Logement : de l'intérêt du démembrement de propriété

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Face à la crise du logement, tout n'a pas encore été essayé. Bérénice Tournafond, juriste fiscaliste, enseignante et présidente d'Ykonne, SAS spécialisée dans la réalisation d'opérations de démembrement de propriété, plaide pour cette technique innovante encore trop peu connue du grand public.

La crise du logement en France est une réalité bien tangible. Aujourd'hui, presque tout le monde s'accorde pour dire que ce n'est pas un problème de nombre de logements (on peut estimer à 1.800.000 le nombre de logements vacants), mais un problème de coût du logement. Les ménages français ont de plus en plus de mal à trouver un logement, faute de moyens financiers, et les propriétaires hésitent à louer leurs biens par peur, entre autres, des impayés et de la protection renforcée dont dispose l'occupant d'un logement.

Dans ce contexte de crise, il existe une solution pour favoriser la fluidité du marché du logement privé: la cession temporaire d'usufruit. Ce démembrement de la propriété consiste à séparer pendant un certain temps l'usufruit, qui est le droit d'user de la chose et d'en percevoir les fruits, et la nue-propriété qui est celui d'en disposer.

D'ores et déjà, cette technique est utilisée pour mettre sur le marché des logements de propriétaires privés, qui ne veulent pas ou plus louer leur bien, en raison du manque d'attrait de la mise en location de biens immobiliers (locataire défaillant, remise en état des lieux, forte imposition des revenus fonciers...). Une entreprise privée ou publique achète l'usufruit de biens immobiliers à des personnes qui demeurent nu-propriétaires, et se charge de les donner en location.

La ministre du Logement, Christine Boutin, a d'ailleurs récemment consacré cette solution en s'engageant avec l'UNPI (propriétaires immobiliers, NDLR) à favoriser les cessions temporaires d'usufruit aux sociétés de HLM. Cependant, cette solution n'est à l'heure actuelle intéressante que pour une minorité de particuliers, fortement imposés, qui verront dans cette opération un bon moyen de défiscaliser les revenus fonciers et l'ISF tout en conservant ou en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût. Et par ailleurs cette solution, tout en permettant la réalisation marginale de quelques centaines voire quelques milliers tout au plus de logements sociaux supplémentaires, n'avantage pas la situation des locataires car les loyers pratiqués ne changent pas ou ont même tendance à augmenter.

Car les acquéreurs d'usufruit temporaire sont des sociétés spécialisées dans la gestion de biens immobiliers et louent les biens aux prix du marché (logement social ou libre). Pour permettre au plus grand nombre d'en profiter, il faut promouvoir la cession temporaire d'usufruit entre personnes privées et comme une alternative à la location. Mais cela nécessite une réelle volonté politique de clarifier et de modifier légèrement le régime juridique et fiscal de ce type d'opérations. Cette volonté politique sera peut-être effective, si nos dirigeants perçoivent tout l'intérêt qu'il y a à banaliser une telle pratique.

En effet, pour les propriétaires, céder temporairement l'usufruit d'un bien locatif, c'est en contrepartie de loyers futurs percevoir un capital immédiat, il n'y a donc pas de problèmes d'impayés. Ce capital peut être librement placé ou investi. Il peut notamment permettre de rembourser un crédit en cours. De plus, pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne paye pas d'impôts afférents à ce bien, ne se soucie ni de la gestion ni du risque locatif et la valeur fiscale du bien en cas de succession est limitée à celle de la nue-propriété.

L'usufruitier, quant à lui, percevra l'intégralité des loyers, ou occupera le logement. Il pourra même spéculer et revendre l'usufruit pour la durée restant à courir. Il assurera les charges d'entretien de l'immeuble, il s'acquittera de la taxe foncière. A son terme, le contrat pourra être renouvelé, sinon le nu-propriétaire retrouvera la pleine propriété de son bien.

Il sera, dans la grande majorité des cas, plus intéressant pour les personnes qui recherchent un logement d'acheter l'usufruit d'un bien (l'usufruit étant inférieur à la somme des loyers). De plus, acheter l'usufruit supprime de nombreux problèmes liés aux rapports locataires/propriétaires: l'usufruitier ne peut être évincé, il y a une garantie légale de remise en état du bien soumis à l'usufruit et celui-ci peut être hypothéqué. De même l'usufruitier qui veut déménager peut revendre l'usufruit. Enfin, l'utilisation de la cession temporaire d'usufruit comme alternative à la location a l'avantage de ne rien coûter à la collectivité et permettrait même de dégager des fonds pour loger ceux qui en ont le plus besoin.

Le 31 mars 2008, l'Université du patrimoine organise une rencontre sous la présidence de François Terré, président de l'Académie des sciences morales et politiques, pour apporter un éclairage complet sur la façon dont le démembrement de propriété peut être un remède viable sur le long terme à la crise du logement.
Inscriptions sur www.universitedupatrimoine.eu

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