Rester propriétaire d’un foncier tout en cédant l’usage à une entreprise : c’est le principe du bail à construction qui, peu utilisé depuis sa création en 1964, suscite l’intérêt croissant de collectivités dans un contexte de raréfaction foncière.Locataire depuis neuf ans d'un bâtiment de 1 200 m2 au Bouscat, près de Bordeaux, la direction d'Alter Oak était à la recherche d'un bâtiment plus grand dans lequel investir. Elle en avait trouvé un, mais trop loin dans le Médoc. « En quittant Bordeaux, je risquais de perdre la moitié de la richesse de l'entreprise », témoigne son dirigeant Jean-Luc Dutel. En discussion avec Bordeaux Métropole, c'est finalement la collectivité qui lui a proposé l'option du bail à construction. Un contrat a ainsi été signé pour une installation en entrée de zone de l'Ecoparc de Blanquefort, à proximité de l'ex-usine Ford. Le projet est désormais sur les rails, le déménagement étant prévu en septembre. « Nous avons un an et demi de retard, mais c'était une première, il fallait essuyer les plâtres », reconnaît Jean-Luc Dutel.
Le principe du bail à construction consiste à dissocier le foncier du bâti. La collectivité reste propriétaire du foncier à long terme, mais cède les droits réels à une entreprise qui s'engage à construire un bâtiment, à l'entretenir et à payer une redevance (loyer) sur toute la durée du bail.
Dissocier le foncier du bâti
« La redevance est calculée au cas par cas par la direction de l'immobilier de l'État, en prenant en compte l'investissement de l'entreprise par rapport à la valeur vénale du terrain », explique Clément Decellières, chef de projet au service foncier et immobilier économique à Bordeaux Métropole. Conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, Bordeaux Métropole a opté pour un bail de 50 ans.
« Cela nous paraissait être le bon délai entre l'amortissement du bâtiment pour le chef d'entreprise les vingt premières années, et un temps d'immobilisation acceptable pour la collectivité », explique Clément Decellières. À l'issue du bail, la collectivité deviendra propriétaire de l'ensemble. « C'est le point négatif du dispositif, pas pour moi mais pour les générations futures », témoigne Jean-Luc Dutel. Mais la collectivité a des atouts à faire valoir.
