L'offre de logements neufs reste inférieure à la demande

A en croire Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad, qui présentait ce vendredi les résultats 2006 de son groupe, le marché français du logement neuf reste bien orienté. "L'offre progresse mais reste insuffisante par rapport à une demande structurelle soutenue, explique Guy Nafilyan. La construction de logements neufs progresse en 2006 de 6,3% par rapport à l'année précédente, à 436.000 mises en chantiers. Elle devrait croître encore de 1% à 3% sur 2007 à près de 450.000 logements. Mais elle reste insuffisante selon Kaufman & Broad qui estime qu'il faudrait au moins 500.000 constructions neuves par an jusqu'à 2010 pour répondre à la demande.

Le déficit de l'offre par rapport à la demande s'explique notamment par les effets sociologiques, les migrations des étudiants, les évolutions démographiques, une croissance des demandes de résidences secondaires (liée au vieillissement de la population), et la mobilité professionnelle.

"On constate un changement de comportement des seniors", détaille Guy Nafilyan. Selon lui on compte aujourd'hui en France 12,6 millions de personnes de plus de 60%. Ce chiffre devrait atteindre plus de 22 millions de personnes en 2050. "Pour ceux qui en ont les moyens, ils cherchent une mobilité de confort avec une résidence secondaire", explique Guy Nafilyan.

Pour le PDG de Kaufman & Broad, l'explosion de la cellule familiale est aussi un facteur structurel de soutien à la demande de logements neufs : cela se traduit par le déclin des mariages, l'augmentation des divorces, le développement des foyers monoparentaux.

"La demande n'est pas près de faiblir car c'est une vraie demande, et pas une demande basée sur la spéculation, comme dans les années 90", souligne Guy Nafilyan. Il estime que la demande de logement continuera de progresser et obligera les constructeurs à s'adapter et à anticiper les nouveaux besoins de la population.

Il estime par ailleurs que le plan Borloo pour le logement social devrait aussi faire venir les investisseurs, et soutenir la demande pour 2007. "Le Borloo Social produira ses effets dans les prochains mois", prédit Guy Nafilyan.

En outre, le PDG du promoteur immobilier estime que les conditions conjoncturelles à un soutien de la demande sont réunies. "Les paramètres financiers restent bien orientés", explique Guy Nafilyan. Les OAT à 10 ans (obligations assimilables du trésor) ont un taux inférieur à 4% et les ménages ont augmenté leur période d'emprunt de cinq ans en 2005 par rapport à 1995. En 2005, 70% des crédits sont souscrits sur une période de 15 ans ou plus. "La capacité d'emprunt des ménages reste intacte, surtout pour les seconds acheteurs", explique Guy Nafilyan, qui rappelle que les ménages français sont les moins endettés d'Europe derrière les Italiens.

"En 2007, nos perspectives sont bonnes car notre stratégie est en phase avec les besoins du marché", ajoute Guy Nafilyan. En revanche, il ne cache pas que les prix ne continueront pas de progresser à vitesse "grand V" et prône par conséquent une extrême prudence sur les prix d'achats des terrains. "Les prix des terrains ont progressé de 15% l'an dernier. C'est trop. Nous ne participons pas aux appels d'offre où les prix sont trop élevés", conclut Guy Nafilyan, qui reconnaît d'ailleurs que le ralentissement des prix dans l'immobilier devrait se traduire par une baisse de la marge brute du groupe à partir de 2007.