80 à 95 % des acheteurs de logement neuf à la montagne le proposent d'ailleurs à la location, quasiment deux fois plus qu'avant la pandémie.
LTD/Daniel Durand/Megève Sotheby's International Realty
L’attrait pour les sommets enneigés des Alpes françaises et ses grands espaces ne se dément pas, que ce soit en termes de construction ou de prix. Entre 2020 et 2023, ces derniers ont augmenté de 27 %, selon la Fnaim, et de 19,5 % au cours des cinq dernières années (SeLoger), après une légère contraction entre 2023 et 2024. Depuis le printemps 2025, ils sont repartis à la hausse (+ 3,5 %). Avec, néanmoins, des différences notables entre les massifs et les stations elles-mêmes, en fonction de leur altitude.
Les prix sont, en effet, 37 % plus élevés dans les communes reliées à une station et augmentent deux fois plus vite en haute altitude (+ 40 %, versus 20 % en basse altitude), constate la Fnaim. La limite des 1 900 mètres est devenue « un facteur de plus en plus déterminant dans la dynamique des prix immobiliers [...], sous l’effet combiné de l’attractivité touristique et du changement climatique », résume Loïc Cantin, président de la Fnaim. Perçue comme une « garantie d’enneigement » en haute-saison, elle segmente le marché entre « la montagne “résidentielle” et la montagne touristique structurée », estime Benoît Galy, fondateur de Green-Acres.
Dans les Alpes du Nord, qui concentrent les niveaux de prix les plus élevés, il faut compter 5 200 €/m2, en moyenne, selon la Fnaim. SeLoger évoque plutôt une fourchette comprise entre 6 133 €/m2 pour un appartement et 7 573 €/m2 pour un chalet. Des prix bien inférieurs à ceux des Big Five, qui battent des niveaux records : autour de 14.000 €/m2 à Courchevel et à Val d’Isère, 11.000 €/m2 pour Méribel et Megève et 10.000 €/m2 pour Chamonix (SeLoger).
Cette évolution des prix correspond à une montée en gamme des biens. « Exit les studios de 9 m2 et les T1 cabines servant uniquement à se reposer entre deux journées de ski », souligne Olivier Roche, directeur de Sotheby’s Realty dans plusieurs stations des Alpes. Désormais, les volumes, la luminosité et le confort priment, car les acheteurs cherchent un bien où vivre toute l’année et, même, où travailler.
« Le produit qu’on nous demande le plus est un appartement de 70 à 100 m2 avec deux ou trois chambres », confirme Grégory Flon, directeur et associé de Cimalpes, qui décrit un nouveau profil d’investisseurs quadragénaires et un panier moyen de 1,6 million d’euros.
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Ils sont ainsi 27 % à vouloir s’implanter dans des stations ouvertes toute l’année, rapporte l’étude Ski property report de 2023, car le ski n’est plus l’élément central mais intègre la quête d’une expérience globale, qui oblige les stations à s’adapter en développant leur offre de restaurations et d’animations. Megève a lancé son Jumping International, les Thermes de Saint-Gervais ont été rénovés, des infrastructures sportives se développent…
Des offres qui séduisent des investisseurs français, mais aussi étrangers, qui se sont aperçus que la montagne offrait « un espace de liberté incroyable en dehors de la saison d’hiver et, surtout, de sécurité qui n’existe nulle part ailleurs », pointe Olivier Roche.
L’agent immobilier distingue ainsi trois segments : le premier (1-3 millions d’euros) qui touche une clientèle française en proie aux incertitudes politiques et fiscales. Le deuxième segment (4-7 millions), plus dynamique, qui pâtit des conséquences du Covid avec un delta entre les offres des acheteurs et les attentes des propriétaires. Puis le très haut de gamme, avec des investisseurs majoritairement étrangers qui ne s’inquiètent pas des soubresauts politiques et reste très dynamique.
De sorte que « les plus beaux biens de Megève et Chamonix peuvent atteindre 23.000 €/m2, et même jusqu’à 50 à 55.000 €/m2, pour Méribel, soit plus du double », révèle Charles-Antoine Sialelli. Du jamais vu pour le directeur d’Athena Advisers, qui évoque même la vente d’appartement à 10 millions d’euros. Avec ces logements d’exception, « les acheteurs veulent être chez eux en vacances », résume Grégory Flon, c’est-à-dire profiter d’un appartement de haut standing et de services hôteliers (spa, conciergerie, etc), poussant les promoteurs à aller toujours plus loin.
Dans ce paysage global, le neuf a le vent en poupe, car il correspond davantage aux attentes des acquéreurs et peut permettre de récupérer les 20 % de TVA. Car si ces biens constituent des investissements de loisirs, ils doivent aussi être rentables. 80 à 95 % des acheteurs les proposent d’ailleurs à la location, quasiment deux fois plus qu’avant la pandémie. Pour les biens haut de gamme, la rentabilité peut atteindre 3 à 4 % annonce Charles-Antoine Sialelli à ses clients, en fonction des périodes de mise en location proposées.
En dehors des Big Five, reste-t-il alors des opportunités à des prix mesurés ? Oui, selon Grégory Flon, qui conseille de regarder les investissements réalisés en stations (remontées mécaniques, hôtellerie, restaurant) qui « démontrent la volonté de booster la destination ». Ce qui est le cas des Deux Alpes ou de Crest-Voland, qui relie les Saisies par l’Espace Diamant.
Charles-Antoine Sialelli invite à observer les petits hameaux satellites dans la vallée de Méribel, que ce soit La Gittaz, Raffort, ou encore les Allues, de même que Saint-Martin-de-Belleville.
Reste un enjeu majeur, celui de la rénovation énergétique de ce parc vieillissant, alerte la FNAIM, qui évalue à 75 % le nombre de biens disposant d’un DPE E, F ou G dans les stations — tout massif confondu. Et 28 % pour les seules étiquettes F et G, bien plus élevé que la moyenne nationale. Ce qui interroge sur leur avenir, car le coût de ces rénovations demeure important, alors que les résidences secondaires sont largement exclues des dispositifs d’aide à la rénovation, du type MaPrimeRenov’.
