Logement des classes moyennes : une fiscalité avantageuse fait revenir les investisseurs

Dans les zones où les écarts de loyers entre le secteur social et le secteur privé sont trop importants, des ménages sont contraints de se loger à un coût inadapté à leurs revenus. Pour remédier à cette situation, l\'idée a émergé de lancer des programmes de logements collectifs dont les niveaux de loyers sont \"intermédiaires\".Le 21 mars dernier, le président de la République  précisait ainsi que la Caisse des dépôts était prête à faire construire \"10 000 logements intermédiaires si elle a le soutien des investisseurs institutionnels\". Et d\'ajouter qu\'il fallait envisager une fiscalité appropriée pour que ces investisseurs puissent être \"massivement présents sur le logement intermédiaire\".Exonération de TFPB pendant 15 ans et TVA à 10%Des négociations se sont depuis engagées entre pouvoirs publics et investisseurs institutionnels (zinzins). Selon nos informations, elles ont abouti récemment : en plus de la baisse du taux de TVA sur la construction de logements intermédiaires de 20 à 10% déjà annoncée, une exonération de 15 ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour ce type de logements a été introduite dans le projet de loi de Finance 2014. En contrepartie, l\'investisseur institutionnel devra s\'engager à conserver son parc de logements pendant 10 ans, et au moins la moitié pendant les 5 années suivantes. Durant cette période, les locataires ne pourront pas être congédiés en cas de vente. Les zinzins s\'engagent également à louer à des loyers modérés, dont le barème est le même que pour le dispositif d\'investissement locatif destiné aux particuliers \"Duflot\", qui a succédé au \"Scellier\".Trois zinzins ont donné leur accord de principeCes nouvelles conditions ont permis à la filiale de la Caisse des dépôts s\'occupant du projet, la SNI, d\'obtenir -sous réserve de l\'adoption de la loi de Finances- le soutien de trois investisseurs institutionnels : la CNP Assurances, l\'institution de prévoyance Malakoff Médéric et l\'assureur BNP Paribas Cardiff. Il manque toutefois encore un ou deux zinzins pour pouvoir lancer le projet de 10.000 logements intermédiaires. Au final, le fonds d\'investisseurs institutionnels, abondé à 25% par la SNI, sera constitué avec 800 millions d\'euros de fonds propres. La SNI s\'appuiera également sur environ 800 millions d\'euros de financements provenant du fonds d\'épargne de la Caisse des dépôts. Le projet qui cible les territoires où les besoins sont les plus importants, prévoit que 10% des logements soient construits en zone dite A bis (Paris et première couronne), 30% en zone A (des communes d\'Ile-de-France, de la Côtes d\'Azur et de la frontière Suisse), et 60% en zone B1 (Lyon, et les centres villes des autres grandes agglomérations).Le secteur du logement social est figéPour subvenir aux besoins en logements intermédiaires en France  (entre 80.000 et 150.000), d\'autres opérations similaires devront voir le jour. Si elles aboutissent, cela permettra de desserrer la pression sur le parc de logements sociaux, où le taux de rotation annuel des ménages atteint des niveaux anormalement bas : 6% en Ile-de-France, 4,5% à Paris et moins de 10% sur tout le territoire national. Selon le ministère du Logement, la France compte 1,7 million de demandeurs de logements sociaux, dont 1,17 million éprouvent des difficultés à se loger dans le parc privé.

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