Alors que la reprise du marché de l'immobilier neuf pointe le bout de son nez (hausse des ventes de 10,4 % au premier trimestre 2015), les promoteurs immobiliers resteraient en grande difficulté pour vendre des logements neufs à prix abordables - principalement aux primo-accédants dans les zones urbaines. Cette quasi-incapacité des promoteurs à abaisser leurs prix lorsque le marché le demande est liée, selon eux, au niveau trop élevé de leur prix de revient, majoritairement constitué du coût du foncier et du coût de la construction.
Ce dernier poste de coût a ainsi « augmenté de 50 % en 10 ans, principalement à cause de l'empilement des diverses normes et réglementations », notait François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), lors des matinales de la construction et du Logement organisées mardi matin.
On construit beaucoup mieux
Cependant la multiplication des normes énergétiques voulue par les différents gouvernements implique tout de même de multiples améliorations. « On construit désormais beaucoup mieux qu'il y a 15 ou 20 ans », assure François Payelle. « La valeur hédonique des nouveaux logements n'a cessé d'augmenter. Globalement dans le bâtiment, on fait tout beaucoup mieux qu'il y a 15 ans », ajoute-t-il.
En matière de consommation d'énergie notamment, le bâtiment basse consommation (BBC), la réglementation thermique 2012 (RT 2012), le bâtiment à énergie positive (BEPOS) qui produit plus d'énergie qu'il n'en consomme, ou le bâtiment à haute qualité environnementale (HQE), sont autant de normes qui ont, ou vont, améliorer sensiblement l'empreinte environnementale des logements.
Les promoteurs ne sont pas les Gafa
Ainsi les maitres d'ouvrage doivent sans cesse s'adapter à ces nouveautés, ce qui peut toutefois s'avérer ardu. « Nous ne sommes pas Google ! On ne peut pas changer de modèle tous les deux ans avec la même efficacité », déplore François Payelle. « Ces dernières années, nous avons certes fait un saut technologique considérable, mais je pense que nous arrivons aujourd'hui à la limite de nos capacités à être fiable dans la durée », avertit-il. « Il nous faut 3 ans sans nouvelle réglementation pour nous adapter. Et 3 ans, ce n'est rien à l'échelle de la production du parc immobilier en France », argue-t-il aussi.
La baisse des taux d'intérêt a absorbé la hausse des coûts
Au-delà de la capacité de l'outil industriel à assurer la fiabilité des nouveaux logements, il se pose aussi la question du pouvoir d'achat immobilier des ménages en cette période de crise économique. Car ces dernières années, les ménages français ont pu globalement absorber la hausse des coûts de la construction par la baisse des taux d'intérêt de crédits immobiliers, ainsi qu'à l'allongement des durées de prêts.
Grâce à ces amortisseurs, « la hausse des coûts de construction fut indolore pour les acteurs du marché », explique François Payelle. « Mais à l'avenir, on peut penser que les taux de crédits immobiliers ne baisseront plus », s'inquiète-t-il. Certaines banques commencent en effet à remonter leur taux. Ils ont atteint 2,01 % en moyenne en mai, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Un cadre stable
Plus qu'avant, les promoteurs immobiliers ont donc besoin que les pouvoirs publics les soutiennent pour qu'ils continuent à vendre, ou au moins leur promettent un cadre stable. Certes, le gouvernement a récemment pris une série de mesures d'urgences par ordonnance qui vont petit à petit simplifier les choses, mais les promoteurs n'en ressentent pas encore les effets. « La réalité du terrain, c'est qu'on ne simplifie pas davantage », déplore François Payelle « On est plutôt en train de complexifier la réglementation », ajoute-t-il.
La FPI dénonce aussi les difficultés à obtenir des permis de construire, ainsi que les recours abusifs qui demeurent d'actualité. « Les lourdeurs administratives et les réticences des élus à accorder de nouvelles autorisations fragilisent l'embellie et risquent de faire durer la crise de production que connait le secteur », déplorait récemment Alexandra François-Cuxac, vice-présidente de la FPI. A ce stade, les bailleurs sociaux et les promoteurs immobiliers dénombrent d'ailleurs 40.000 constructions de logements bloquées à cause des recours de particuliers sur les permis de construire.
Autant de freins qui ralentissent la production et font croître l'écart entre l'offre et la demande de logements. « En 15 ans, la durée moyenne de production d'un logement est passée de 4,5 à 6,5 ans », déplore François Payelle. Bref, le gouvernement est attendu au tournant par le secteur du bâtiment.
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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