Pourquoi l'immobilier en Allemagne est moins cher

Le faible niveau des prix des logements en Allemagne bénéficie à son économie tout entière. La culture de l'immobilier y est, il est vrai, atypique.
Mathias Thépot
A Berlin, les logements se louent en moyenne à 8,3 euros du mètre carré.
A Berlin, les logements se louent en moyenne à 8,3 euros du mètre carré. (Crédits : © Stefanie Loos / Reuters)

L'Allemagne fait figure d'exception européenne par sa maîtrise des prix des logements. Durant la première décennie du 21e siècle, les prix de l'immobilier outre-Rhin ont en effet crû de moins de 10%, contre plus de 100% en France et au Royaume-Uni. Résultat, le coût du logement n'a que faiblement pesé dans le budget des ménages allemands, ce qui a notamment facilité la mise en œuvre par Berlin d'une politique de forte modération salariale, avec notamment les fameuses réformes Hartz. Autrement dit, les prix de l'immobilier bas ont, à leur manière, participé à accroître la compétitivité de l'Allemagne.

Cet état de fait interpelle forcément en France, où la forte croissance des prix de l'immobilier a été désignée par des experts économistes et autres hauts fonctionnaires comme l'une des causes des maux de l'économie française. Que ce soit à cause de la pression sur les salaires nominaux qui en découle, de l'augmentation des prix des loyers pour les entreprises, de l'éloignement des salariés de leur lieu de travail, ou même de l'impossibilité pour les ménages de dégager des marges de manœuvre financières pour consommer ou épargner autre chose que de l'immobilier.

Plusieurs bassins d'emplois

Il est donc intéressant de comprendre comment l'Allemagne a pu maintenir le prix de ses logements à un niveau abordable dans les zones dites tendues. D'abord, l'une des raisons est la structure de son économie: elle ne dépend pas d'un bassin d'emploi, comme en Angleterre avec Londres ou, dans une moindre mesure, en France avec Paris, mais d'au moins sept grandes métropoles, toutes peuplées de plus de 1,2 million d'habitants (Munich, Francfort, Stuttgart, Hambourg, Cologne, Düsseldorf et Berlin). De quoi répartir la pression de la demande de logements sur tout le territoire.

Ensuite, le faible niveau des prix s'explique par la culture locative dominante en Allemagne dans les grandes villes. Celle-ci aussi détend la pression sur les prix à l'achat. Au total, à peine plus de 50 % des Allemands sont propriétaires, selon les chiffres d'Eurostat. Sur le Vieux Continent, seule la Suisse possède une part de ménages propriétaires plus faible. Encore plus explicite, dans les sept plus grandes villes, la part des ménages locataires varie entre 67 % à Stuttgart et... 84 % à Berlin (!), selon les chiffres du groupe immobilier CBRE.

L'exemple le plus criant de cette culture de la location en Allemagne est certainement l'interdiction d'y donner congé à un locataire qui paie son loyer. Seule la reprise pour occupation personnelle du propriétaire est autorisée, mais elle est très encadrée.

Les prix des loyers sont plus faibles qu'en France

Les prix des loyers sont restés très modérés : un logement se loue aujourd'hui en moyenne à 14,2 euros du mètre carré à Munich, 12 euros à Francfort, 10,7 euros à Stuttgart, 10,5 euros à Hambourg, 9,8 euros à Cologne et 8,33 euros à Berlin.

A titre de comparaison, en France, si Paris est hors catégorie (24,8 euros du mètre carré à la location en moyenne, selon l'Observatoire Clameur), à Lille (13,2 euros), à Nice (15,3 euros), à Lyon (12,8) et à Montpellier (13,8 euros), les loyers sont nettement plus élevés que dans la plupart des grandes villes allemandes.

Pour comprendre cette maîtrise des prix des loyers outre-Rhin, il faut remonter à l'après-guerre, où la reconstruction immobilière du pays s'est faite par le biais de l'équivalent des logements locatifs sociaux. L'Etat allemand avait la main mise sur le marché du logement à l'ouest, et encore plus, à l'est.

Cette tendance s'est ensuite inversée à l'ouest à partir des années 1960, mais « la qualité des biens étant la même à la location qu'à l'accession, et le niveau des loyers étant dérisoire pendant des décennies, l'Allemagne a développé une mentalité de locataires, favorisée également par une grande stabilité des prix de l'immobilier », explique-t-on chez Aden Immo, un spécialiste de l'immobilier berlinois. En outre, en parallèle, « l'Etat allemand n'a rien entrepris pour développer une "Allemagne de propriétaires" : il n'y a eu ni politique volontariste concernant l'accession à la propriété, ni de clientélisme en direction de potentiels propriétaires lors des élections », ajoute-t-on.

Un frémissement récent sur les prix ..

A l'avenir, le faible dynamisme démographique allemand risque également de limiter structurellement la hausse des prix. Par ailleurs, le foncier ne manquant pas en Allemagne, il y aura toujours des possibilités pour construire, même si les ménages allemands sont attachés aux grands espaces.

Toutefois, ces trois dernières années ont vu les prix à l'achat et à la location bondir dans les grandes villes allemandes, parfois de plus de 10 % par an. Un effet rattrapage passager ou une tendance structurelle ? Difficile à dire...

Du reste, les marchés immobiliers des grandes métropoles sont tendus : les taux de vacance sont très faibles, ils oscillent entre 0,4 et 1,8 % ; et ces marchés immobiliers sont en situation de sous-offre. Selon CBRE, il a globalement manqué 200.000 nouvelles constructions de logements dans les sept grandes métropoles allemandes entre 2004 et 2013 pour subvenir aux nouveaux besoins en logements de la population.

Des loyers encadrés

Face au manque d'offre et à la hausse des loyers, le gouvernement fédéral a immédiatement réagi : il a instauré un encadrement de la hausse des loyers à la relocation qui s'applique pour l'instant à Berlin et à Hambourg. « Il faut savoir que, même si les loyers restent faibles, certains Berlinois qui louent depuis vingt ans ont vu leur loyer bondir ces cinq à huit dernières années. Cela a été compliqué à vivre pour eux », explique Marcus Cieleback, directeur de la recherche à Patrizia AG, une société allemande spécialisée dans l'investissement immobilier.

Concrètement, les loyers à la relocation ne pourront excéder 10 % d'un loyer « miroir » de référence déterminé en fonction du bien et du quartier. Ne seront pas assujettis à cette loi qui s'appliquera durant 5 ans seulement, « les propriétaires qui louent leur bien pour la première fois après octobre 2014 et ceux qui ont réalisé des travaux substantiels », explique Michael Schlatterer, responsable de l'immobilier résidentiel à Berlin et en Allemagne chez CBRE. Les loyers supérieurs de 10 % au loyer miroir seront pour leur part bloqués à la relocation.

Une mesure de soutien aux locataires qui prouve bien que l'Allemagne ne plaisante pas avec les risques d'excès sur son marché de l'immobilier. Et qu'elle souhaite enrayer à la source les effets potentiels néfastes de la spéculation immobilière sur son économie.

Mathias Thépot
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Commentaires 55
à écrit le 07/07/2015 à 6:54
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C'est vrai que l'immobilier en Allemagne est encore moins cher qu'en France, cependant les prix en Allemagne augmentent à un taux impressionant alors qu'ils baissent légérement en France. Gardons nous de prendre l'Allemagne en example, la germanolat...

à écrit le 25/06/2015 à 16:09
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Il y a beaucoup de locataires en Allemagne parce que les loyers sont raisonnables, et il sont raisonnables parce que les logements sont peu chers. Si l'argument démographique est bien réel, l'argument sur le foncier disponible l'est moins parce qu'ad...

à écrit le 25/06/2015 à 11:38
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Tout est moins chère en Allemagne.Donc si la vie courante et les Impôts et taxes c'est 30% de moins c'est normal que les loyers s'alignent à 30% de moins

le 25/06/2015 à 15:50
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Les salaires allemand sont pas 30 % inferieurs aux francais (en informatique ils sont meme superieur a ce qu on peut toucher en france) Les allemands ont des salaires au moins egaux aux francais mais un cout de la vie inferieur. A une ceratine eopq...

le 25/06/2015 à 20:43
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très peu d'alsaciens habitent en Allemagne; les impôts sur le revenu sont nettement supérieurs en Allemagne. Ce que vous gagnez d'un côté vu le perdez de l'autre. Et ça ne vaut pas le coup d'aller faire ses courses pour de l'alimentaire en Allemagne,...

le 27/06/2015 à 18:26
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"strasbourgeois", vous n'avez pas dû faire souvent vos courses en Allemagne (à Kehl, tout simplement), ou alors pas dans les bons endroits. Nous les faisons, et nous constatons en permanence 20 à 30 % d'écart par rapport à Strasbourg, dans la même en...

à écrit le 25/06/2015 à 9:51
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Bonjour de plus en Allemagne à ma connaissance , n'a pas d'impôt foncier et d'habitation . Incroyable tout de même cette France qui taxe les proprios, en faite si vous réfléchissez, nous ne sommes jamais proprio. De simple locataires :( Je paie 300...

le 25/06/2015 à 11:36
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certes il n y a pas d impot locaux en RFA mais vous avez vu le niveau de l IR ? en gros entre le net et le brut il y a quasiment 50 %

le 25/06/2015 à 12:47
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oui l'IR est plus faible en France mais l'impôt sur les plus values en bourse est plafonné à 25 % et un couple a droit à 1600 € de dividende ou de plus value ou des intérêt non impossable . Je suis travailleur frontalier et mon IR au Luxembourg ...

à écrit le 25/06/2015 à 8:01
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Il y a 2 raisons en France qui ont poussée à la spéculation et aux achats immobiliers : 1) le manque de confiance des Français envers leur Etat et leur système social (92 % des Français craignent pour leur retraite selon un sondage récent). 2) l'av...

le 25/06/2015 à 9:04
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D un autre cote quand le systeme francais sera en faillite, il est quand meme douteux que l etat ne fasse pas passer les proprietaires a la caisse (cf la grece) Sinon ca va etre sympa d avoir un pavillon a soi dans une zone de non droit car l etat...

le 25/06/2015 à 9:22
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@condoecet "De ce fait plutôt que d'investir dans les entreprises ou leur travail les Français ont préféré depuis 30 ans investir dans la pierre (supposée sans risque)" C'est bien ça le problème : les Français passent leur temps à pleurnicher sur...

le 25/06/2015 à 16:24
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Immobilier favorisé ? Vous voulez rire, l'immobilier locatif a un rendement net après impôts inférieur à celui du livret A, lui réellement sans risque. Je vous rappelle également que question fiscalité les propriétaires passent à la caisse doubleme...

le 25/06/2015 à 17:22
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@bruno_bd Et pourtant, vous êtes bien incapable de me citer un autre investissement qui a un taux de risque inférieur à 2% et un rendement supérieur à 5% tout en étant moins taxé que les revenus du travail et les autres investissements. Mais je su...

le 25/06/2015 à 18:09
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@condo..ou @zola : toujours les mêmes erreurs 1) vous oubliez dans l investissement immobilier l entretien .On en reparlera qd il faudra refaire ravalement ou toiture de votre appartement que vous louez à un ami 2) mon banquier me prête sans problèm...

le 25/06/2015 à 22:26
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@malcomprenant @zola? "louer à un ami"? Vous devez me confondre avec quelqu'un d'autre, mais il m'a semblé lire cela dans un article récent. Pour information, quand quelqu'un prend comme pseudo "@malcomprenant", ça ne veut pas dire "je m'appelle ...

le 26/06/2015 à 9:31
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@@malcomprenant ou X : oui vous pouvez répondre sous n importe quel pseudo @...mais je trouve cela un peu hypocrite car on finit par se connaître dans cette tribune . Je préfère encore mon pseudo ridicule que de me cacher sous la forme @. ... Non il...

le 26/06/2015 à 13:05
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Si vous considérez qu'il n'y a qu'une personne au monde qui considère que vous avez tort et vous le fait savoir, et que le reste acquiesce, libre à vous. Pour ce qui est de moi ("@malcomprenant" posté à 13h02 le 26/06/15 sur cet article précis), j'a...

le 26/06/2015 à 13:55
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@@malcomprenant ou X : non monsieur ! Un placement immobilier n est pas actuellement le meilleur des investissements puisque l immobilier baisse depuis 2008 ! ( voir courbe friggit) . Il est stupide de comparer le placement boursier ( court et moye...

le 26/06/2015 à 16:43
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@malcomprenant Cela explique sans doute pourquoi tous les Français, et surtout les "investisseurs" tant loués, ont tous liquidé leur patrimoine immobilier, que l'immo est devenu moribond, que les appartements sont à 2000€ le mètre carré dans les plu...

le 26/06/2015 à 17:16
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@@malcomprenant : non monsieur ! lisez l article de la tribune du jour les mises en chantier continuent de baisser en france ..personne se rue sur l immobilier.

le 27/06/2015 à 23:15
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"Vous voulez rire, l'immobilier locatif a un rendement net après impôts inférieur à celui du livret A" : Si on oublie que les prix d'achat il y a 15 ans n'étaient pas ceux d'aujourd'hui... Allez, allez...

le 07/07/2015 à 10:12
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Il ne faut pas être proprio pendant l'éclatement de la bulle, cet automne! Tout le monde va brader, ça va être les soldes! et on ne parle pas de -30%, hein, c'est fini ce pipo, on parle d'un retour aux prix de l'an 2000. -65%. On ne rigole plus, ...

à écrit le 25/06/2015 à 0:24
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sarkosy et la droite ont eu une politique favorisant l'achat avec pour conséquence cette bulle immobilière qui coûte si cher aux particuliers mais aussi aux entreprises. Tout cela parce qu'on leur a dit qu'un propriétaire vote a droite !

le 25/06/2015 à 16:28
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Sarkozy n'a pas inventé la bulle immobilière. Depuis la seconde guerre mondiale la France est en crise du logement quasi permanente à laquelle seules de très mauvaises réponses ont été apportées, de la loi de 1948 qui a créé des rentes de situation a...

à écrit le 25/06/2015 à 0:03
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Il faut quand même apporter quelques précisions: - Un locataire qui ne paye pas est vite expulsé outre-Rhin. - Le système fiscal y est très différend et il est plus intéressant d'investir dans l'industrie et le commerce que dans la pierre - Il n'y...

le 25/06/2015 à 16:33
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Il est certain que la surprotection en France du locataire en place a de nombreux effets pervers, elle pousse les propriétaires à exiger des garanties très fortes de revenu et de stabilité de ceux-ci des aspirants locataires. Il est bien plus facile ...

à écrit le 24/06/2015 à 18:21
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La "stipulation" immobilière ? Intéressant...

à écrit le 24/06/2015 à 17:45
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Des salaires meilleurs qui font que l'on ne compte pas seulement sur la valorisation artificielle de son patrimoine pour s'enrichir

à écrit le 24/06/2015 à 16:38
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Bref les Allemands ont compris que l'immobilier ne crée pas de valeur ajoutée et qu'il vaut mieux que l'épargne des riches s'investisse dans l'industrie. Mais les Allemands sont culturellement un peuple de marchands et la Français plus de paysans att...

le 24/06/2015 à 23:13
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En France, les politiques pensent que "quand le bâtiment va tout va" et qu'il faut soutenir le marché de l'automobile. Résultat, ils jettent l'argent par la fenêtre en soutenant l'investissement locatif privé et en aidant les locataires à payer leur ...

le 25/06/2015 à 16:30
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Oui mais le logement en Allemagne est souvent vaste et de grande qualité. Et du fait d'un prix moindre du logement en général, il y a bien moins de HLM en Allemagne qu'en France

à écrit le 24/06/2015 à 16:03
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Il me semble qu'il y a une petite erreur, que beaucoup auront sûrement rectifiée d'eux-memes: là où Mr Thépot écrit que les loyers supérieurs à 10% du loyer miroir seront bloqués, il me semble qu'il faut plutôt lire que les loyers supérieurs DE 10% A...

à écrit le 24/06/2015 à 15:59
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Dommage que l'exemple de la Suisse ne soit pas developpe car on comprendrait que malgre un faible taux de proprietaries les prix de l'immo y sont tres eleves. Par ailleurs ces comparaisons internationals aboutissent souvent a des visions simplistes. ...

le 25/06/2015 à 8:55
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Dans le cas de la suisse, il faut aussi comparer les salaires: une caissiere chez lidl gagne quasiment autant qu un ingenieur francais (4000 CHF brut soit environ 3000 € net. pas mal d inge debut en SSII ne touchent pas autant !) Sinon la suisse a...

à écrit le 24/06/2015 à 15:57
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et oui un loyer en France c'est plus de 50% de taxes, la location est en voie de s'aligner sur les carburants.

le 25/06/2015 à 9:16
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"et oui un loyer en France c'est plus de 50% de taxes, la location est en voie de s'aligner sur les carburants." Manque de pot, j'ai mis mon logement en location (en micro-BIC meublé), et les taxes sont de... 16% des loyers! (avec un abattement d'of...

le 25/06/2015 à 16:40
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C'est un régime fiscal très particulier. Pour des locations vides le résultat foncier est taxé davantage que les salaires (entre la CSG, le CRDS, plus une contribution sociale de 4,5%, et les revenus locatifs ne bénéficient pas des abattements pour ...

le 25/06/2015 à 17:29
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@bruno_bd "C'est un régime fiscal très particulier." Et pourtant c'est le plus simple et celui appliqué par défaut à travers une pauvre case à cocher sur sa déclaration d'impôts. Et je pourrais encore économiser sans doute en passant par le régim...

à écrit le 24/06/2015 à 15:56
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et oui un loyer en France c'est plus de 50% de taxes, la location est en voie de s'aligner sur les carburants.

à écrit le 24/06/2015 à 15:55
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Il manque aussi d'autres informations. Si le locataire n'est pas expulsable s'il paye son loyer.. au bout de combien de temps il l'est si il ne paye pas son loyer. ? 1 mois de mémoire.... Et a combien se monte le rendement NET pour l'investisseur (...

à écrit le 24/06/2015 à 15:54
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Les expropriations perpétrées par les nazis ou par les communistes, ont pu développer aussi une certaine méfiance envers la propriété.

à écrit le 24/06/2015 à 15:39
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C'est surtout un marché qui n'a jamais paru attractif pour des spéculateurs. Il y a peu de transactions et la culture de l'endettement est peu développée chez les Allemands. En gros un marché stable. Pour la fin de l'article, c'est pas "stipulation" ...

à écrit le 24/06/2015 à 15:38
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"Le faible niveau des prix des logements en Allemagne bénéficie à son économie tout entière." >>> "une politique de forte modération salariale" >>> "les prix de l'immobilier bas ont à leur manière participé à accroître la compétitivité de l'Allemag...

à écrit le 24/06/2015 à 15:18
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Ils ont moins que 200000 entrées légales de sous-qualifiés inemployables à loger chaque année sur le territoire ? Soit l'équivalent d'une ville comme Rennes à construire en HLM

le 25/06/2015 à 9:12
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@Poutine4ever "Ils ont moins que 200000 entrées légales de sous-qualifiés inemployables à loger chaque année sur le territoire ?" Non non, l'immigration est 2 fois plus importante dans tous les pays autour de nous (Allemagne, Italie, Angleterre, E...

le 25/06/2015 à 16:41
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Disons que l'invasion a eu lieu en France plus tôt (années 60-70-80) en France que chez nos voisins.

à écrit le 24/06/2015 à 14:54
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Vous oubliez une réalité fondamentale: quel est le nombre de résidences secondaires en Allemagne? Et en France? Quelle est la proportion de résidences secondaire à Paris? Imaginez un peu qu'elles reviennent sur le marché. Imaginez que Nice ne soit...

le 24/06/2015 à 15:46
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Le gros des residences secondaires en france est dans des coins paumes (genre creuse) ou balneaire/ski. Et il y a des residences secondaires en Allemagne. Par exemple je suis pas sur que le % soit plus fort a nice qu a Lindau ou constance (ou sur la ...

le 24/06/2015 à 23:48
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Les prix de l'immobilier élevés seraient un cadeau pour les vieux ? Ah bon. C'est connu en France, ce sont surtout les vieux qui accèdent à la propriété après leur retraite et qui investissent pour le locatif. Ce ne sont pas les actifs qui justemen...

le 25/06/2015 à 9:02
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l immobilier cher est un cadeau pour les vieux car c est eux qui vont la plus value en vendant tres cher ce qu ils ont achete bien moins cher il y a 30 ans... Sinon un jeune en 81 a aujourd hui au moins 54 ans ... Les jeunes d aujourd hui n et...

le 25/06/2015 à 11:10
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Non la bretagne c'est pas "pas cher"... 4000€ au m² à Rennes... comparer aux salaires proposés sur place et vous verrez que ça devient même très cher !

le 25/06/2015 à 11:22
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La france est d'essence esclavagiste/ rentiere ce que n'est pas l'allemagne.

le 26/06/2015 à 0:08
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@ Harpagon : Pour Mitterrand et l'accession à la propriété des pauvres, c'était une boutade. Les malheureux qui ont acheté début des années 80 leur logement avec un PAP ont eu beaucoup de mal à rembourser leurs emprunts, les taux allant de 12 à 16 % ...

le 26/06/2015 à 8:27
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Qu'importe, la majorité y bosse.

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