Immobilier : faut-il revenir aux prêts à taux variable ?

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85% des prêts immobiliers en France sont à taux fixe.
85% des prêts immobiliers en France sont à taux fixe. (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2010. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp)
Les banques françaises s’élèvent contre une recommandation du comité de Bâle qui les contraindrait à offrir plus de taux variables pour les crédits immobiliers .

Très prisés des français, les prêts immobiliers à taux fixes sont remis en cause par le comité de Bâle. Le régulateur hébergé par la banque des règlements internationaux (BRI) devrait émettre d'ici à la fin de l'année 2014 des propositions visant à maîtriser le risque de taux pour les banques. L'environnement des taux historiquement bas est au sens du régulateur une véritable menace pour l'équilibre financier de celles qui pratiquent massivement des prêts à taux fixe. Ce qui est notamment le cas des banques françaises qui possèdent dans leur bilan plus de 800 milliards d'euros d'encours de prêts immobiliers, dont 85% sont à taux fixe.

Faire peser le risque sur l'emprunteur...

Une remontée des taux de refinancement pourraient faire perdre beaucoup à ces établissements financiers. C'est pourquoi le comité de Bâle penserait revoir la manière dont les banques traitent le risque de taux dans leur bilan, notamment en leur demandant d'accroître les réserves à mettre en face des crédits immobiliers à taux fixe. Si les banques souhaitaient échapper à ces contraintes, elles auraient alors plusieurs possibilités : se couvrir davantage sur les marchés (sic), revenir massivement aux prêts à taux variable en faisant de facto peser le risque de taux sur l'emprunteur en bout de chaîne, ou bien sortir les prêts de leur bilan par la technique de la titrisation.

... ne sera pas bien accueilli

Du côté des emprunteurs, nul doute qu'on ne verra pas d'un bon œil le fait de prendre le risque de taux ... d'autant que ceux-ci ne peuvent que croître à l'avenir tant ils sont bas aujourd'hui. "Le potentiel de baisse des taux est quasi nul", confirme Ludovic Huzieux, cofondateur du courtier immobilier Artemis Courtage.
Se voir imposer des crédits immobiliers à taux variable serait en outre d'autant plus incompréhensible pour les emprunteurs "qu'en d'autres temps pas très éloignés, les banques ont pris des risques fous garantis par l'Etat, et donc par les contribuables qui sont aussi des emprunteurs...", remarque Ludovic Huzieux. Bref, il y a fort à parier que le marché de l'immobilier en France se tarisse si les banques proposent des crédits à taux variables.

Le prix à payer d'une concurrence acerbe ?

Mais si les banques françaises sont autant exposées à une hausse des taux de refinancement, c'est aussi parce qu'elles dégagent de trop faibles marges par crédit immobilier. Elles se livrent, il faut dire, une concurrence de tous les instants pour capter le maximum de clients : les taux de crédits immobiliers atteignent sans cesse depuis 15 mois des niveaux bruts historiquement bas.

Quelle posture adopter ?

Les banques peuvent désormais adoptées deux postures : celle qu'elles ont pour l'instant choisi, la plus "court-termiste", où elles s'opposent au comité de Bâle pour ne pas perdre des clients et ne pas écorcher leur image ; et celle plus impopulaire mais plus prudente sur le long terme où elles commercialiseraient davantage de crédits à taux variable pour faire baisser le risque potentiel de remontée des taux sur leur bilan.

Du reste, "il serait très surprenant de voir in fine les régulateurs, qui ont tout fait depuis la crise de 2008 pour encadrer les crédits à taux variable, revenir en arrière", prédit Ludovic Huzieux. D'autant que les puissants lobbys bancaires français, allemands et japonais sont déjà montés au créneau pour contrecarrer les plans du comité de Bâle...

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Commentaires
a écrit le 23/07/2014 à 8:12 :
Ce scandale est l'arbre qui cache la forêt. Dans l'affaire Apollonia de nombreuses banques françaises sont impliquées dans cette escroquerie ne bande organisée de 1 milliard € / 1000 victimes / 32 mises en examen. Elles devront un jour ou l'autre indemniser les victimes. Affaire instruite au TGI de Marseille depuis 2008. #affaireapollonia
a écrit le 21/07/2014 à 16:58 :
L'achat d'un bien immobilier c'était intéressant il y avait une trentaine d'année. Aujourd'hui c'est devenu un piège à con, c'est se priver toute sa jeunesse pour rembourser et pour ne rien avoir qu'en on est vieux.
a écrit le 20/07/2014 à 11:49 :
Il faut ben que quelqu'un prenne le risque : soit les banques, soit les emprunteurs. Quand on voit les dégâts qu'on fait les banques et leurs faillites à répétition, il est parfaitement logique que l'on demande aux banques de se couvrir contre le risque de remontée des taux. Préter 800 milliards à taux très faible est extrèmement dangereux. De plus les banques font de la "vente liée" en obligeant les emprunteurs à domicilier leurs comptes chez eux quand ils prennent un crédit immobilier, ce qui est formellement interdit, et se rattrapent sur des frais bancaires exorbitants : il est temps que cette supercherie prenne fin.
a écrit le 20/07/2014 à 11:43 :
ils sont fous ? , déjà on a vu avec des communes endettées jusqu'au cou avec des prêts a taux variables et des devises aussi auquels étaient raccordé de tels prêts .. mais là encore plus fort , parce que les taux sont bas , mais le moindre clash dans le monde et les taux remonteront plus fort et donc en taux variable cela peut très vite devenir un enfer pour celui qui c'est laissé enfermé dans ce beau contrat .. a réfléchir avant de signer
a écrit le 20/07/2014 à 1:53 :
"Les banques peuvent désormais adoptées deux postures": c'est assez grave pour des diplômés qui ont effectué des études poussées...
->Les banques peuvent désormais adopter...
See you soon baby.
Réponse de le 21/07/2014 à 10:43 :
Oui, moi aussi, cela me choque...même si le fond est bon...
Réponse de le 14/08/2014 à 16:12 :
Et il faut aussi remplacer "écorcher" par "écorner" tant qu'on y est... "écorcher une image", c'est moche.
a écrit le 19/07/2014 à 21:10 :
Un seul problem: les prix trop elevez combines avec desimpots presque nuls.
a écrit le 19/07/2014 à 16:55 :
avoir un prêt à taux zéro est une stupidité sachant que nous courons vers la DEFLATION .cela signifie que ce que vous achetez 10 euros vaudra 9,7 euros avec une déflation à 3%. .
Réponse de le 20/07/2014 à 11:45 :
la deflation d'accord , mais si le pétrole vient a être perturbé a causes d'événements internationaux et que le baril s'envole , fini la déflation , on subira des hausses venu d'ailleurs et les taux interbancaire aussi seront a la fete , les risques sont réels , on a vu a la fin des années 30 ce qui c'est produit .. méfiance , méfiance
a écrit le 19/07/2014 à 15:43 :
Pourquoi prendre des risques puisque le taux est au plus bas?
Réponse de le 20/07/2014 à 19:05 :
Le taux n'est PAS au plus bas car il n'est pas NUL. Pour obtenir un taux nul le plus simple c'est toujours de payer au comptant.
a écrit le 19/07/2014 à 14:28 :
il vont finir de detruire le batiment qui va mal a cause des politiques .les investisseurs ne demandent pas de subvention mais qu'on arrete de les arceler.regles et impots ,sucession ,jujements non executés,
a écrit le 19/07/2014 à 11:15 :
Arrêtez toute subvention qui apparemment profite au quidam mais ne font que les beaux jours des banques!
Réponse de le 20/07/2014 à 11:46 :
Parfaitement d'accord avec vous. Mais n'oubliez pas que certains gros promoteurs immobiliers possèdent une chaine de télévision de premier plan qui prend toute son importance lors des élections, donc il faut bien faire quelques cadeaux au lobby immobilier si on veut se faire élire...
a écrit le 19/07/2014 à 9:22 :
"Les banques peuvent désormais adoptées deux postures :" ou
"Les banques peuvent désormais adopter deux postures :"

Rayer la mention inutile !
Réponse de le 21/07/2014 à 12:47 :
Précision orthographique qui fait énormément avancer le débat
Merci
a écrit le 18/07/2014 à 20:43 :
La marge pour la banque, le risque pour le client...
a écrit le 18/07/2014 à 19:54 :
Pourquoi pas, si ce sont des taux capé ? J'en ai bien contracté un avant la crise de 2008 à 2,90% (à +1 -1). Si les premières années, c'est remonté jusqu'à 3,90%, je dois dire qu'avec la crise, je profite de la baisse des taux à 1,90% et c'est parti pour durer, semble t-il.
Réponse de le 20/07/2014 à 19:09 :
Capé ou pas, un crédit comporte un risque pour le prêteur qui doit être facturé au client. Un taux capté cela reste toujours un taux variable qui n'offre aucune visibilité de long terme. C'est seulement un argument marketing pour l'établissement de crédit pour vendre plus cher un pseudo-taux moyen.
Réponse de le 25/07/2014 à 10:35 :
la rémunération de la banque sur le risque qu'elle prend est par definition le taux d'interet qu'elle propose.
Si les banques ne veulent plus prendre de risques, elles augmentent leurs taux ! mais perdent des clients ! c'est la loi de la concurence chere au régulateurs non ?
De plus les banques achetent l'argent qu'elles pretent moins cher, donc elle y gagnent sauf sii l'emprunteur fait défaut, et la encore, elles ne perdent pas car les prets sont garantis (hypothéque ou caution).
Réponse de le 10/08/2014 à 18:56 :
@ooliv

L'hypothèque ne protège aucunement d'un krach immobilier...
a écrit le 18/07/2014 à 19:41 :
Ils m'auraient proposé un taux variable, j'allais chez leurs concurrents... Et si personne ne me proposais un taux fixe, j'aurais jamais fait construire... Et ce que ce soit avec les taux actuel comme ceux du passé!
a écrit le 18/07/2014 à 18:57 :
suite a evolution de la bourse cette semaine la caisse des depots a effectuer 21 millions de boni d'euros sur le livret A (300 millions d'euros avec 7% de gain)
a écrit le 18/07/2014 à 18:31 :
Les conneries ça suffit, il y a trente ans on a déjà donné avec les prêts à taux progressifs.
Des taux qui frisaient les 15% l'an pour une inflation qui au fil du temps était redescendue à 4-5%. Des taux fixes, au moins on sait où on va.
Réponse de le 19/07/2014 à 9:43 :
Elle devait être "exotique" la formule de votre prêt qui vous donnait un taux de 15% alors que l'inflation était de 5%.
a écrit le 18/07/2014 à 18:02 :
Actuellement les taux sont variable à sens unique : Si le taux augmente l'emprunteur gagne de l'argent avec son emprunt à taux fixe; Si les taux baisse il peut renégocier son prêt (avec des frais). Les banques intègrent ce fonctionnement au départ en proposant des taux élevés par rapport au taux où elles empruntent (le jour du prêt). Un prêt avec un taux variable (ex : inflation + 1% donc 2% actuellement) serait plus logique et il y aurait moins de risque pour la banque et pour l'emprunteur. Nb : je ne parle pas de prêts exotiques indexés sur des monnaies étrangères.
a écrit le 18/07/2014 à 17:42 :
En quelques mois, les banques peuvent sortir des milliards d'exposition via la titrisation et soit mettre le tout en repo a la BCE ou dans le marche, vu que les investisseurs ne savent plus quoi acheter avec toutes ces liquidites disponibles
a écrit le 18/07/2014 à 17:41 :
C'est vrai il vaut mieux foutre dehors un pauvre type dont les revenus n'augmentent pas avec l'inflation, que de fiche en faillite une banque qui joue au Casino en bourse avec le pognon des autres !!
a écrit le 18/07/2014 à 17:38 :
c'est intéressant de voir comment les banques gèrent leur lobby ...
emprunter à taux variable non capé aujourd'hui est une hérésie pure ! bonication de taux inexistante, aucune espérance de baisse (ça peut encore baisser, mais l'impact de 0,20 % sur le consommateur est insignifiant à ces niveaux !)
donc, on fait semblant d'expliquer que, c'est pas nous, c'est les régulateurs !

pathétique

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