nous sommes accompagné depuis quelques mois par un conseiller et récupérons nos clés dans une dizaine de jours !!!

Tout le monde a un avis sur tout et effectivement les règles ont leurs failles. Nous faisons sans doute parti des exceptions mais je ne suis pas sûre que ce projet serais passé e banque il y a encore quelques mois.
Se faire accompagner a encore été pour nous la meilleure décision dans notre parcours de jeunes investisseurs
a écrit le 19/01/2016 à 5:41 :
La blague du jour: "les primo accédants sont de retour".
Les jeunes sont au chômage. Les jeunes qualifiés se cassent à l'étranger pour trouver du boulot. Globalement, il ne reste que les jeunes "peu ou non qualifiés" - traduire: "qui ne gagnent pas bcp". Donc, en plus de la crise démographique, on a peu de jeunes, ils sont au chômage, et lorsqu'ils ne sont pas au chômage, ils sont généralement peu qualifiés et gagneront peu. Les prix immo vont continuer d'en prendre un coup. Mais il est trop tard pour les proprios de se débarrasser de leurs biens immo - la machine est déjà grippée. Il y a presque 3 vendeurs par acheteur en ce moment en France.
a écrit le 11/01/2016 à 12:31 :
Pour prédire les évolutions de l'immobilier, il y a 3 cas de figure.

CAS1: Lorsqu'il y a 5 vendeurs et 100 acheteurs, le prix du marché, c'est celui des 5 acheteurs les plus riches.
CAS2: Lorsqu'il y a 100 vendeurs face à 100 acheteurs, les acheteurs les plus riches prennent les plus "belles" maisons, et les plus pauvres prennent les plus "moches".
CAS3: Lorsqu'il y a 100 vendeurs face à 5 acheteurs, alors il n'y a plus de concept de prix du marché. Seuls les vendeurs les plus désespérés vendent.

Actuellement l'indice iti donne le nombre d'acheteurs par vendeur (Cherchez "indice de tension immobilier - indice iti") et il est en France de 0,4. Il y a plus de vendeurs que d'acheteurs. On est de plus en plus dans le CAS#3.
De plus, le papyboom, le chomage, les emplois précaires, la fuite des investisseurs, la baisse des loyers, la montée des taxes proprio, la fuite des retraités à l'étranger (Portugal, Thailande, Belgique...), la baisse de la vente de crédits (cherchez "accord de Bâle III") la remontée de la courbe de dépendance des français, poussent à anticiper une situation dégradée pour les vendeurs.
Et je ne parle même pas des taux qui pourraient augmenter. Century21 annonce qu'une hausse des taux de 1% fera mécaniquement baisser les prix de 15%. Cela fera un grand manque à gagner pour les vendeurs. (Cela ne changera rien pour les acheteurs qui devront donner plus à a la banque et moins au vendeur)..
a écrit le 06/01/2016 à 10:35 :
Les médias nous font un nouveau lavage de cerveau avec l’immobilier. Un coup l'immobilier monte, un coup il descend.
Réponse de le 07/01/2016 à 9:30 :
@Cracra
En réalité, les promoteurs sont dans une danse à 2 temps.

1) La majorité de l'année, ils passent leur temps à expliquer à quel point l'année sera la pire jamais connue, que l'Etat les opprime, et à quel point ils ont ab-so-lu-ment besoin que l'Etat leur donne encore plus de milliards d'euros d'argent public (rigolez pas, c'est l'argent de nos impôts) déversés directement dans leurs poches, et à quel point l'emploi en France va en souffrir. En règle générale, les Présidents Français cèdent et leur donnent toujours plus de pognon, de peur d'être accusés de "tuer le secteur de la construction".

2) En début d'année, au moment de présenter les résultats et de rassurer les investisseurs, les promoteurs expliquent à quel point l'année a été fantastique, à quel point leur intelligente gestion des ressources (embaucher des travailleurs détachés étrangers payés au lance-pierres) permet de présenter un résultat fantastique.
a écrit le 05/01/2016 à 19:09 :
Chômage. Emplois précaires. PapyBoom. Baisse des loyers. Hausse des taxes proprio. Baisse de la rentabilité locative. Fuite des investisseurs de l'immobilier qui n'est plus un investissement viable pour de longues années à venir. Engorgement supplémentaire de l'offre. Indice de tension immobilière (dit "iti") en chute libre (0,4 en France). 2,5 vendeurs par acheteur. Encadrement des loyers. Hausse annoncée des taux d'emprunt (manque à gagner pour les vendeurs qui n'auront pas vendu a temps).

Taux *réel* non intéressant. Fuite des retraités "aisés" à l'étranger (Portugal, Thaïlande), Fuite des jeunes actifs à l'étranger (USA, Canada, Australie). Engorgement supplémentaire de l'offre par rapport à la demande. Century21 annonce qu'une augmentation des taux de 1% entrainera une baisse des prix des vendeurs de 15%, tout effet de conjoncture mis à part. Courbe de dépendance de la population française en hausse. Même l'Etat vend en pagaille ses biens.
Ceux qui n'auront pas vendu avant très bientôt verront la situation se dégrader pendant la durée du papy-boom (30ans).
Il ne fera pas bon être propriétaire....
Réponse de le 05/01/2016 à 22:53 :
Vous avez oublié la guerre mondiale, le retour des dinosaures, le SRAS, la peste porcine, et les petits hommes verts.
Réponse de le 06/01/2016 à 12:18 :
@Batman: ce n'est pas tant le papyboom que la démographie actuelle qui sont au coeur du problème. Après guerre, les femmes avaient undizaine d'enfants (d'où le papyboom) et maintenant elles ont en moyenne moins de 2 enfants. Après guerre, on trouvait 3 emplois par jour, maintenant c'est plutôt 1 emploi tous les 3 ans. La pléthore de logements (des babyboomers qui ne peuvent emporter leur bien avec eux) et l'insolvabilité de la génération actuelle (étant donné le taux de chômage), mais aussi l'incompétence notoire des politiques font qu'en effet la situation pourrait demeurer morose pendant un certain temps.
Réponse de le 07/01/2016 à 7:16 :
Papy boom ou pas, la population française croit de 200 000 par an entre les naissances et l'immigration soit l'équivalent d'une ville comme Dijon chaque année. La crise économique? 750 000 transactions dans l'ancien, plus 7% pour les ventes de voitures neuves, l'assurance vie qui collecte plein pot et le Pinel qui explose. Ne vous inquiétez pas trop non plus pour les propriétaires qui ont fini de payer leur crédit dont je fais partie: logement économique en énergie, adapté pour nos vieux jours et un plan de transmission préparé qui sera très utile aux enfants. Plus de crédit, faibles charges, le pouvoir d'achat dégagé est conséquent. Pas mal d'amis restés locataires ou propriétaires tardifs se mordent les doigts d'avoir encore 1500 euros par mois à payer à un âge où les enfants coûtent cher. C'est une histoire de choix, et je ne pense pas qu'on ait fait le mauvais pour nous comme pour nos enfants qui récupéreront à terme un joli capital.
Réponse de le 07/01/2016 à 9:22 :
@Pitcho
"la population française croit de 200 000 par an entre les naissances et l'immigration soit l'équivalent d'une ville comme Dijon chaque année"

Très bien. A présent comptez le nombre de ces nouveaux-nés et nouveaux arrivants qui auront les moyens de se payer vos appartements dont le prix a fait entre x2 et x4 entre 1997 et 2012. Un accroissement de la population ne fait pas systématiquement un accroissement de la demande solvable. Cependant, maintenir des logements vacants deviendra de plus en plus immoral (attention, je n'ai pas dit illégal) et pourra de plus en plus légitimement être taxé.
Réponse de le 10/01/2016 à 23:27 :
Ben sans aller voir le chômage, la démographie ou l'économie (qui vont faire baisser les prix aussi, certes):

Le nombre de vendeurs augmente.

Le nombre d'acheteurs diminue.

Voilà. Et ça va s'empirer. Tout est dit.

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