L’Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest (Oiso) vient de dévoiler, grâce à son partenariat avec LCA-FFB, la première étude sur le marché de la maison individuelle en Gironde. Avec une première confirmation : les offres les plus attractives se situent dans les secteurs où la demande immobilière est plus réduite.
En plus de son analyse semestrielle sur l'évolution du marché du terrain à bâtir et de la maison individuelle, présentée le 24 octobre, l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso), a pour la première fois ouvert la porte au marché de la construction de maisons. C'est ainsi que François Cheminade, 1er vice-président de l'Oiso en charge du foncier, a reçu Jonathan Prévereaud, vice-président national en charge de l'aménagement foncier de l'organisation Les Constructeurs et aménageurs à la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB), qui a présenté la première étude sur le marché de la construction de maisons en Gironde.
"L'Oiso s'est engagé en 2019 dans une nouvelle approche de l'activité en logement individuel en mettant d'une part en parallèle l'offre en promotion immobilier en individuel groupé et l'offre en lotissement via l'individuel aménagé, et d'autre part en s'appuyant sur les données des CCMistes (constructeurs de maisons individuelles - NDLR) grâce à la mise en place d'un partenariat avec la LCA-FFB. C'est ainsi une vision complète qui est désormais proposée pour comprendre au mieux les dynamiques territoriales et de marché" a décrypté François Cheminade.
Du neuf de 215.000 à plus de 450.000 euros en moyenne
L'étude consacrée à la construction de maisons individuelles propose ainsi une photo grand format de ce marché au titre du 1er semestre 2019. Comme pour les autres sujets traités par l'Oiso, c'est le cabinet Adéquation, représenté à Bordeaux par Nolwenn Malherbe, qui a réalisé cette étude.
"45 à 75 % de la construction de maisons individuelles se fait en secteur diffus, c'est-à-dire hors zone aménagée, dans des zones où le marché immobilier est détendu, en particulier en nord Gironde" a tout d'abord cadré Jonathan Prévereaud.
Un constat tout à fait cohérent avec la concentration de l'offre en terrains à bâtir constatée par l'Oiso en particulier au nord du département, plus précisément dans le Médoc et le Blayais. Les maisons construites le sont essentiellement pour leurs futurs habitants, de ce fait la proportion d'investisseurs reste faible. La maison neuve girondine type est un T4 de 110 m2 vendu 120.000 euros, auquel il faut rajouter en moyenne 30.000 euros de travaux (branchements extérieurs, etc.). Soit un produit hors terrain négocié en moyenne à 150.000 euros.
"Quand on rajoute le terrain, le prix de la maison atteint une moyenne de plus ou moins 400.000 euros à Bordeaux Métropole et dans le Bassin d'Arcachon. Pour descendre autour de 220.000 euros dans le nord et le sud Gironde, précise Jonathan Prévereaud. Pour être au plus près de ce marché, poursuit-il, nous avons divisé le département en six secteurs".
Les six secteurs girondins de l'Oiso (Adéquation)
Les résultats à la loupe dans les six secteurs girondins
Comme l'a évoqué le vice-président national de LCA-FFB les deux secteurs les plus chers sont le Bassin d'Arcachon et Bordeaux Métropole. Ce qui étonne au premier abord c'est que même dans ces périmètres très coûteux la taille des parcelles de terrain à construire est nettement supérieure à la moyenne départementale (651 m2), avec respectivement 730 m2 sur le Bassin d'Arcachon et 745 m2 à Bordeaux Métropole ! Les surfaces habitables sont de leur côté en moyenne de 115 m2 dans ces deux secteurs.
"Les biens mis en vente sur le Bassin d'Arcachon (maison avec terrain) sont en moyenne négociés autour de 400.000 euros avec toutefois une part importante de ventes à plus de 450.000 euros" recadre Jonathan Prévereaud, tandis qu'à Bordeaux Métropole la moyenne réelle est calée à 390.000 euros, avec une part importante de ventes à plus de 440.000 euros.
La part des achats en résidence principale est égale au Bassin d'Arcachon et à Bordeaux Métropole : deux secteurs où elle atteint la barre des 85 %, les investisseurs (qui vont ensuite louer) représentant 10 % sur le Bassin et 9 % dans la Métropole, avec une proportion de maisons secondaires respectivement de 5 % et 6 %.
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Médoc et Blayais : là où trouver les meilleurs prix
Le secteur du nord Gironde recouvre deux régions voisines mais séparées par la Gironde : le Médoc, à l'ouest, et le Blayais, à l'est. Dans cet ensemble, qu'un grand nombre de paramètres sociaux-économiques - comme un seuil de pauvreté élevé - rapprochent, la taille moyenne des surfaces de terrain à construire est de 820 m2, pour un prix moyen de 72.000 euros. En nord Gironde la surface habitable des maisons est en moyenne de 94 m2 et le prix des biens (maison plus terrain) de 215.000 euros. 92 % des maison construites sont destinées à l'habitat principal, 5 % achetées par des investisseurs et 3 % vouées à être des résidences secondaires.
Dans le secteur du sud Gironde, qui va du Bassin d'Arcachon à l'Entre-Deux-Mers, la surface moyenne des terrains à bâtir est de 900 m2, pour un prix moyen de 82.000 euros. La surface habitable se situe à 100 m2, tandis que le prix des biens (maison plus terrain) est en moyenne de 225.000 euros. 85 % des constructions sont destinées à la résidence principale,14 % aux investisseurs et 1 % aux résidences secondaires.
Viennent ensuite deux secteurs plus difficiles à localiser : Bordeaux rive droite et Bordeaux rive gauche, parce qu'aucun des deux n'est lié à Bordeaux. Le premier démarre à la limite est de la Métropole et déborde largement sur l'Entre-Deux-Mers et pourrait être qualifié de centre-est, par rapport à Bordeaux. Tandis que le second, situé à l'ouest de Bordeaux Métropole, part de la lisière sud de la Métropole jusqu'à sa frontière nord.
Côté rive droite la taille des parcelles à construire atteint la taille presque démesurée de 1.190 m2 pour un prix moyen de 97.000 euros. Les biens (maison plus terrain) s'y négocient en moyenne à 250.000 euros. La taille des parcelles côté rive gauche est de 800 m2 en moyenne pour un prix de 155.000 euros. Les biens (maison plus terrain) s'y négocient en moyenne à 300.000 euros. A Bordeaux rive droite 80 % des maisons neuves sont destinées à servir de résidence principale, 18 % sont achetées par des investisseurs et 2 % sont des résidences secondaires. A Bordeaux rive gauche 90 % des maisons neuves sont des habitations principales et 10 % sont achetées par des investisseurs.
Globalement cette étude montre aussi, parmi d'autres enseignements, que les parcelles constructibles affichent des surfaces qu'il n'est sans doute pas exagéré de trouver de grande taille, comme autant de témoins d'un monde toujours vivace : celui d'avant le début de la lutte contre l'étalement urbain.
