Les futurs emprunteurs vont continuer à devoir payer davantage pour souscrire un crédit immobilier. Le taux d'usure atteindra au 1er juillet 5,09% pour les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus, selon le Journal officiel, ce jeudi.
Pour rappel, le taux d'usure établit le plafond du coût de l'emprunt pour les nouveaux crédits. Fixé par la banque centrale sur la base des taux pratiqués par les banques, et destiné à protéger l'emprunteur contre le surendettement, ce taux plafond comprend l'ensemble des frais d'un prêt immobilier, dont le taux de crédit, assurance emprunteur et d'éventuelles commissions des courtiers.
Il est jusqu'à présent de 4,68%. Comme annoncé par le gouvernement en début de mois, la mensualisation de la révision de ce taux, auparavant actualisé chaque trimestre, est actée jusqu'à la fin de l'année. Il y a autant de taux d'usure que de types de crédits. Ainsi, pour un emprunt inférieur à 10 ans, le taux maximum légal d'un crédit immobilier passera en juillet à 4,11% (contre 3,99% actuellement) et celui pour un emprunt entre 10 et 20 ans à 4,84% (contre 4,45%).
Une modification des règles encadrant l'octroi de crédits
Le relèvement du taux d'usure intervient alors que, le ministère de l'Economie et la Banque de France ont modifié à la marge les règles encadrant l'octroi de crédits immobiliers, le 13 juin dernier. Un geste en direction des acquéreurs d'un bien destiné à la location, selon un communiqué du HCSF (Haut conseil de stabilité financière).
Les conclusions de la réunion du HCSF étaient très attendues par les professionnels de la banque et de l'immobilier, au moment où le marché du crédit souffre d'une remontée des taux. Le ministre de l'Économie était ouvert à des aménagements, tandis que la Banque de France avait appelé à la prudence, ne voulant pas encourager l'endettement des ménages.
Les règles principales régissant le crédit immobilier en vigueur depuis le 1er janvier 2022 n'ont pas été modifiées. Il s'agit du plafond du taux d'effort, c'est-à-dire le montant total des dépenses liées à l'habitation rapporté aux revenus, fixé à 35%, ainsi que de la durée maximale des crédits immobiliers, limitée à 25 ans.
... à la marge
En revanche la marge de dérogation à ces principes, accordée aux banques pour 20% des crédits, connaît une évolution. A l'intérieur de cette enveloppe, la part des crédits libres d'affection à tout type de produits immobiliers, dont les investissements locatifs, va augmenter de 20% à 30%.
« L'objectif est de pouvoir maintenir la distribution en volume notamment des crédits qui ne sont pas affectés à la résidence principale », avait précisé Bercy, en faveur « par exemple de l'investissement locatif ».
Cette marge de manœuvre supplémentaire vis-à-vis des investisseurs locatifs était souhaitée par les banquiers. « Ceci va dans le sens d'un assouplissement », avait ainsi réagi la Fédération bancaire française (FBF) auprès de l'AFP. La profession souhaitait que le HCSF aille plus loin, en permettant l'utilisation libre de l'ensemble de la fameuse poche de dérogation.
Selon les estimations du Trésor, cette mesure ainsi qu'une autre plus technique encore, permettant de mieux tenir compte de la saisonnalité des prêts immobiliers, pourraient se traduire par une augmentation de la capacité d'accès au crédit de 250 millions d'euros par mois, à mettre en regard des quelque 15 milliards d'euros de production mensuelle actuellement.
« Dans le crédit immobilier, il est toujours facile au début de faire des crédits très risqués, mais ça se termine toujours mal, non seulement pour les emprunteurs, mais en général pour le secteur et l'ensemble de l'économie », mettait en garde courant juin le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, au micro de Radio Classique.
Bataille de chiffres
Avoir une idée fidèle de l'état de santé du marché immobilier est une tâche ardue, tant le vocabulaire et les chiffres mis en avant par courtiers, banquiers ou régulateurs varient. Premier élément factuel, les taux de crédit ont fortement augmenté ces derniers mois, passant de 1,12% en janvier 2022 à 2,87% attendus en mai 2023, selon la dernière estimation de la Banque de France, ce qui a une incidence considérable sur le coût du crédit.
Deuxième élément sujet à controverse : le volume de crédits accordés. En chute libre pour les banquiers, mais en phase de normalisation après des années exceptionnelles, répète la Banque de France. Troisième paramètre et non des moindres : le prix des biens immobiliers, qui commence à descendre dans l'ancien pour la première fois depuis 2015, selon l'indice Notaires-Insee qui fait référence.
« Les courtiers en crédit immobilier sont en train de dire "il faut desserrer les exigences sur le niveau d'endettement des Français". N'importe quoi. Il faut que les prix s'ajustent à la baisse et le marché repartira », rétorquait fin avril le président du courtier April Eric Maumy, en marge de la présentation des résultats 2022 de son entreprise.
(Avec AFP)
