Pour gagner en efficacité, le monde de l'immobilier a plus que jamais besoin d'innover. Car que ce soit dans le résidentiel ou dans le bureau, les problèmes demeurent. Dans le logement, la forte hausse des prix par rapport aux revenus ces vingt dernières années nuit à la compétitivité de l'économie française. Les ménages habitant dans les centres urbains se retrouvent asphyxiés par le poids important du logement dans leur budget, et voient s'éroder leur capacité à consommer autre chose que de l'immobilier. La faute principalement à l'importante densification des zones tendues - là où se trouve la grande majorité des emplois - qui tire les prix vers le haut.
En parallèle, dans l'immobilier de bureaux, le taux de vacance reste important du fait de l'obsolescence des bâtiments, qui incite à une prise de conscience, afin de mieux prévoir la durée de vie des nouveaux immeubles de bureaux. Par ailleurs, que ce soit dans le résidentiel ou dans le tertiaire, les enjeux énergétiques sont majeurs.
Bref, ces secteurs qui fonctionnent parfois avec des logiciels anciens vont devoir s'adapter. Dans le logement privé tout d'abord, les loyers trop élevés obligent les professionnels à développer de nouvelles offres de logements. Face au constat que, dans certaines régions, le parc locatif privé devient prohibitif pour les ménages qui ne peuvent pas accéder à un logement social, une nouvelle offre locative intermédiaire est en train de se développer, à des loyers environ 20% inférieurs aux loyers du marché. Moteur sur ce projet, la Société nationale immobilière (SNI), avec l'aide conjuguée de l'État et de sa maison mère, la Caisse des dépôts, a fait revenir les investisseurs institutionnels dans l'immobilier, à grands coups d'avantages fiscaux (TVA à taux réduit, exonération de taxe foncière, etc.). Le but est que tous les acteurs de l'immobilier produisent 10 000 logements intermédiaires par an. Ce qui équivaut à quintupler la production des années 2011-2012.
Les startups débarquent !
Plus rentable pour les propriétaires et plus économe pour les locataires, la colocation devient aussi un vrai business dans les villes, et des startups comme Weroom, Roomlala ou Flatnyou s'y attaquent. L'habitat intergénérationnel se fait également une place. Grâce à des intermédiaires de l'économie sociale et solidaire (ensemble-2générations, Reseau-Cosi, etc.), il améliore la cohésion sociale en luttant contre l'isolement des personnes âgées, tout en permettant aux plus jeunes de louer une chambre à un prix modéré.
D'autres solutions, plus connues, comme l'encadrement des loyers ou le bail solidaire sont souvent évoquées pour réduire le poids du logement dans les budgets des ménages. Alors qu'il s'applique à Paris et à Lille, l'encadrement des loyers pourrait s'étendre à d'autres villes dans les prochains mois. Mais le destin de cette mesure unanimement rejetée à droite dépendra du résultat des élections présidentielle et législative. En outre, l'idée d'un bail solidaire, proposée par la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), fait son chemin. Ce dispositif permettrait aux bailleurs privés de louer des logements à loyers sociaux en échange d'un avantage fiscal. Reste qu'à Bercy, une telle proportion qui accentuerait les aides au logement de l'État - déjà substantielles - fait déjà grincer des dents. Bref, desserrer le noeud coulant de l'inflation immobilière sur le budget des locataires du secteur privé est l'un des enjeux majeurs des prochaines années. Les locataires du secteur libre sont ceux qui consacrent la plus grande part de leurs revenus (28,4% en moyenne, selon l'Insee) pour se loger.
Mais la situation est également compliquée pour les accédants à la propriété qui consacrent en moyenne 26,6 % de leurs revenus pour se loger. D'où la nécessité de redoubler d'ingéniosité afin que l'offre et la demande de logements s'ajustent et limitent la hausse des prix.
Problème : dans les villes très denses, le foncier se fait rare et coûte très cher. Il y est quasiment impossible de résoudre l'équation économique pour produire du logement privé à coût abordable. Comment, dès lors, mettre davantage de logements sur le marché ? Des élus évoquent la transformation des bureaux obsolètes en logements, et la construction d'habitations sur des « dents creuses », ces parcelles non construites ou sous-élevées, entourées de terrains bâtis.
La mairie de Paris a notamment pour objectif de transformer 250000 mètres carrés de bureaux en logements d'ici à 2020. Mais ces opérations restent très coûteuses, car les problèmes de surfaces inadaptées, ou de morphologie architecturale qui donnent souvent lieu à des changements de façade, ont un impact sur la balance financière des projets. En outre, il est difficile d'opérer une transformation de ce type sans vider l'immeuble, ce qui peut prendre du temps. Un vrai casse-tête, donc, qu'il conviendrait au moins de ne plus endurer à l'avenir.
Vers des immeubles adaptables grâce à la modélisation 3D
Voilà pourquoi les professionnels réfléchissent désormais à ce type de désagrément en amont de la conception des bâtiments. Ils s'y attellent en développant le principe de « réversibilité » des immeubles. Le but est ici de concevoir un bâtiment dont les lots pourront changer d'usage (bureau, logement, commerce, etc.) dans le temps selon la nature du locataire.
L'avènement de la maquette numérique, qui donne les outils technologiques pour suivre précisément l'évolution des bâtiments dans le temps, facilite cette évolution. La modélisation en 3D des données du bâtiment (BIM) permettra notamment de regrouper au sein d'une même base de données toutes les informations relatives au bâtiment. Elle présente en outre deux grands avantages : d'une part limiter les erreurs au moment de la pose de la structure du bâtiment, car le chantier aura été prévu et modélisé en amont par informatique ; d'autre part, les dégradations du bâtiment seront détectées plus facilement et les réparations seront plus précises, et donc moins coûteuses pour les gestionnaires.
Bref, notre époque permet désormais de produire des « immeubles agnostiques », selon les termes du président du promoteur Ogic, Emmanuel Launiau. Autrement dit, des immeubles totalement adaptables et dont on assume ignorer qui seront les occupants à l'avenir. D'un point de vue plus technique, la réversibilité des bâtiments peut se matérialiser par moins de murs de refend, moins de cloisons, plus de grands espaces, des hauteurs de plafonds plus importantes, et des systèmes de dalle avec poteaux et poutres pour soutenir l'édifice.
« Les jeunes transportent leur bureau avec eux »
« Pour éviter l'obsolescence, il est indispensable de créer les espaces les plus flexibles et les plus réversibles possible », confirme Aude Grant, directrice générale adjointe de la foncière SFL.
Cette dernière mène des enquêtes auprès des salariés de ses entreprises clientes afin de répondre à leurs demandes. Une banalité, dira-t-on. Pourtant, il faut savoir que dans les bureaux, l'évolution des modes de vie a été mal anticipée (voir page 8) et beaucoup de bureaux sont désormais vides.
« C'est assez terrifiant de voir à quelle vitesse le parc de bureaux devient obsolète. Des immeubles livrés il y a cinq ou six ans sont déjà trop vieux ! », constate Éric Mazoyer, directeur général délégué de Bouygues Immobilier.
« Aujourd'hui encore, il nous faut revoir les standards des immeubles de demain », ajoute-t-il. Ce qui induit aussi de mieux prendre en compte les usages des locataires. Résultat : finis les bureaux attitrés, place désormais aux espaces de « coworking » parfois accessibles à plusieurs entreprises locataires différentes.
« Il faut créer de la flexibilité dans l'occupation des bureaux. Les entreprises sont davantage dans une logique de projets. Elles fonctionnent de moins en moins avec des bureaux cloisonnés », constate pour sa part Christophe Kullmann, directeur général de Foncière des Régions.
Cette tendance serait notamment motivée par l'émergence d'une nouvelle génération, pour laquelle, d'après Éric Mazoyer, « les bureaux attitrés ont peu d'intérêt ».
Grâce au Cloud notamment, « les jeunes transportent leur bureau avec eux. En fait, la nouvelle génération très "nomadisée" travaille un peu au bureau comme si elle était à la maison », ajoute-t-il.
Dans sa nouvelle conception des bureaux, Bouygues détermine trois zones de travail bien distinctes :
« une zone de silence où l'on peut rédiger tranquillement ; une zone pour les comités, les réunions etc. ; et une zone plus collaborative où les échanges sont libres et favorisés, où l'on se rencontre de façon informelle », indique Éric Mazoyer.
Reste que les promoteurs voient aussi un intérêt financier dans cette flexibilisation des espaces : cela permet « une rationalisation au poste de travail qui peut faire gagner environ entre 15% et 30% d'espace », conclut Éric Mazoyer. De quoi baisser substantiellement le coût de revient par poste de travail.
