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Crédit immobilier

Les charmes trompeurs du prêt in fine

La Tribune.fr - 05/06/2009 | 07:00 - 342 mots

Boite à outils de l'article :

Boite a outils de l'article :

Loin de "maximiser l'avantage fiscal", ces prêts reviennent en fin de compte bien plus cher qu'un crédit amortissable.

Avec des prix redevenus attrayants, nombreux sont ceux qui envisagent de se tourner vers la pierre, placement réputé "sûr". Et pour financer un investissement locatif, face à des investisseurs possédant déjà un capital, les banques ne manquent jamais de mettre en avant le prêt in fine.

Elles ont tout à y gagner : le capital n'étant pas amorti, mais remboursé seulement à échéance, le montant des intérêts est bien plus élevé qu'avec un prêt amortissable (où le capital dû se réduit chaque mois). De plus, elles exigent qu'une épargne importante soit placée sur un contrat d'assurance-vie nanti en leur faveur, afin que le remboursement du prêt, à échéance, ne dépende pas de la vente du bien. D'où la perception de frais d'entrée sur le contrat, et une double garantie pour le prêteur : l'hypothèque sur le bien, et le contrat nanti.

Pour la banque, la formule in-fine est donc une petite merveille. Mais comment vendre un prêt dont le coût est bien supérieur à celui d'un crédit classique ? L'argument offert aux investisseurs français, toujours fiscophobes, est le suivant : le coût du crédit est bien plus élevé, mais c'est tout à votre avantage, car les intérêts sont déductibles des revenus locatifs. Plus vous payez d'intérêts, plus vous en déduisez de vos revenus locatifs, et donc, moins vous payez d'impôts ! Le prêt in fine, permettant de "maximiser les intérêts", est même présenté comme un "outil d'optimisation fiscale".

Moins d'impôts, certes. Seulement... cela ne compense pas le surcoût en intérêts. Ainsi, un emprunteur payant 100 euros d'intérêts, va déduire 100 de ses revenus locatifs. Les revenus fonciers sont imposables, au maximum, dans la tranche à 40%. De sorte que déduire 100 d'intérêts fait économiser 40 d'impôts: l'emprunteur en est donc "de sa poche" pour 60 euros. Et plus il maximise les intérêt, plus cela lui coûte cher. Dans ces conditions, prétendre qu'un emprunteur ait intérêt à "maximiser les intérêts" est pour le moins imprécis, voire fallacieux ! L'économie d'impôts ne compense qu'une petite partie du surcoût en intérêts ; moins de la moitié, en fait.

Delphine Berenger

Vos réactions

medji a écrit le 26/07/2009 à 10:42 :
- a qui m'adresser puisque je me suis rendue compte que je me suis fait avoir

gigi a écrit le 09/07/2009 à 12:33 :
- pourquoi limiter un in fine au seuls investissements immobiliers?pour financer un commerce par exemple?De plus , j'ai cru comprendre que les intérêts payés étaient calculés sur le montant final du capital emprunté: j'emprunte 100k sur 10 ans , ils deviennent 150k au bout de 10 ans et je paie des interêts sur 150 k dès le premier mois.Donc effectivement , il me faut être fortement imposé pour que la réduction d'impôt soit intéressante.De plus , un des intérêts de ce prêt est que les mensualités ( déduction fiscale)sont fixes et n'augmentent pas le revenu imposable ce qui est le cas avec un emprunt classique.

beotienne a écrit le 10/06/2009 à 18:40 :
- la dernière assurance vie que l'on m'a proposée dans un etablissement bancaire me permettait de souscrire des parts dont le nombre certes était garanti mais pas la valeur, en ce moment qui peut me garantir de la valeur de cette assurance dans 10 ans ? qui me garantit que je pourrai rembourser le capital du pret in fine avec cette épargne??

La Tribune a écrit le 08/06/2009 à 18:38 :
- Chers internautes La vivacité, voire la pugnacité, des commentaires sur l?article « les charmes trompeurs du prêt in fine » illustrent combien la question du financement est d?importance pour les candidats à l?investissement immobilier défiscalisé. Un article aussi court n?a certes pas la prétention de couvrir de façon exhaustive tout le sujet : il cherche simplement à attirer l?attention ? et la sagacité de l?investisseur ? sur la présentation traditionnelle du crédit in fine. La banque met en avant l?optimisation fiscale de ce type de prêt, quand l?économie d?impôt n?est pas nécessairement celle que l?on envisage à première vue. L?optimisation fiscale, comme l?écrit un des intervenants, n?est assurément que l?un des éléments qui dictera votre choix : c?est la « cerise sur le gâteau ». Franck Pauly, rédacteur en chef des pages Vos Finances.

klos a écrit le 08/06/2009 à 14:04 :
- L?argumentation de cet article est incomplète, car elle ne mentionne pas le gain effectué sur le support financier destiné à reconstituer le capital emprunté (avec fiscalité avantageuse). Ce qui est exact est que les banquiers sont parfois également incomplets dans leurs explications et souhaite profiter de l'avantage du prêt in fine au détriment de l'investisseur : - obligation par la banque de souscrire une assurance-vie "maison" beaucoup plus "chère en frais" et moins performante que d?autres contrats sur le marché. - la plus part des banques majorent le taux d'un emprunt in fine par rapport à un taux amortissable, au motif que le risque encouru sur le remboursement du capital est plus important. Proche du terme du remboursement, le montant en capital est plus élevé sur un in fine que sur un crédit amortissable. Mon opinion est que l?avantage donné à la banque qu?un client dépose ses fonds sur un contrat d?assurance vie de la banque émettrice du prêt, compense largement cette majoration. Elle n?est donc pas justifiée. La présentation partielle du crédit in fine de cet article montre que le prêt in fine n'est pas à la portée de tous. Il convient de bien prendre en compte tous les éléments de calcul d?un investissement pour en mesurer les risques, et son adéquation par rapport à notre situation personnelle. Pour ma part, je pense que l'attitude du banquier et la qualité de ses produits d'épargne sont des facteurs importants pour le choix d?un crédit in fine (non majoration de taux sur crédit in fine, support d'épargne performant et souple, flexibilité dans les modalités de remboursements du crédit exemple emprunt 110 % sans apport, possibilité de suspendre temporairement mensualités ou de les augmentées, remboursements anticipé du capital sans pénalités, prêt long avec mensualités réduites, etc.....). Pour conclure, l?optimisation fiscale, n?est que la cerise sur le gâteau d?un bon investissement, l?essentiel reste le choix de l?investissement, car ce qui compte avant tout c?est le potentiel de revalorisation du bien à terme, et sa capacité à être loué facilement au rendement attendu, permettant de minimiser au mois le mois, le cout de l?investissement (loyer moins toutes le charges). De la même façon qu?il est partiel de s?arrêter à l?évaluation d?un crédit in fine sans parler de son pendant, le contrat d?épargne, un investissement ne se décide pas sans l?analyse de ses potentialités de location et de revalorisation à terme (quartier en rénovation urbaine, création de lignes de transport, implantation de nouvelles entreprises ou de zones commerciales, ?.).

actifrance a écrit le 08/06/2009 à 09:38 :
- Face a un article aussi peu professionnel la TRIBUNE devrait rapidement apporter les corrections qui s'imposent ! j'espere les lire prochainement ( bon nombres de ces corrections figurent parmi les reponses des internautes ci dessus ) ; celle a retenir ENTRE AUTRES etant que le placement sur l'assurance vie génére des produits

0 pointé a écrit le 07/06/2009 à 16:43 :
- les journalistes à l'école : le taux maximum d'imposition est de 40 % impôt sur le revenu + csg !!! sur les revenus fonciers . Calcul à revoir, zéro pointé .

hermes35 a écrit le 07/06/2009 à 10:40 :
- Comment pouvez-vous laisser publier de telles anneries ? Je ne confierez pas mes économies à Delphine Bérenger. En effet si je dispose, par exemple d'un capital de 100.000 ?, j'ai tout intérêt à prendre un prêt in fine et à placer les 100 K? sur un contrat d'assurance vie. Avec un prêt in-fine à 4.5%, le coût sur 10 ans est de 43 K?, le gain fiscal est de 17.2 K? et en supposant le rendement de l'assurance vie à 3.5 %, au terme du prêt le gain en capital sera 41 K?. Le gain sera donc au final de 15 K?...De plus si on est imposé à l'ISF, la dette sera toujours sur la période de 100 K? alors que le bien immobilier pourra bénéficier d'une décote de 20 % s'il est loué.

K a écrit le 06/06/2009 à 18:07 :
- Il ne faut cependant pas oublier que le cash non remboursé dans un prêt in fine est placé, et rapporte donc des intérêts ... Donc certes on paie plus d'intérêts, mais on a aussi plus de cash qui rapporte des intérêts.

grandge a écrit le 06/06/2009 à 18:06 :
- L'arnaque réside principalement par la souscription auprès de la banque prêteuse d'un contrat d'assurance-vie avec un taux d'entrée et des frais de gestion non négociables alors que d'autres contrats externes sont moins chers et plus performants. Sinon, outre le fait que l'intégralité de son échéance mensuelle est déductible étant composé uniquement d'intérêts, le rendement du capital placé est détaxé et doit permettre de rembourser à terme capital et intérêts. L'échéance mensuelle est d'autant plus réduite puisque ne comprenant pas de capital remboursable.

furax a écrit le 06/06/2009 à 18:05 :
- Faire ce type d'article sans présenter les autres avantages d'avoir recours au prêt in finé est également imprécis et fallacieux. Pour ne citer que quelques avantages : en cas de décès : - Le prêt est remboursé par l'assurance décès contractée avec ce dernier, le nantissement du contrat d'assurance vie est levé - La somme placée sur l'assurance vie est versée aux bénéficiaires, cette sommme ne rentre pas dans l'actif successoral jusqu'à 152 500 ? / bénéficiaire - Permet donc aux héritiers de payer les frais de successions et conserver le bien locatif libre de tour prêt. - Au terme du prêt, l'emprunteur a également été rémuneré sur l'assruance vie, cette rémunération bénéficie d'une fiscalité avantageuse sur ce contrat (8,5% prélèvement sociaux, hors abattement). Elle complète également l'économie d'impôts, elle permet de réduire l'impact des intérêts du prêt... - L'hypothèque n'est prise que pour la partie non couverte par le contrat d'assurance vie ; par exemple, prêt de 100 k?, contrat d'assurance vie 50 k?, hypothèque sur 50 k? et non sur 100 k?. Sachant par ailleurs, que les établisement bancaires priviligient les organismes de cautionnent du type crédit logement en lieu et place de l'hypothèque Dans ces temps de crise il est toujours plus simple de faire des articles reportant la faute sans cesse sur les banques plutôt que d'approfondir le sujet.... Un employé de banque agacé par d'innombrables articles de ce genre

retiaire a écrit le 06/06/2009 à 18:02 :
- Cela semble convaincant mais j'aurai aimé un calcul complet prenant encompte l'intégralité des données,

tamanoir a écrit le 06/06/2009 à 17:59 :
- Cet article serait plus convaincant si l'auteur raisonnait à mensualité égale. Après tout un taux est un taux. Rien ne vous interdit de replacer la fraction de capital que vous ne remboursez pas chaque année au taux en vigueur qui a de fortes chances d'être plus élevé que votre taux fixe négocié actuellement dans un contexte de quasi-déflation.