140 ans : c'est la durée moyenne de remboursement d'un prêt immobilier en Suède

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La mairie de Stokholm, en Suède (c) Reuters
La mairie de Stokholm, en Suède (c) Reuters (Crédits : © )
En Suède, il faut 140 ans en moyenne pour rembourser son prêt immobilier. Et l'endettement des ménages devrait atteindre 177% du revenu disponible d'ici à 2015. Ce qui inquiète les autorités suédoises, qui doivent agir avec tact sous la pression notamment de la Commission européenne et du FMI.

La Suède serait-elle à la veille de l'éclatement d'une bulle immobilière ? Avec 177% d'endettement privé par rapport au revenu disponible brut (revenu global à disposition des ménages) attendus en 2015 par la banque centrale du royaume (Riksbank), un record, et une échéance moyenne sur les prêts immobiliers estimée à 140 ans, la question mérite d'être posée.

D'autant que le directeur général de l'autorité de supervision financière suédoise (FI) s'en est lui même inquiété. "Si l'endettement des ménages s'accélère, comme on l'a déjà vu auparavant, nous devront intervenir", a-t-il admis devant un parterre de journalistes mardi.

A l'origine, la mise sur le marché de prêts immobiliers d'un type bien particulier

Ce qui explique cette durée de remboursement des prêts très longue, c'est le type même de produits de crédits utilisés : les prêts in fine. C'est à dire que l'emprunteur ne rembourse que les intérêts et ne paye le montant emprunté qu'à l'échéance du prêt.

Si bien qu'à l'heure actuelle, 60% des emprunteurs avec hypothèque sur leur bien ne payent que les intérêts aux banques. Le capital emprunté ne sera lui remboursé qu'au bout de 140 ans en moyenne. En attendant, les sommes prêtées ne peuvent pas être récupérées par les banques.

La croissance du crédit, une question récurrente en Suède

La question de la croissance du crédit "est récurrente depuis la crise de 2009", explique Nathalie Dezeure, économiste chez Natixis. En fait, depuis les années 2000, les prix du logement ont plus que doublé. L'accès au logement a été soutenu par le crédit prenant la forme de ces prêts in fine, explique l'économiste.

Mais "le risque est gérable", rassure Nathalie Dezeure. Les premières mesures prises par le gouvernement datent de 2010. Une régulation a en effet été mise en place pour limiter les hypothèques à 85% de la valeur du bien donné en garantie. L'objectif est par ailleurs de tenter de juguler la croissance du crédit in fine pour favoriser les prêts à amortissement. "Au cours des semestres suivants, on a observé un ralentissement du crédit. On est sur une tendance de croissance du crédit à +2,5% en 2013 alors qu'on était à 5% en 2012 et à 10% encore avant", explique-t-elle.

Une seule solution : durcir la fiscalité

Le mois dernier, le gouvernement a dévoilé un plan pour élever les fonds propres obligatoires au delà des standards requis par Bâle III afin de protéger les Suédois "vulnérables" en cas de choc financier expliquait le ministre des Marchés financiers Peter Norman mardi. "Pour faire face à ces risques, les banques surpondèrent pour éviter de se retrouver dans une situation similaire à celle des années 1990. Leur core Tier 1 (fonds propres censés couvrir les risques) est de 12%, bien au dessus des exigences de Bâle III (4,5% pour le Tier 1)", ajoute Nathalie Dezeure. En 1990, la Suède avait connu une grave crise financière qui était partie d'une bulle du crédit du même type.

Mais le risque, s'il n'est pas imminent, n'est pas totalement à écarter. Notamment parce que toutes les mesures nécessaires pour limiter un gonflement trop important du crédit n'ont pas été prises. "La fiscalité immobilière est trop attractive," explique l'économiste de Natixis. De fait, 30% des intérêts payés sont déductibles et il n'y a pas d'impôt sur la plus value si on revend pour racheter dans la foulée. La mise en place d'une fiscalité plus dure est d'ailleurs réclamée par Bruxelles, l'OCDE et le FMI. Par ailleurs, la fiscalité foncière est très faible. Résultat : il est plus intéressant pour les Suédois d'acheter plutôt que de louer. Ce qui les pousse à s'endetter pour se financer, maintient la demande à un niveau élevé et a tendance à favoriser la hausse des prix et ainsi de suite.

Une politique de resserrement du crédit augmenterait le risque

Il est en outre très compliqué pour la Riksbank de rehausser les taux directeurs pour encourager un resserrement du crédit alors que l'investissement des entreprises marque le pas. Créer un choc sur les taux risquerait par ailleurs de précipiter l'éclatement de la bulle en provocant un effondrement de la demande, une chute des prix et une chute de la valeur des biens hypothéqués. Le gouvernement ne peut donc mettre en place que des mesures "douces" pour tenter de réduire l'endettement des ménages.

Pour l'heure, il n'y a toutefois pas de quoi s'alarmer, car l'économie suédoise dispose de bons fondamentaux et le taux de défaut est très faible. Rendez-vous dans 140 ans ?

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a écrit le 01/06/2015 à 22:56 :
Même si l'idée peut être intéressante de se finance avec un prêt in fine, c'est intéressant en période de forte inflation comme celle que l'on a connu il y a 30 ans car à la fin le remboursement du prêt ne représente plus qu'une fraction de la valeur du bien. Mais aujourd'hui avec l'inflation actuelle et les taux bas c'est une bombe à retardement.
a écrit le 17/11/2014 à 8:27 :
En Suisse c'est pareil, crédit in fine (amortissement indirect), qui presente de gros avantages fiscaux : intérêts déductibles, prime de l'assurance vie déductible, pas d'impot sur le capital (car pas d'amortissement) etc .....
a écrit le 26/11/2013 à 9:22 :
Je reprends cette discussion que me passionne..... Il faut savoir qu'en Suede on n'a pas le droit de louer l'appaertement dont on est proprietaire, sauf pour une tres courte duree , et encore....Que le prix propose a l'achat est sur encheri a tout va - ben oui- si vous pouvez etre endette sur 5 generation autant en profiter! Qu 'en plus du pret divise en deux : amortissements et ....... il faut chaque mois payer "les charges" et en moyenne ds du neuf cela tourne entre 200 et 700 voire plus , tout depend de la taille du bien ! Donc je resume , comment font les sueodis pour payer un appart a 500 000 euros , plus les charges mensuelles, plus le credit de la Volvo, le rembousemenr de leur emprunt etudiant a CSN, les vacances en Thailande, les fringues , l'ecran plat , l'abonnement IPHONE etc etc etc .... Je vous precise tout de meme que TOUS les suedois ne gagne pas 20 000 euro par mois et que la moyenne tourne autour de 1800 euo..... c'est beau le credit ! Il faut arreter de croire et faire croire que ce pays et le meilleur du monde !
LA devise de ce pays serait plutot : Vivez comme votre voisin ....a credit ....pour etre -soi disant- heureux- ....Le jour ou la "bulle immobiliere va exploser..." je ferai "exploser" mes bouteilles de champagne pour feter l'evenmment! SKAL ...Sante , chin chin et suedois!
a écrit le 17/09/2013 à 14:47 :
Et la Suède est le modèle écolo pris par les Khmers Verts Français.
Les écolos taxes sont des boulets à l?industrie et l?économie ; il ne reste plus qu?à vivre à crédit.
Bienvenus en Ecologie.
Réponse de le 18/09/2013 à 21:15 :
On va crever de l'absence de respect de l'environnement. Arrêter de toute caricaturer. Le néo-conservatisme ultra-libéral (idéologie prisée des fils à papa qui n'ont pas besoin de travailler pour avoir des revenus), représenté par SARKOZY, a augmenté les taxes de sociales de plus de 50% en 5 ans. Heureusement, ce roi de la dette et de l'impôt (sauf pour les fins de race de Neuilly Auteuil Passy) est parti.
a écrit le 16/09/2013 à 15:26 :
En fait, ce sont des locataires de leur banquier. L'avantage, j'espère, c'est que le loyer est fixe.
a écrit le 14/09/2013 à 12:10 :
Je n'ai pas vu le montant du taux d'intérêt ? Le gros problème c'est le remboursement
des intérêts d'abord, un vol de la part des banques. En 1976, j'avais emprunté une petite
somme pour compléter mes avoirs 3 millions de centimes de francs Au bout d'un an 1/2
j'ai remboursé cette somme car c'était les intérêts aussi que je remboursé + deux dommages. Depuis je me méfie des banques
"perte d'argent de la part du prêteur j'ai remboursé 2,9 millions de centimes,car je pensais
bénéficier de la déduction des intérêts. Je précise que dans le dossier la partie qui relatait
ces "problèmes était illisible ???? Tout compte je n'ai pas perdu d'argent avec ce remboursement anticipé
Réponse de le 19/09/2013 à 15:42 :
Incompréhensible. Et quel rapport avec l'endettement immobilier en Suède ?
a écrit le 14/09/2013 à 8:35 :
Ce sont les petits enfants qui sont contents...........à moins que les suedois aient trouvé l'elixir de l'éternité!!!
a écrit le 14/09/2013 à 8:13 :
Donc en fait ces gens sont des locataires et non des propriétaires,
mais on peut aussi dire que cela est la faute du manque d'inflation;
la suède devrait donc bientôt dévaluer sa monnaie, comme elle l'avait déjà fait pour se sortir de sa précédente crise.
a écrit le 13/09/2013 à 22:48 :
Excusez moi d'être aussi terre a terre mais j'ai du mal a appeler quelqu'un qui prend un crédit sur 140 ans un propriétaire.
C'est juste un locataire de sa banque qui choisi ce statut uniquement pour bénéficier d'avantage fiscaux.
Vu d'ici c'est dangereux en cas de retournement de politique fiscale, mais peut être la politique fiscale de la suède est elle plus stable qu'en france
a écrit le 13/09/2013 à 22:47 :
J habitue en suede et je confirme cet article. Une amie a achetee une maison pour l equivalent de 450k?, avec un apport de 200k?. Elle paye environ 500? de remboursement à la banque soit les interets. De fait, mon amie ne sera jamais propriétaire. Avec des remboursements si bas, elle jouit d une belle maison, une belle volvo haut de gamme et voyage régulièrement, tout ça a 35ans... Donc soit on rembourse des interets, rien de ne vous appartient, mais a 35ans on profite de la vie, soit comme en France on rembourse un Max, pour quelque chose qui vous appartiendra un jour. En France , dans le même cas de figure, a 35 ans, on a peut être une maison, avec des crédits qui vous étranglent, et donc pas de belle voiture, ni de voyages au soleil. On aura tout ça à 70ans...mais ds quel état de santé?. Tout est basé sur la culture. En suede, on profite de la vie et on verra plus tard.
Réponse de le 14/09/2013 à 9:30 :
Bastien, vous vous trompez sans doute, dans la mesure où le prêt des parents n'engage pas les enfants. Le prêt fait partie du passif successoral. On imagine que les enfants ne sont pas tenus d'accepter la succession. Ils ne continueront donc pas de payer le fait que leurs parents (et eux même les enfants) aient bien vécu. En supposant qu'ils aient la possibilité de le faire, ils choisiront d'accepter ou non la succession donc d'acheter ou de ne pas acheter ou puisque le débouclage se fait sur deux générations (140 ans), de continuer de payer le loyer ou non. Si je ne me trompe pas, le faible loyer permet aux parents d'épargner, les enfants acceptant la succession ont accès au capital épargné et paient la banque avec ce capital. S'il n'y a pas de capital, parce que les parents ET les enfants ont bien vécu et n'ont pas épargné, les enfants choisiront de ne pas accepter la succession, et n'auront donc pas à payer le prêt parental. Mais je peux me tromper.
Réponse de le 16/09/2013 à 11:07 :
Le prêt est en général rembourse lors de la revente de la maison pendant la retaite. la plus value est utilisee pour l'achat d'un appartement pour personne âgées et pour les voyages

Culturellement, les suedois font entierement confiance en l'etat en cas de perte d'invalidite vieillesse ou pour la prise en charge de l'education de leur enfants.
Ici, il n'est pas vraiment question de laisser un héritage a ses enfants!




Réponse de le 19/09/2013 à 14:12 :
elle a quand même mis 200ke dans l'affaire, ce qui n'est pas rien. En France, hors IDF, on peut acheter largement une maison sympa avec cette somme, sans payer toute sa vie 500e d'intérêt par mois.
Réponse de le 18/11/2013 à 12:53 :
Je veux bien repondre "suedois" un plus haut..... ta connaissance vit comme tous les suedois sans se soucier des "aleas" de la vie....
a écrit le 13/09/2013 à 17:59 :
Démonstration parfaite de la duplicité entre les banques et l'état pour créer un troupeau de moutons que l'on va tondre perpétuellement. C'est moins violent que la Grèce, mais la finalité est même
a écrit le 13/09/2013 à 17:19 :
Oh pétard, si Bruxelles s'en mèle, ça va être le bordel !!!
a écrit le 13/09/2013 à 16:56 :
Que les rentiers préparent leur valise pour la Suède, cela peut rapporter gros!
a écrit le 13/09/2013 à 15:49 :
En France, on taxe tellement l'investisseur particulier en immobilier locatif que JAMAIS il ne s'endettera pour une si longue durée... déjà qu'avec le GUL de Duflot, il ne rentrera pas dans ses frais !!! La rentabilité d'une location, après remboursement des crédits, ne dépasse pas 5%, avec lesquels il faut payer les assurances propriétaire, l'agence immobilière, les impots fonciers... et maintenant la Garantie Universelle du Logement de notre très CHERE (onéreuse, pourrrait-on dire) Ministre du Logement !!!
a écrit le 13/09/2013 à 14:31 :
Dire qu'il y en a qui pensent qu'il y a une bulle en France, comment appellent-ils ce qui se passe dans un pays souvent décrit comme "exemplaire" ?
a écrit le 13/09/2013 à 14:20 :
Je n'arrive pas à visualiser comment deux parties arrivent à s'engager sur un laps de temps qui dépasse de très loin l'espérance de vie de l'emprunteur et même de la génération suivante. La seule explication rationnelle c'est que les banques s'en tapent du remboursement du principal et qu'ils font largement leur beurre avec les simples intérêts. Imaginez qu'on vous réclame (et à une trentaine de co-descendants) le paiement d'une battisse que votre arrière grand père aurait achetée juste après la défaite de Sedan... Ce genre de scénario me laisse rêveur. Finalement les ingénieurs financiers sont des grands poètes...
a écrit le 13/09/2013 à 14:04 :
Quels sont les taux d'intérêt pratiqués? Il y a fort à parier que la banque aura fait la culbute sur les intérêts perçus et que e remboursement in fine est la cerise sur le gâteau (à moins qu'une actualisation de la valeur in fini soit faite, mais sur 140 ans ce serait gonflé)
Le dindon de la farce est certainement encore une fois l'emprunteur..
a écrit le 13/09/2013 à 13:36 :
La Suéde un pays que l'on nous décrit comme un exemple.Je suis déçu,déçu.
a écrit le 13/09/2013 à 11:22 :
"" l'emprunteur ne rembourse que les intérêts et ne paye le montant emprunté qu'à l'échéance du prêt."" <- dit differemment, ""les proprietaires sont locataires de leur banque""
a écrit le 13/09/2013 à 10:58 :
"Pour l'heure, il n'y a toutefois pas de quoi s'alarmer, car l'économie suédoise dispose de bons fondamentaux et le taux de défaut est très faible."
C est ce qu on disait des USA juste avant l explosion
IL y a une bulle mais elle est tellement grosse que la faire exploser enverrai au tapis toutes les banques. Mais elle va forcement exploser un jour ou l autre: on ne peut vivre eternellement a credit. La question est de savoir qui doit payer les pots cassés: ceux qui ont fait les credits ou leurs enfants (vi ale renflouement des banques et une economie devastee). Curieusement je pense pour la 2eme option: comme en france les enfants ne votent pas mais les rentiers de l immobilier oui
a écrit le 13/09/2013 à 10:47 :
c'est comme partout ! les beaux miroirs ont tous un envers parfois surprenant .
a écrit le 13/09/2013 à 10:44 :
Deuxiemement, la suéde manque cruellement de logements!
a écrit le 13/09/2013 à 10:42 :
Ce qui n'est pas dit dans l'article. c'est que l'argent destiné a amortir le prêt est en général placé.
a écrit le 13/09/2013 à 10:30 :
" mort a credit " .

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