L'Etat va-t-il (enfin) mobiliser les logements vacants ?

La ministre du Logement Emmanuelle Cosse va proposer dans le projet de loi de finances 2017 un nouveau dispositif fiscal en faveur des propriétaires, afin de les inciter à remettre 50.000 logements locatifs vacants sur le marché.
Mathias Thépot
La ministre du Logement Emmanuelle Cosse compte mobiliser 50.000 logements vacants d'ici trois ans.
La ministre du Logement Emmanuelle Cosse compte mobiliser 50.000 logements vacants d'ici trois ans. (Crédits : © Philippe Wojazer / Reuters)

Pour résoudre la crise du mal-logement en France, le bon sens préconiserait en premier lieu de remettre sur le marché les logements vacants, qui sont au nombre de ... 2,8 millions selon l'Insee, sur un parc total de 35 millions de logements. Une manne considérable qui, si elle était en partie mobilisée, pourrait venir alimenter de manière substantielle l'offre nouvelle de 350.000 logements par an en France. Mais bien évidemment, la situation est beaucoup plus complexe.

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D'abord parce que le chiffre de 2,8 millions de logements vacants est en réalité largement surestimé, car il comprend notamment la vacance temporaire, c'est-à-dire des logements proposés à la vente ou à la location, ou déjà attribués à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation. Ensuite, parce que certains logements vacants sont localisés sur des territoires, notamment ruraux, où la demande en logement est très faible, ce qui de facto rend impossible de satisfaire une partie de la demande située dans les zones tendues. Et enfin, il faut aussi dire que beaucoup de choses ont déjà été essayées pour mobiliser ces logements vacants, notamment par le biais de taxes sur la vacance, souvent inefficaces. Dont acte.

Changement de méthode

Mais il n'en reste pas moins que le ministère du Logement compte changer de méthode et s'attaquer à la prolifération des logements vacants. Les services du ministère estiment concrètement à 100.000 unités le potentiel de logements vacants immédiatement mobilisables dans les zones tendues. Il est en effet très compliqué de construire de nouveaux logements sur ces territoires, et l'un des rares leviers restant pour augmenter le nombre de logements disponibles est de mobiliser les logements vacants.

Pour ce faire, la ministre du logement Emmanuelle Cosse compte changer de braquet et de méthode. Son objectif : remettre, d'ici 3 ans, 50.000 logements du parc privé sur le marché de la location, qui seront destinés en priorité à des locataires aux revenus modestes. Ce qui équivaut à doubler les objectifs en la matière. Par ce biais, 115.000 personnes seraient relogées sur cette même période, assure-t-on rue Saint-Dominique.

Nouveau dispositif fiscal

Comment Emmanuelle Cosse va-t-elle s'y prendre pour (enfin) remettre ces logements sur le marché ? Elle qui concède que « de nombreux dispositifs ont été essayés mais sans jamais véritablement faire leurs preuves ». La ministre va en fait proposer un nouvel avantage fiscal pour les propriétaires privés acceptant de remettre leur bien sur le marché. « Je proposerai dans le projet de loi de finances une évolution des dispositifs fiscaux -prévu à cet effet ndlr-, afin de les rendre plus attractifs et mieux adaptés aux réalités locales », a notamment déclaré la ministre du Logement lors d'une conférence de presse.

En effet, un dispositif fiscal pouvant s'appliquer à la location dans l'ancien existe déjà : il s'appelle depuis 2006 le "Borloo ancien" et permet une déduction modulée des revenus fonciers des propriétaires en fonction des plafonds de loyers appliqués à leurs locataires. Jusqu'ici très peu utilisé par les propriétaires, ce dispositif sera « modernisé et simplifié » pour séduire davantage, et sera intégré dans « un conventionnement d'un nouveau type entre les propriétaires particuliers disposant d'un logement vacant ou qui se libère, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et les collectivités locales », indique Emmanuelle Cosse.

 Un choix politique

Contrairement à la mairie de Paris, qui a choisi d'octroyer des subventions aux propriétaires et aux agences immobilières afin de remettre sur le marché des logements vacants, le gouvernement actionne donc le levier fiscal pour arriver à ses fins, en plus d'apporter des garanties pour « sécuriser des propriétaires individuels qui ont eu une mauvaise expérience locative ou dont les logements nécessitent de petits travaux ».

Le choix politique a donc été fait de donner des avantages fiscaux aux propriétaires pour loger en priorité des publics aux revenus modestes. Une logique « gagnant-gagnant » assumée, en rupture, du reste, avec celle de l'ancienne ministre du Logement écologiste Cécile Duflot (2012-2014), qui avait évoqué la réquisition de logements vacants pour lutter contre le mal-logement.

Mathias Thépot