Immobilier neuf: pourquoi ça coince?

2013 s\'annonce morose pour l\'immobilier neuf. Après une année 2012 en berne de 30% à environ 65.000 ventes et une chute du nombre de mises en chantier de 19,6% à 304.234, l\'année à venir ne s\'annonce guère plus flamboyante. Les fondamentaux sont pourtant réunis pour faire avancer le marché. \"Les taux de crédits immobiliers sont bas, les stocks sont quasiment nuls car la demande est bien présente et des mesures fiscales d\'accompagnement existent\", estime Emmanuel Launiau, directeur général du promoteur immobilier Ogic.Et pourtant, tout porte à croire que le marché du neuf va rester sclérosé. La faute à plusieurs facteurs qui dissuadent les promoteurs immobiliers de lancer des programmes de construction de logements et de mise en vente d\'envergure.Les banques demandent davantage aux promoteursD\'abord, les conditions de financement des opérations par les banques ont été resserrées depuis la crise. Avant le lancement des opérations, elles imposent désormais aux promoteurs \"un taux de réservation des logements mis en vente de 50%\", explique Raymond Le Roy Liberge, président du groupe Les Provinces. Un vrai changement puisqu\'il fut un temps où \"les banques finançaient sans taux de pré-commercialisation\", indique Marc Gédoux, président de Pierre Etoile. Il est donc désormais corsé pour les promoteurs d\'alimenter abondamment un marché dont les stocks de logements mettent en moyenne 12 mois à s\'écouler, alors que lors des dernières crises immobilières, c\'est-à-dire au début des années 1990 et en 2008, les stocks s\'écoulaient en 21 mois. Mais ces situations de crise, les promoteurs ne veulent pas les revivre, eux qui sont habités par la \"hantise d\'achever leurs programmes avec des invendus\", constate Emmanuel Laniau. A trop attendre la finalisation des ventes, ils risquent en outre de perdre leurs clients. \"Retenir un client plus de douze mois après la signature d\'un avant contrat est toujours délicat, notamment car sa banque risque alors de lui retirer son offre de crédit immobilier\", indique Marc Gédoux.S\'attaquer au prix du foncierDifficile donc de détendre par l\'offre un marché tendu pour faire baisser les prix. Les promoteurs déplorent cet état de faits car \"le niveau élevé des prix du logement réduit de fait notre public\", indique Emmanuel Launiau. En effet, de plus en plus de primo accédants sont désormais exclus du marché dans un certain nombre de zones. Pour pouvoir agir sur les prix, faute de stocks, les promoteurs demandent la baisse du prix du foncier qui reste trop élevé à leur goût. Dans leur collimateur: le pouvoir public, premier propriétaire foncier en France et premier bénéficiaire, selon ces professionnels, de la croissance des prix de la pierre.Une offre de qualité à prix accessibleCar ils le clament haut et fort, les promoteurs ont de quoi alimenter l\'offre de logements. Seulement ils ne le feront \"pas à n\'importe quelle condition et pas à n\'importe quel prix\", prévient Emmanuel Launiau. \"Il faut instaurer une vraie politique foncière pour permettre de positionner en face d\'une demande importante, une offre de qualité à un prix accessible\", ajoute-t-il. Il sera pour cela indispensable que l\'Etat mette à disposition le maximum de foncier constructible; et que les procédures administratives et juridiques se fluidifient. Les promoteurs demandent dans ce cadre que les permis de construire soient simplifiés. L\'obtention de ce précieux document relève d\'un vrai parcours du combattant, si l\'on en croît ces professionnels. Sans parler des recours abusifs qui peuvent repousser de deux à trois ans son obtention et qui bloquent, selon Emmanuel Launiau, la mise effective sur le marché de 25.000 logements.Le Duflot mieux calibré que le Scellier?En parallèle, les investisseurs particuliers ne devraient pas se bousculer au portillon pour profiter des avantages fiscaux offerts par le nouveau dispositif Duflot, selon les professionnels du secteur. Pas plus de 25% des transactions dans le neuf en 2013 ne devraient se faire grâce à ce dispositif d\'investissement locatif, contre 50% pour le Scellier à son apogée. Pourtant, le dispositif Duflot est très proche du Scellier, et de l\'avis de certains promoteurs, il est même mieux calibré et plus avantageux sous certaines conditions. Le Duflot pourrait même être décliné dans une version \"institutionnelle\", destinée à inciter les assureurs et autres \"zinzins\" à investir à nouveau dans le logement, les placements immobiliers ne représentant plus aujourd\'hui qu\'une part congrue de leurs portefeuilles (on évoque une baisse de la TVA supportée par les investisseurs, une baisse de la taxe foncière sur le bâti, et d\'autres avantages en échange d\'un engagement locatif de très longue durée).C\'est in fine moins ce nouveau dispositif Duflot que la politique fiscale globale du gouvernement qui nuira à l\'investissement locatif en 2013, d\'après les professionnels du secteur. Ils estiment qu\'un nombre important d\'investisseurs potentiels vont subir des augmentations d\'impôts sensibles et n\'iront pas investir dans l\'immobilier. Ce, d\'autant que le gouvernement a plafonné les niches fiscales à 10.000 euros. Et pour ceux qui ne seraient pas concernés par des augmentations d\'impôts substantielles, un temps d\'adaptation pour s\'approprier le dispositif Duflot sera nécessaire. De là à donner rendez-vous en 2014 pour mesurer la véritable portée du dispositif Duflot, il n\'y a qu\'un pas.  Pour aller plus loin :>> Tout savoir sur les diagnostics immobiliers obligatoires>> Estimez votre bien immobilier>> Notre espace crédit immobilie