"Prouvez-moi que vous possédez bien le titre vous permettant d'engager une procédure de saisie devant ce tribunal": telle est en substance la demande formulée par plusieurs juges américains dans des procédures de saisie immobilière intentées par des banques américaines. Le plus célèbre d'entre eux est Christopher Boyko, qui préside un des tribunaux de l'Ohio.

Le 31 octobre dernier il a invalidé quatorze demandes de saisies présentées par la Deutsche Bank. Son arrêt est "without prejudice", c'est-à-dire que les avocats de Deutsche Bank pourront de nouveau ester en justice une fois qu'ils auront compilé les preuves nécessaires à leur action, notamment le titre de propriété de l'hypothèque ("mortgage") liée à la maison financée par un prêt.

D'un coté, nous avons quatorze propriétaires de logement qui ne peuvent plus assurer le service de leur crédit à l'habitat. Au milieu, nous avons le juge Christopher Boyko. Et de l'autre coté, les avocats de Deutsche Bank mais aussi les investisseurs institutionnels qui ont acheté des titres de créances hypothécaires. Et là, les choses se compliquent.

Les prêts qui ont servi à financer l'acquisition des quatorze logements ont été "packagés" en titre de créance hypothécaire puis vendu à des investisseurs institutionnels. Certains d'entre eux ont pu être "repackagés" en CDO ("Collaterized Debt Obligation") et revendus à d'autres investisseurs. Une partie de ces CDO ont pu également être transformé en nouveaux CDO. Ajoutons qu'il n'est pas certain la Deutsche Bank soit à l'origine des crédits. Elle a pu les acquérir auprès d'une autre institution qui les aura elle-même placé sur son bilan à la suite d'une fusion.

Bref, une vache n'y retrouverait pas son veau et pour avoir une idée de la complexité des montages des titres de créances hypothécaires, il suffit de cliquer sur ce lien : https://sec.gov/Archives/edgar/data/1412265/000090514807006907/efc7-2543_ex991.htm

Ce document, tiré des archives de la Securities and Exchange Commission, est un accord entre Morgan Stanley, LaSalle Bank et Wells Fargo concernant le regroupement de titres de créances, la perception et le reversement à divers investisseurs des intérêts de ces titres. A part les avocats qui ont rédigé cet impressionnant dossier, bien malin celui qui peut être illuminé à sa lecture.

Il en est de même pour l'ensemble des crédits immobiliers américains. Ils ont été accordés avec plus ou moins d'intelligence et de prudence à des millions de foyers américains, puis transformés, avec plus ou moins d'intelligence et de prudence, et vendus (intelligence, prudence, etc..) à des milliers d'investisseurs.

Théoriquement, lorsque la valeur économique d'un prêt est compromise, c'est-à-dire lorsque le créditeur a des difficultés de remboursement, une bonne politique consiste à renégocier avec lui. Cependant, cette pratique demande et du temps et du personnel. Or, en période de disette économique, les banques américaines ont toujours tendance à réduire leur force de travail.

Elles préfèrent de loin la saisie immobilière ("foreclosure") qui permet d'externaliser auprès d'avocats spécialisés le nettoyage de leur bilan. Incidemment, elle peuvent lister dans leur dossier de saisie tous les frais induit par cette procédure (frais de retard, de constitution de dossier, d'avocats, etc..). D'aucunes ont forcé un peu la dose sur la nature et l'ampleur de ces frais et ont été éconduites par certains tribunaux, notamment en Floride.

Par ailleurs, lorsqu'une propriété est saisie, elle doit être vendue à l'encan. Cela ne se fait pas tout de suite et en attendant la vente, l'ancien propriétaire du logement est responsable de son maintien en bonne condition, quand bien même il n'y habite plus.

Cette situation ubuesque a été notée par le juge Cristopher Boyko. Sa décision a déjà été reproduite par ses pairs dans l'Ohio qui devaient juger des situations similaires. Si le mouvement fait tache d'huile, les banques qui comptaient passer un coup d'éponge rapide sur leurs encours en souffrance, devront prendre leur mal en patience. A moins bien sûr d'être capable de produire la documentation nécessaire à leurs avocats.

A partir de ce constat, quel peut être la situation pour les banques américaines? D'abord, leur taux de recouvrement du capital peut souffrir puisque la procédure de saisie-vente sera plus longue. D'un autre coté, cette procédure n'est pas la meilleure pratique pour diminuer la casse. Elles peuvent aussi être forcées de renégocier les crédits, ce que semble encourager le Trésor américain.

La seconde hypothèse est la plus favorable mais elle est impactée par le phénomène de "negative equity" : lorsque les emprunteurs doivent plus à la banque que la valeur de leur logement, ils n'ont peut-être pas envie de renégocier. Aux Etats-Unis, la banque n'est plus le métier aussi facile qu'il semblait l'être il y a encore un an.