Estelle Forget
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Le dernier rapport de l'Institut Montaigne, intitulé « Classes moyennes : les nouvelles clés d'accès à la propriété », a le mérite de remettre en lumière, une fois encore, un enjeu majeur, le logement. Un sujet central figurant aujourd'hui parmi les toutes premières sources d'inquiétude sociale en France.
Les chiffres sont implacables : 12 millions de personnes fragilisées par le logement, mal-logées, 5 millions de demandes de logement social en attente, et un taux de propriétaires parmi les plus bas d'Europe. L'Institut Montaigne n'en est pas à son premier signal d'alarme. En mai 2024, il publiait déjà un rapport consacré au logement locatif, « Classe moyenne : à la porte du logement social ».
La répétition de ces travaux dit une chose simple sur une question qui ne peut plus être esquivée, tant elle concentre aujourd'hui les tensions. Et pour cause, près de 70 % des Français sont théoriquement éligibles au logement social, mais seuls 15 % d'entre eux en bénéficient.
Figé autour du bail à vie et du droit au logement opposable (DALO), le modèle se révèle rigide et profondément inégalitaire. Les locataires y disposent d'un droit quasi propriétaire... sans en supporter ni le coût ni la maintenance. Des règles du jeu coûtant à la France 42 milliards d'euros par an.
Alors que l'aspiration à devenir propriétaire reste extrêmement forte, 73 % des Français considèrent qu'il est impératif de l'être avant la retraite, la propriété demeure perçue comme un gage élémentaire de sécurité économique. Pour une grande partie des classes moyennes, cet objectif est devenu hors de portée, trop « riches » pour entrer dans le parc social, ou trop « pauvres » pour supporter les prix du marché privé, déconnectés de leurs revenus.
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Dans ce contexte, la lecture du rapport de l'Institut Montaigne est à la fois éclairante et frustrante. Éclairante, car il met des mots sur une évidence que beaucoup vivent sans pouvoir l'exprimer. En France, l'accession à la propriété est en train de devenir un privilège. Frustrante, car le rapport ne désigne pas les causes de ce délitement.
La thèse centrale est pourtant limpide. « La crise du logement ne s'explique pas par un manque de soutiens publics, mais par une efficacité perfectible du marché immobilier. » Autrement dit, l'argent ne manque pas. Mais le système, malgré des aides massives, reste défaillant. Une analyse pertinente, mais dangereusement réductrice. Car à force de réduire le logement à un problème technique ou économique, on en oublie la dimension politique, l'importance des choix collectifs, de la gouvernance, de l'organisation même de nos territoires.
Derrière l'euphémisme d'une « efficacité perfectible » se cache une vérité brutale. Aujourd'hui, il vaut mieux avoir des parents riches qu'un emploi stable si l'on veut devenir propriétaire. Pendant ce temps, une part croissante de la société reste exclue — invisible dans les débats publics, sauf en période électorale.
François Bayrou l'a rappelé récemment : « Il faut renouveler la politique du logement. » Un constat rare et salutaire. Mais qui, au sein de la majorité, aura le courage d'en tirer les conséquences politiques ? Car au fond, la question n'est pas seulement technique, elle est systémique. Pourquoi continuons-nous à cloisonner artificiellement le débat entre logement « social » d'un côté et accession à la propriété de l'autre, alors que le modèle actuel exclut de plus en plus les classes moyennes et fragilise la cohésion sociale ? Cette contradiction, désormais visible à tous, appelle une refondation.
Le logement est une pièce centrale du contrat social. Et pourtant il continue d'être traité comme une grenade dégoupillée qu'on se passe de main en main, à la merci d'un système conservateur, gestionnaire, et auto-satisfait, qui préfère simuler le débat plutôt que d'en assumer les conclusions. Comités Théodules, grands-messes comme le CNR Logement, consultations à rallonge... tout semble orchestré pour entretenir l'illusion d'un mouvement, sans jamais assumer le courage du changement. Comme si, au fond, on attendait un choc extérieur pour enfin agir — et surtout, pour éviter d'en porter la responsabilité.
Tant que l'agenda des carrières — et non dans celui des générations — pilotera la politique du logement en France, nous n'aurons ni réforme ni refondation. Seulement des colmatages. Des plans d'urgence. Des crises recyclées. Un flot d'argent public versé entretenant un système sans jamais le réformer. En la matière, il serait plus que temps pour nos politiques de changer de logiciel : rétablir la DATAR auprès du Premier ministre, libérer le foncier, centraliser les financements et faire de l'accession en démembrement non pas une option supplémentaire, mais la grande politique du logement des Français.
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(*) Estelle Forget est experte du logement, de l'aménagement urbain et de l'adaptation des territoires aux dérèglements climatiques.
Fondatrice du cabinet de conseil en développement durable Ergapolis, elle a accompagné de nombreux territoires et entreprises, en France et à l'international dans la définition de stratégies d'aménagement et de logement.
Elle a vécu trois ans à Singapour, où elle a travaillé aux côtés du Dr Liu Thai Ker, considéré comme l'architecte du Singapour moderne, dont le modèle urbain et la politique de logement sont reconnus mondialement. Elle est l'autrice du Petit traité d'urbanisme et de planification de Singapour à l'usage des décideurs. Elle a également exercé des fonctions stratégiques au sein des Résidences Yvelines Essonne, acteur majeur du logement social en Île-de-France.
Estelle Forget
