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Une forte baisse des prix, supérieure à 15%, serait de nature à mettre en difficulté des banques ayant acquis récemment des titres financiers adossés à des prêts hypothécaires, notamment en France, Italie, Espagne et aux Pays-Bas.
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Après des années d'euphorie en raison des taux extrêmement bas, le marché immobilier va-t-il se retourner ? Pour Moody's, le risque augmente en Europe. Selon l'agence de notation en effet, la probabilité d'une baisse des prix de l'immobilier en Europe grandit, en raison du ralentissement de l'économie et de la hausse rapide des taux d'intérêt depuis cet été. Celle-ci, en rendant les prêts immobiliers plus chers risque de baisser la demande de logements et de provoquer une baisse des prix pour stimuler la demande.
Pour autant, cette baisse des prix ne permettra à davantage de ménages d'accéder à la propriété, leur pouvoir d'achat étant diminué par l'inflation.
« La demande de logements va également souffrir d'une faible confiance des consommateurs, avec une aversion au risque croissante de ceux-ci alors que le conflit russo-ukrainien continue d'alimenter l'incertitude économique », prédit Moody's.
Un retournement du marché a de quoi effrayer les banques, notamment du nord de l'Europe qui sont les plus exposées, note Moody's, mais ce sont aussi celles qui disposent des matelas financiers les plus confortables. En effet, une forte baisse des prix, supérieure à 15%, serait de nature à mettre en difficulté des banques ayant acquis récemment des titres financiers adossés à des prêts hypothécaires, notamment en France, Italie, Espagne et aux Pays-Bas. Une baisse des prix aurait également des conséquences sur les logements sociaux au Royaume-Uni, ceux-ci étant financés par des groupes qui tirent l'essentiel de leurs revenus de ventes immobilières sur le marché.
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ZOOM- Le marché britannique en zone de turbulences
Des prêts hypothécaires retirés du marché à la hâte et des taux qui s'envolent : le marché immobilier britannique est secoué par les turbulences financières déclenchées par le coûteux plan budgétaire de Downing Street. Depuis l'annonce par le gouvernement de la conservatrice Liz Truss de mesures de soutien à l'énergie et de baisses d'impôts massives au chiffrage flou, un grand nombre de produits qui étaient proposés par les institutions de prêts immobiliers ont été retirés. Le mécanisme qui permet de fixer les taux immobiliers a été perturbé par « l'énorme chute de la livre, une anticipation croissante de hausses de taux » à venir de la Banque d'Angleterre, mais aussi la « baisse de confiance des investisseurs », résumait récemment pour l'AFP Sarah Coles, analyste chez Hargreaves Lansdown. Les craintes des investisseurs ont notamment fait chuter la livre et fait s'envoler les taux de la dette britannique.
Mauvaise nouvelle pour les candidats à l'achat, car les taux des prêts immobiliers flambent déjà depuis plusieurs mois. Après avoir tourné autour de 2% ces dernières années, ils frôlent désormais 5% sur les taux fixés pour seulement 2 à 5 ans - selon les données de Moneyfacts. La banque centrale britannique a augmenté son taux directeur régulièrement depuis fin 2021 pour contrer l'inflation, qui frôle 10% sur un an outre-Manche: il est actuellement fixé à 2,25% et l'institution monétaire a laissé entendre qu'il poursuivrait ses hausses avec d'autant plus de vigueur que le risque inflationniste s'est accru avec le paquet budgétaire de Liz Truss. Les économistes prévoient un taux directeur à près de 6% début 2023, et les taux d'emprunt suivent. Dans un pays où l'immense majorité des prêts hypothécaires sont fixés pour cinq ans ou moins, de nombreux Britanniques ayant un prêt en cours sont forcés de renégocier leur contrat et voient leur mensualité bondir, au risque de ne plus pouvoir suivre.
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Tom Bill, directeur de la recherche sur le marché britannique pour le groupe immobilier Knight Frank, rappelle que les prix avaient bondi de quelque 23% depuis le début de la pandémie, et il les voit pour l'instant en baisse de 9% environ l'an prochain. Et explique-t-il,, la Banque d'Angleterre surveille probablement à la loupe l'état du marché immobilier : s'il devait trop souffrir et entraîner une crise plus large de l'économie britannique, elle remonterait probablement moins fort ses taux.
(Avec AFP)
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